2023觀點資本圓桌•現場快訊：4月18日，2023觀點資本圓桌在上海舉行，會議主題為“破局與重構”。

本次會議上，國泰君安投行結構金融部執行董事趙陽在主題演講中指出，REITs給到的估值都是通常蓋不住原來預期的估值，目前國有企業比較常規的還是用比較法和成本法，REITs現在是比較明確的只能用DCF法。

因為過去很多年整個房地產市場都是向上的，所以土地價值會更為關注，呈現出重土地輕運營的普遍的情況，所以也不太會關注現金流，如果都用這個方式估值的話，就會存在估值與預期出現偏差的情況。

趙陽還指出，關於估值低於預期的情況，可以從不同維度來看待，其中包括批發和零售邏輯這個維度。

對於這個維度，她表示，通常REITs是資產包組合的一個邏輯，可能會把特別好收益率的資產搭上一些相對不那麼好的，兩個拉平整包的方式出售。不能將一個資產包的要求的收益回報和估值去對標資產裏面買家給到的特別好或者最好的那個資產的估值，這兩者其實並不可比。

對於多個資產包來講，如果資產包可能REITs是優於單個資產對方給到的出售價的，但是如果切開一個一個資產比的話，可能REITs的估值是給不到大宗交易有些買家給出來的單獨報價的。