觀點網 險資減持地產股再出現一例，這一次目標是銷售前三的央企保利發展。
根據保利發展4月14日晚間公告，泰康人壽擬通過集中競價交易減持公司部分不超過1.56億股，即不超過公司目前總股本1.3%。減持時間為自公告之日起15個交易日後的6個月內。
泰康人壽的入股需追溯至2016年6月，當時還未更名的保利地產宣佈以非公開發行股票的方式募資90億元，其中泰康資產（原為泰康人壽子公司，此後轉至泰康保險集團旗下）、珠江人壽分別佔60億元、10億元。加上此前增持，泰康人壽與泰康資產累計持股保利7.22%，成為後者第二大股東。
2015-2016年也是險資密集調倉至房地產行業的時期，包括萬科、招商、金地、碧桂園、華僑城、新城、泰禾等房企的前十大股東均有險資身影。其中泰康與保利的合作也被外界解讀為“強強聯合、空間廣闊”，尤其是泰康對養老產業的佈局恰好與保利的多元化發展方向契合。
但此後保利在推廣養老業務時，鮮有與泰康的合作傳出，與之相反，僅2018-2022年泰康通過認購資產支持計劃向保利提供的資金就逾107億元。
如今時隔七年，在保利發展時隔多年推出不超過125億元的再融資方案之際，二股東泰康的減持決定未免會動搖市場的信心。實際上，過去兩年多時間，包括華僑城、金地、金融街、萬科等多家房企亦曾被險資減持或退出，市場的風險偏好已然發生變化。
合作細節
2016年，泰康人壽通過泰康資產以60億元認購保利地產非公開發行股票7.33億股，佔發行後總股本的6.18%，每股定價8.19元。本次權益變動後，泰康人壽、泰康資產在保利地產的持股由1.29%上升至7.35%，並晉升為第二大股東。
在此之前，包括新華人壽、安邦保險均已入股保利地產，加上泰康及珠江人壽，2016年中期保利地產前十大股東之中就有四家險資。
對於2015年以來險資持續快速流入龍頭房企，興業證券在當時的研報裏指出，在經濟下行及降息週期中，險資佈局盈利穩定、市盈率低、分紅率高的地產藍籌股,是優化其資產配置的理性選擇，同時也契合了房企未來發展方向，險資與房企的合作空間十分廣闊。
2015年4月保利開始推出“5P戰略”，其中“Peiban（陪伴）”便是養老地產，該公司制定了包括五年籌建80-100家和熹會，三年籌建300家和熹健康生活館等戰略目標。外界將這一戰略與泰康聯繫起來，認為深耕養老地產的泰康將與保利形成優勢互補。
入股保利半年後，即2016年底，泰康人壽改組為泰康保險集團，其中泰康之家、泰康健康管理將作為醫養業務板塊的平臺。而從實際落地情況看，泰康在北上廣深及成都、重慶、蘇州、武漢等19座城市佈局了養老社區，這過程中鮮有與保利養老業務合作的消息傳出。
很大程度上，泰康與保利之間的合作更多集中於“地產+金融”模式上，主要體現為資金運用類關聯交易。
具體這種合作分為兩種形式，其一是通過泰康人壽認購資產支持計劃方式將資金投向保利。觀點新媒體不完全統計，自2018年以來，泰康人壽認購過十餘隻與保利相關的資產支持計劃，對應認購金額超過107億元。
這批資產支持計劃由保利作為直接債務人或者擔保方、增信方，資金用途用於受讓相關供應商對保利的應收賬款債權，或者用於保利旗下公寓、商業等項目的建設支出。
以長江養老-供應鏈1號資產支持計劃為例，該產品2020年11月註冊時規模達100億元，創下中保登註冊產品規模紀錄，投資期限1年，資金用於受讓特定供應商作為原始權益人因對保利及其下屬項目公司提供貨物買賣、境內工程承包/分包等服務產生的應收賬款債權。最終泰康人壽累計認購了接近35億元。
最新的認購則發生於2022年11月，泰康人壽累計認購華泰-利匯2號資產支持計劃20億元，佔該產品發行規模的40%。這同樣是對保利的應收賬款債權所設立的供應鏈金融產品。
作為認購方，泰康人壽一般能從資產支持計劃獲取3到4個多點的收益率，比如長江養老-供應鏈1號資產支持計劃的增值稅前收益率4.25%，增值稅後預期收益率4.1032%。
另一種合作方式是，泰康保險集團委託泰康資產開展保險資金的投資運用，與保利在公開市場發生交易，內容包括二級市場債券買賣，投標、分銷買入債券，買賣非公開發行的債券等。2020年，泰康保險集團通過公開市場實際買入了保利所發行的企業中期票據0.5億元。
險資進退
除了在融資端進行合作，泰康保險集團副總裁邢怡已獲選為保利發展董事，參與了上市公司的決策工作。而入股保利本身，也已為泰康帶來了頗為豐厚的收益。
假設泰康人壽、泰康資產的持股均價即為增發定價每股8.19元（泰康資產所持股份價格不詳，因而僅做粗略估算），其於2016-2021年間已獲取每股分紅3.45元，除權後成本僅有4.74元左右。按4月14日保利收盤價15.07元計，泰康的浮盈也在2.18倍左右。
參股保利幾乎是泰康對房企最為重磅的投資，但並不是唯一的投資。據觀點新媒體瞭解，自2018年起，泰康先後出資認購了金科服務9.78%股權，萬科旗下物流地產投資基金46.82%權益，以及受讓陽光城5.55億股，對應持股13.53%。
數據也清晰地反映了泰康近年來的投資趨勢，2016-2021年泰康保險集團的可供出售金融資產從2232.95億元增加至3968.59億元，五年間增長0.78倍。在會計處理上，這部分資產的公允值變動作為其他綜合收益確認，相關的股利或利息收入計入當期損益。
但在過去兩年多時間內，隨着房地產行業進入調整期--萬科董事局主席鬱亮甚至在2022年初拋出了“黑鐵時代”的論斷--房企面臨銷售放緩、毛利率下行甚至嚴重的流動性危機等挑戰，令險資的投資產生了收益下降甚至虧損。
以2021年為例，受華夏幸福債務危機拖累，中國平安對華夏幸福的計提減值、估值調整及權益法損益調整約達432億元。
泰康保險集團同樣出現類似情況，年內錄得公允價值變動損益為-75.52億元，這也是近年來公允值下降最多的一次，2019年及2020年同期該數據分別為54.84億元、81.73億元；其他綜合收益稅後淨額則從81.33億元降至-43.07億元。
在此情況下，險資的風險偏好亦有所變化，過去兩年包括萬科、金地、招商蛇口、金融街、旭輝、華僑城等房企陸續被險資減持。2021年12月27日，泰康人壽、泰康養老宣佈向泰禾建材轉讓陽光城合計7.41%股份，同日泰康養老通過大宗交易減持陽光城2%股份；每股定價均為3.05元，較入股價格6.09元縮水近半。
相較之下，保利並未出現經營危機，但受到行業整體走勢影響，其對投資者的吸引力也有所減弱。數據顯示，保利的股東人數從2021年6月底26.42萬人降至2022年9月底10.97萬人的冰點水平，此後隨着國家出臺房地產支持政策，反彈至今年2月底17.24萬人，但仍處於較低位置。
盈利角度觀察，保利去年錄得歸母淨利潤183.47億元，同比下降33.01%；毛利率22.01%，同比下降4.79個點。這發生在超過8成A股上市房企利潤下滑的大背景下，儘管保利跌幅小於行業平均水平，但市場對房地產行業的信心缺失仍不可避免對它產生了作用。
在最新公告中，保利並未披露泰康人壽減持股份的原因。從險資立場出發，過去房地產行業增長快、收益高，保險業從中獲取了理想的回報，而一旦這種邏輯坍塌，投資就需要考慮潛在風險的承受力。
若減持完成，泰康人壽持股將降至5.92%，與泰康資產合計持股則降至6.09%。它們仍將是保利的第二大股東，只是對房地產價值的認知已發生了轉變。