2023觀點資本圓桌·現場快訊：5月16日，2023觀點資本圓桌在香港召開，會議主題為"趨勢與重啓"。

針對中國消費REITs政策對資產的偏好和定價邏輯，第一太平戴維斯中國區估值及專業顧問服務總負責人、高級董事黃國鈞表示，首先從資產的角度，其發現很多資產可能被排除了，原來有基礎設施REITs，到現在的消費REITs。他指出，消費REITs主要是覆蓋商業和酒店，而寫字樓這些主力的資產，特別是中國很多金融機構，像一些險資拿着這些資產，都是以寫字樓為主的。

此外，黃國鈞表示，辦公樓是主要的投資標的，他認為這一類會在下一步（進入REITs名單）。

他續指，按照一個城市的規劃來說，城市的中心就是最早拿地、最早開發、歷史最久，而且位置最好，這種資產它的歷史成本是很低的，但是倒過來如果要做主體的更換，它的稅務又是最高的，所以就變成了越外圍的資產可能就成為了首批資產，因為我不會說現在就打五十大板，就拿着我最優質的資產去做消費REITs。

“其實我們是缺優質資產，而且募集的資金有指定的使用用途，這些限制都很嚴。從估值師的角度，從指引裏面也看到，主要還是鼓勵用收益法來算，這樣算出來的估值就低，但是為什麼有這種指引呢？其實也是為了派息率的問題，要派息可靠，這個資本市場才可以做起來，完全用另一種交易定價的模式就跟不上，最後就變成發行的時候包裝得很好，但是第一年、第二年就跟不上了，所以第一批吃了喝了，接下來其他就沒有那麼走運了。”

黃國鈞還補充道：“所有的開發商現在都面對資產經營的問題，因為開發和銷售也不是太好做，說實在話，開發商在轉型的過程中，在地產遊戲裏面的第二產業也好、下半產業也好，也在思考，我們看到一些客戶儘管在消費模式通過手機屏幕改變了大家，但有一些客戶做商業做得蠻好，但還是大浪淘沙。”