2023觀點資本圓桌•現場快訊：4月18日，2023觀點資本圓桌在上海舉行，會議主題為“破局與重構”。

會議上，國泰君安投行結構金融部執行董事趙陽演講中指出，比如新能源這類資產，前幾年剛剛運營的時候除了併網之外部分，要在碳交易市場裏面交易，還會有一部分多餘的現金流，但這部分是不穩定的，所以在做REITs的時候，估值常規是不能算進來的，這樣就會出現收購價高於估值的情況。

她表示，有點像產業園資產的邏輯，包括辦公樓， REITs的投資人以投資為目的，是要計算IRR為回報率的，但是其他買家是買來之後作為生產工具的，則願意溢價來進行購買。

此外，在持有和交易這兩個相關的方面，如果把資產還原成做投資REITs投資回報率賺租金的邏輯，肯定是給不到銀行融資的估值，但是這個可能很多城投公司會用這種方式把報表做大，去獲取更多的融資。

趙陽續指，現在目前大家看到所有REITs都是溢價發行，只有招商蛇口是折價發行的，折價的邏輯並不是因為產品有問題，而是因為資產是在深圳相對核心的區位，就是研發辦公樓，那個地區的成交價就支撐了2%到3%，如果現在REITs要求4%到5%的回報，必然是折價的。