（2023年4月23日）兩會期間住建部門對於優質房企融資的表態，意味着接下來對該部分企業的融資支持有望繼續加強。但三四月份是房企債務到期小高峯，面臨的償債壓力依然不小。

2023年上半年，房企境內債務到期規模約3028億元，約佔全年行業整體債務到期量的46%。這與往年的結構類似，房企下半年的債務壓力會相對較大。各個房企對境內債務的重視程度明顯更高，整體到期規模大，但相對違約規模在近期小於65億元（2月23日-3月28日）。

觀點指數認為，從政策端和財務費用角度而言，境內市場都是房企的重要融資渠道。然而，境內市場的註冊機制比境外繁瑣，審批制度也更加嚴格。而且，這是屬於“好學生”的“蛋糕”，大部分中部民營企業的融資前景依舊困難重重。

據觀點指數統計，2023年，61家樣本房企到期海外債合計3786.3億元，佔總債務的36%。償債壓力主要集中在一季度，到期債券規模達到了865億元，其中3月共有21筆債券到期，剔除已提前贖回的部分債券後約有286億元。此外，當前投資者更為關注美元債的償付工作，2022年所展期的諸多票據即將迎來再一輪到期日。

觀點指數發現，缺乏可用於抵押的優質資產，是美元債難有起色的不可忽視的原因。

出險房企目前經營壓力依舊很大，暴雷房企的融資環境一直沒有明顯好轉，大家也在期待發債機會。但關鍵是很多公司的融資能力被抵押物框死，中債增和內保外貸都需要抵押物，抵押資產的缺乏，似乎成了死循環。

觀點指數發現，出險企業即便發佈自願性披露公告，其內容也是聚焦於銷售層面，未對其債務清償規劃進行詳細說明。當前，能夠出具具體重組計劃的企業鳳毛麟角，最終原因首先是缺乏足以支持清償的項目資產，其次是預收款與現金流之間還有較長時間。

在償債結構方面，2022年大批美元債於後半年到期，2023年截然相反，上半年償債壓力較高。與此同時，由於2022年美元債發行量的銳減，2023-2025年的償債壓力並無較大增幅。

3月樣本企業淨融資持續為負，相較去年同期減少13億美元，環比增加38.7%。到期債務規模無顯著變化，基本維持在不足50億美元、10億美元偏差區間內，行業的美元債融資缺口保持在月平均約50.3億美元。

觀點指數認為，市場對於地產行業的態度依然不改悲觀，在美元融資渠道宣佈終結、銷售承壓的背景下，房企如何順利度過危機，依舊充滿了挑戰。

當前，部分房企的違約行為造成海外債融資規模下降比例加大。如何通過香港資本市場恢復債券融資管道迫在眉睫。與此同時，從投資者與債務人雙方角度來看，債權市場日益多元化，諸如綠色債券、金融租賃、債券基金等，又該如何規劃？

“2023觀點資本圓桌”將於5月16日在香港舉辦，邀請諸多投資機構、業內標杆，以趨勢與重啓為切入點，探討該如何在香港資本市場中順應新時代中的新趨勢，並追逐新的增長點。

全面信息請進入觀點網：www.guandian.cn 或與我們聯繫：(+852) 2555 1918

日程安排

趨勢與重啓

2023觀點資本圓桌 日程安排

—  5月16日  香港  —

分享主題1：資本眼中的地產新趨勢

闡釋：香港穩健和高效率的銀行體系所扮演的角色愈發關鍵，資本市場中興起投資機構也逐漸輸出更加多元化的金融產品與服務。從經濟的角度來看，地產行業又該如何逐步擴增固有優勢，把握新趨勢？

分享主題2：股權融資新路徑

闡釋：2022年11月28日，中國證監會宣佈 “五項措施”，房企股權融資在暫停十二年後重啓。紅籌股上市與再融資持續通暢，但備案制下的房企紅籌IPO道路且長；H股上市房企及涉房企業，與A股政策保持一致，放開重組上市、配套融資與再融資。面對此重大變革，又該如何規劃股權融資的新路徑呢，內地企業的赴港IPO之路又將面對什麼？

分享主題3：優質資金的力量

闡釋：香港的基金實力憑藉稅收和投資優勢不斷壯大，資管機構、對沖基金、私募基金的金融力量愈發強大。面對如今日益多元化的投資板塊，這些優質的資金力量以及相關機構又該如何調整，是否該轉變投資策略，如何提升收益效率？ 

分享主題4：商業REITs——資本市場的“常青樹”

闡釋：REITs為成熟存量物業尤其是商業地產的二次融資提供了新方向。目前香港REITS（房地產投資信託基金），投資香港和內地的寫字樓和商場並在香港二級市場交易，每年會把可分配利潤的90%用於基金分配，一般股息率都可以達到4%-5% ，憑藉小幅借貸（利率2到4%），從而撬動了更高的回報率。對於資產管理者而言，如何提升整體資產價值水平，回饋投資者長期回報是門“必修課”。

分享主題5：重啓債券融資通道

闡釋：當前，境內外債券市場受到較大波動，部分房企的違約行為造成2022年海外債融資規模下降超過40%。如何通過香港資本市場恢復債券融資管道迫在眉睫。與此同時，從投資者與債務人雙方角度來看，債權市場日益多元化，諸如綠色債券、金融租賃、債券基金等，又該如何規劃呢？

分享主題6：私人財富樞紐——家族辦公室

闡釋：作為全球區域金融中心，香港是亞洲最大的跨境私人財富管理中心，多元化產品平臺可以滿足家族辦公室個性化的資產配置需求。面對日益豐富的資產類別如債券、股票、固收產品、信託、私募股權投資、對沖基金等，又該如何規劃投資風險，創造財富升值，推動香港的家族辦公室業務進一步發展？