觀點指數 今年上半年，房地產行業仍處於緩慢復甦的狀態，此時距離"三道紅線"政策落地已近兩年，距離房企出現債務違約、理財產品暴雷等情況已近一年。

房地產行業正在經歷巨大的變遷，面對變化，有的企業堅守本分，有的企業未雨綢繆，有的企業力挽狂瀾，有的企業則岌岌可危。

下行週期中，房企不約而同地開始"收縮戰線"，包括進行降槓桿、去金融化、盤活存量資產、減少投資支出等，用多樣的方式保護現金流的安全。

因此，房企經營簡報中的土地儲備也相應地出現了一些變化。

觀點指數研究發現，樣本房企2022年上半年總土儲平均同比減少14.8%；樣本中過半房企未在公開市場上拿地。此外，房企結算面積處於高位。

樣本企業土儲低於三年前水平

從已公佈的2022年中期經營簡報來看，不少上市房企由於投資支出減少，出現了一個明顯的特徵，即土地儲備下降。

觀點指數以萬科、華潤、旭輝、美的置業、合景泰富、雅居樂、合生創展、時代中國、德信以及弘陽10家房企為觀察樣本，對這一年來房企土地儲備變化及土地拓展上的表現進行分析。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

據觀點指數統計，10家樣本房企2022年上半年土地儲備均較去年同期出現下降，平均下降幅度13.7%，其中弘陽降幅超20%，美的置業、雅居樂、旭輝同比下降超15%，萬科降幅亦高於樣本企業的平均水平。

另外，觀點指數對比近三年中期樣本企業的土地儲備發現，2022年是唯一齣現下降的一年，2020及2021年中期，樣本房企總土地儲備分別增加3271和1169萬平方米，同比分別上升7%和2.3%；而2022年中期樣本房企土地儲備同比減少了7005萬平方米。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

對比2021年末，樣本房企2022年上半年土地儲備減少了3371萬平方米，半年縮水7.1%，其中萬科、美的置業、雅居樂、德信以及弘陽總土儲縮減幅度均高於樣本企業平均水平。

從整體情況來看，土地儲備較穩定的企業為華潤置地和合生創展，近三年中期報告中兩者的土地儲備同比變化幅度均低於10%，由於土地儲備呈現先增後減的"倒U型"走勢，華潤置地和合生創展近三年土地儲備年均變化率分別為-1.3%和-0.2%。

截至2022年6月30日，華潤置地土地儲備6614萬平方米，合生創展則為2923萬平方米，略低於2019年中期水平。

另外，觀點指數統計發現，合景泰富、時代中國近三年的土地儲備持續下降，年均分別下降8.4%及6.1%；同時，2022年中期，土地儲備低於2019年中期時水平的企業還包括萬科、美的置業和合生創展。

收縮明顯，開源效果有待加強

總體來說，當前影響房企土儲變化的原因有五大方面：公開市場拿地、城市更新轉化土地、項目股權收購、項目退出和房屋交付，前三項將使土地儲備增加，而後兩項則通常會消耗土地儲備。

公開市場拿地方面，據觀點指數統計，今年上半年9家樣本企業中僅有萬科、旭輝、美的置業和德信在公開市場上拿地，新增土儲面積分別為308、58、14以及16萬平方米，同比分別下降79.8%、86.2%、95.6%以及96.8%。

以美的置業為例，上半年新增土地僅一宗，觀點指數推測，該新增土地為美的控股拿下的佛山北滘地塊，該地塊規劃建面14萬平方米，成交樓面價約5650元/平方米。

除上述地塊外，觀點指數並未查詢到美的置業在公開市場的拿地信息。

城市更新方面，由於"防止大拆大建"等規範文件出臺，城市更新土地轉化的進程減緩。以時代中國為例，上半年轉化了1個位於廣州的城市更新項目，總可售建築面積約5.2萬平方米，並納入土地儲備；而年初時管理層曾表示今年預計會有8個城市更新項目完成轉化，其中一部分會變成土儲。

另外，上半年行業中項目收併購盛行，據資本市場人士透露，美的置業今年收購了8個項目，這些項目主要位於天津、重慶、長沙、佛山等二線城市，新增貨值約63億元。

觀點指數初步估算，上述收購項目獲得的土地儲備約為51萬平方米。

此外，上半年美的置業完成包括併購和退出在內的17個項目的股權交易，交易對手包括金科、雅居樂、正榮等，也退出了九江、大理等城市，退出項目總貨值8.5億元。由於退出項目規模較小，觀點指數認為，項目股權交易對美的置業的總土儲影響不大。

其他房企亦涉獵收併購，但由於收併購大部分只限於優質項目，同時項目研判過程複雜，落地項目數量有限，對於提升企業整體開發資源儲備意義不大。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

在新拓項目減少同時，房企結算面積處於高位。

據觀點指數統計，2022年上半年，10家樣本企業中有8家公佈了交付面積或確認收入面積，其中合生創展結算面積增幅最大，由2021年上半年的30萬平方米增加至47萬平方米，同比上升58.2%。

交付規模最大的萬科，今年上半年結算面積上升17.5%，華潤置地、旭輝、美的置業結算規模與去年同期基本持平。

由於房屋銷售與結算之間存在2-3年的時間差，萬科、華潤置地、旭輝、美的置業等企業近年開發規模較大，銷售保持增長，未來交付規模仍將保持高位，若拓儲力度持續收縮，土地儲備將進一步下降。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

儘管拓儲力度持續收縮，但企業經營性現金流並未出現明顯改善。

以萬科為例，上半年經營性現金流淨額82.9億元，同比增加15.1億元，其中經營活動現金流入減少684.4億元，經營活動現金流出減少699.5億元。

粗略來看，萬科今年上半年支付其他與經營活動有關的現金減少163.18億元至160.93億元，與去年同期相比縮減過半，"節流"效果顯著，但銷售商品、提供勞務收到的現金減少747.11億元至1615.80億元，在"開源"方面成效甚微。

縮減拓儲力度只是應對現金收入下滑的一種方式，拓展收入來源依然是房企當前的重要任務。