觀點指數 9月7日，融僑集團發佈公告稱，經公司與平安信託友好協商，雙方就相關事項達成和解，深圳中院准許平安信託就合同糾紛一案的撤訴申請，並於8月30日將公司持有的武漢置業65%股權解除凍結。

事情源於平安信託一款逾期未能償付的信託產品，產品借款人正是融僑。

目前，平安信託已經確定違約的產品有2只，其中包括對融僑集團的信託貸款。但鑑於融僑流動性緊張，該產品最終能否償還本息還有待後續觀察。

來自用益信託網的數據顯示，2021年房地產信託全年違約規模達917.11億元，佔總違約規模的61.34%。今年1-5月，房地產信託違約規模428.43億元，佔總違約規模的比例達到80.45%，房地產企業成為違約的重災區。

作為資本巨頭中國平安旗下平臺，平安信託也未能倖免，捲入了這場信託集中違約當中。

今年開始，平安信託密集地退出底層股權項目，這些項目的開發商，主要是目前出現流動性緊缺的房地產企業。

地產企業頻繁暴雷，信託也跟着集中違約，加上整體收益率下降，平安信託開始將目光轉向新經濟地產。

融僑前情

5月23日，平安信託發佈公告，旗下安遠9號集合資金信託計劃（於2021年7月16日成立），未能兌付2022年5月18日到期的本金5.99億元及對應利息。

該信託產品的借款人為武漢融僑置業，還款來源為該公司樓盤項目融僑美域的銷售回款，並由融僑集團提供連帶責任保證擔保，武漢融僑置業則以其持有的土地使用權提供抵押擔保。

武漢融僑置業旗下主要有兩個住宅項目：融僑美域和融僑天域。前者住宅面積為12.57萬平方米，達到預售條件的有9.89萬平方米，後者達到預售條件的共7.95萬平方米。上述兩個項目符合預售的面積合計為17.84萬平方米，按照3萬元每平方米價格計算，達到預售條件的貨值有53.52億元，足以覆蓋5.99億的債權。

目前該項目的10棟樓中，在售僅有2棟，其餘均售罄，預計剩餘可售貨值不足以覆蓋近6億元債務，作為連帶擔保責任人的融僑集團成為解決該違約事件的關鍵主體。

8月11日，融僑集團所持有的武漢融僑置業65%股權被凍結，這為平安信託的強制執行上了道保險。

顯然，融僑集團情況不容樂觀，2021年現金及現金等價物水平腰斬，同比下降49.87%。雖然短期債務規模較2020年同比下降了39.1%，但現金水平的下降直接拉低了現金短債比，使其同比下降了17.68%。

反觀融僑的現金流水平，經營性現金流淨額雖然有所提高，同比上升了78.88%，但這是壓降支出規模帶來的結果：經營性現金流流入規模較2020年下降了6.69%，而經營性現金流流出規模較2020年下降了35.52%。

觀點指數認為，這主要是因為減少了拿地規模，使得現金流流出有所下降。

融資方面，融僑在公開發債上已經比較困難，2021年融資淨額持續為負，而且由2020年的-31.19億擴大至2021年的-144.12億元。

另外，融僑的長期負債規模也受到壓降，在樓市銷售景氣不佳的情況下，該企業現金流存在枯竭風險。

但這並不是平安信託唯一一起涉及地產的違約事件。

緊隨着融僑的違約，6月份榮盛發展也違約了。平安信託旗下產品翔遠92號集合資金信託計劃無法在到期日償還本息，該計劃成立於2020年5月27日，存續期限24個月，存續規模10.38億元。借款人正是榮盛發展旗下項目子公司，榮盛發展作為該信託計劃的擔保人。

同樣，在行業風險集中暴露的情況下，平安信託其他房地產貸款產品的風險也不容小覷。

平安信託有686.74億的房地產信託資產，假設70%為信託貸款，則有480.2億元的貸款規模。而平安信託自營總資產為322.9億元，在極端情況下，不足以覆蓋480.2億的房地產信託貸款。

若只針對上述16.37億元實際違約金額而言，那麼平安信託27.53億左右貨幣現金足以覆蓋。

雖然在新的資管新規下，不允許信託公司剛性兌付，但信託公司因信託償付違約而面臨投資者起訴時，若無法舉證自身無重大失誤，那麼可能面臨着鉅額賠償。

所以，壓降房地產信貸規模成為平安信託的重中之重。

遠離地產

8月3日，平安信託轉讓佛山市時代冠恆房地產開發有限公司40%股份予廣州市時代控股集團有限公司。交易過後，標的公司由時代中國100%控股，平安信託完全退出該項目。

這並非第一起。

6月22日，平安信託退出時代控股旗下佛山市時代天峯房地產開發有限公司30%股權。

而時代中國於佛山的另一個子公司佛山市順德時代冠和房地產開發有限公司，平安信託2021年末對其貸款餘額仍有5億元，同時仍持有49%的股份。前段時間，時代中國雖然在30日寬限期內償付了兩筆總計8.5億美元的債券利息，但目前流動性仍較為緊張，平安對持有的時代中國項目依舊存在退出可能。

從信託產品層面來看，據用益信託網數據，平安信託目前有27個條信託產品記錄，共計19個房地產項目，14個項目的投資方式為發放信託貸款，資金規模佔比為77%左右，其餘的投資方式為股權投資或權益投資。

對比2021年年初用益信託網的數據，平安信託共約有155項集合資金信託計劃投資於房地產領域，在所有信託計劃裏佔比超過九成。可以明顯看到，目前平安信託在房地產領域的信託計劃正在大幅減少。

從信託公司層面來看，2020年平安信託自營資產中房地產佔比17.22%，規模為59.3億元；信託資產中，房地產佔比25.86%，規模為1011.24億元。

2021年，平安信託自營資產中房地產佔比15.52%，同比下調1.7個百分點，規模為50.01億元，同比下降15.68%；信託資產中房地產佔比14.89%，同比下調了11個百分點，規模為686.74億元，同比下降32.08%。

可以看到，不論是佔比還是總規模，平安信託在房地產行業的規模都在逐步縮減。

但平安信託並不會放棄地產這塊香餑餑，而是將目標轉向了新的領域。

新經濟地產

平安信託的產品投資人中不乏平安系公司，因此總體來看，平安信託的資金仍有“保險資金”的風格，而風險較高的住宅投資領域，同時也是政策不鼓勵的領域，確實不符合平安信託對風險收益的要求。

無論是從淨利率還是ROE來看，2021年平安信託均已腰斬。一方面是經營開支大大增加，另一方面是利息支出大大提高。

收益下滑再疊加地產違約風險暴露，平安信託就有了壓降住開業務投資規模，逐步轉向新經濟地產的舉措。

在2021年財報中，平安信託提到：傳統商業地產逐漸復甦，倉儲物流與長租公寓等不動產新業態需求旺盛。信託公司應基於地產行業發展大勢，主動從傳統住宅融資向商業地產投資轉型，大力佈局倉儲物流、長租公寓、IDC 等基本面長期向好的細分領域。

事實也確如上所述，平安系包括平安信託，這幾年在商業地產領域均有鉅額投入。

2020年年底，平安信託以40億元價格收購上海歌斐中心；2021年7月，平安人壽斥資330億元收購凱德集團旗下6個來福士商辦一體化不動產項目；2022年6月，平安人壽以50.2億元價格收購遠洋銳中心項目剩餘34.5%的股權及對應債權。

同樣踩雷地產的中融信託，也不侷限於商辦領域投資，同時延伸到長租公寓領域。2021年以13.5億總價收購了位於上海新天地的錦麟天地公寓；同年，中融信託收購位於北京的天圓祥泰大廈剩餘45.42%的股權。

不過值得注意的是，如果說在商辦領域平安信託的投資是順利，那麼在物流倉儲領域的投資則多了一些波瀾。

8月初，寶能系公司鉅盛華在上交所披露了“2021年債券年報報告”，其銀行貸款、信託借款及其他金融機構借款債務逾期總計375.04億元，涉及12家信託公司、11家銀行、3家證券機構以及多家其他機構，其中就涉及到平安信託一筆53.12億借款。

平安信託相關人士回覆稱：與鉅盛華旗下深業物流公司的53.12億信託借款項目為金融同業通道業務，已於去年12月底根據合同中規定的條款進行原狀分配，完成該項目的清算退出。

這意味着，若不是平安信託退出早，可能將踩雷寶能系物流地產板塊。但總的來說，物流地產領域風險並不大，目前是各大資本爭相搶奪的領域。

至於IDC領域，目前並無太多消息。但據平安銀行諸興浩透露： “未來三年，平安計劃在IDC、雲計算領域安排超1000億元級別的投融資，與產業客戶共建IDC生態圈。”

這也給平安信託帶來了新的機遇。