2022年廣州第二輪集中供地，將於7月18日開拍。

近日，多地房貸利率下降、限購鬆綁、首付比例降低、發放購房補貼……各種“暖市”信號頻現。

一系列利好政策是否奏效，接下來的第二輪土拍至關重要，對未來樓市起到風向標的作用。

因此，明日的廣州第二輪土拍，也被各界寄予厚望。

一、精益求精，再次縮小規模

第二輪土拍，廣州依然採取前兩次土拍的模式，貴精不貴多。

7月18日9時起，共有14宗地塊陸續出讓，計容建築總面積146.58萬平方米，起拍總價約253億元。

這是廣州近五輪土拍中，規模最小的一次，比去年第一、二輪土拍更是“銳減”34宗地塊。

掛牌數量減少，並不代表土拍遇冷，而是集中供地逐步完善的體現。

從上圖可以看到，去年的第一、二輪土拍中，廣州均一次性“上架”48宗地塊，成交率從87.5%速降至47.9%。

原因是，兩次土拍間隔時間短，想要達到第一輪土拍的成交率，這對房企的現金流要求極高。

吸取了這一經驗，廣州土拍開始做出調整，與其“無規則撒網”，不如“精準出擊”。

因此，在去年的第三輪以及今年的第一輪土拍，通過減少供應量，成交率已有明顯的提升，甚至超過90%。

同時，這也利於房企集中資金，拿下心儀地塊，保障後續市場的供應穩定。

珠玉在前，本輪土拍再次縮小供應規模，並且放出了質量上乘、價值可觀的地塊。

首先，中心區供地比例增加。

從地塊分佈來看，本輪共涉及天河、海珠、荔灣、白雲、黃埔、花都、南沙、增城等區域。

其中，中心五區共供應8宗地塊，佔比超57%，甚至比外圍區的供應量還要大。

其次，地塊素質上乘。

如本次天河更是罕有地掛出兩宗地塊。要知道，天河上一次出讓地塊，還是2020年的奧體公園北側地塊，即現在的合景臻頤府。

時隔500多天再上新，憑着“天河”二字的金漆招牌，這兩宗地塊極大概率擁有不止一位的追逐者。

尤其是燕塘地塊三，位於後天河北片區，周邊的教育資源、醫院、購物廣場等生活配套一應俱全。

天河區燕塘地塊三航拍

該地塊起拍樓面價約44211元/平方米，即便屆時底價出讓，也能登上廣州樓面價TOP10。

若該地塊成功出讓，也可一定程度上反映後市預期。

天河另一宗地塊——育新街南側地塊，位於國家級高新區，依山伴湖，生態資源豐富，低容積率，周邊科技產業發達，多個高品質學校、軌道交通項目即將建成，後發優勢顯著。

育新街南側AT0304011-1地塊航拍

二、土拍規則再變，激活房企積極性

經歷了四次集中供地，即將到來的廣州土拍，也逐漸摸索出自己的道路。

最重要的轉變是，本輪土拍中，絕大部分地塊由原來限地價+競自持+搖號，改成了限地價+搖號。

取消競自持環節，即一旦地塊競拍至15%的封頂價，便會直接進入搖號環節。

截圖來源：廣州公共資源交易中心

這對土拍或樓市有什麼影響？

其一，房企積極性提高，民企拿地比例或提高。

在原來的競自持模式中，這部分資產歸拿地房企所有，只能對外出租，不能銷售，對開發商而言，相當於變相增加了一項成本。

如今取消該環節，相當於讓利房企。成本減少，房企的拿地動力自然提高，尤其是民企。

畢竟，只有持續拿地，保持有貨可售，才有機會讓業績穩健增長，走上可持續發展之路。

海珠鶴洞大橋南廣州鋅片廠南片區、

沙渡路鶴洞大橋北側橡膠一廠地塊實拍

其二，搖號地塊或增加。

得益於拿地成本的減少，接下來，位於核心地段的地塊，大概率出現頻頻搖號的場面。

尤其是本次掛牌的天河、海珠、荔灣等地塊，一方面，核心區域地塊供應稀缺；另一方面，現在拿地無需拿出面積自持，拿不拿得到全靠運氣搖號，利於房企之間的良性競爭。

搖號地塊數量增加，推動搖號情景上演，也能活躍市場情緒，增長市場信心。

荔灣區西塱AF022050地塊航拍

其三，房價有望進一步穩定。

在原來的競自持模式中，不僅房企吃力，置業者也變相增加了房款，畢竟“羊毛出在羊身上”。

在新變化下，這種情況也能得到有效的緩解，這也符合了“房住不炒”的定位。

三、土市復甦，樓市回升

根據數據顯示，6月份，全國100個城市土地(含純住宅、商住、商辦用地)成交幅數為959宗，環比5月增速為63%。

同樣的，成交建築面積為7001萬平方米，環比5月增速為104%；成交金額為4015億元，環比5月增速為141%。

可見，在頂層設計的紅利下，以及在供地模式變化的情況下，各地土拍已逐漸呈現復甦之勢。

目前，多地已完成今年的第二輪集中供地土拍，對比第一輪均有不同態勢的增長，多城更是拍出100%的成交率。

如蘇州的本輪土拍，雖成交量不及去年，但無論是成交量或成交金額，對比今年首輪均有所上升。

本輪土拍共成交20宗地塊，較上一輪增加了5宗，最終成交額高達271.3億元，較今年第一輪上升16.05%。（注：蘇州2022年第二輪集中供地初始掛牌22宗地塊，其中2宗因規劃調整終止出讓，3宗為定向安置房用地。）

可見，在市場政策端釋放一定利好信號的助力下，土地市場已顯露出了回升跡象。

作為樓市的試金石，土拍的復甦，也迅速反饋到市場上。

最新數據顯示，6月份百強房企的業績規模環比增長61.2%。

同時，6月重點30城供應面積環比增長50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環比增長31%，同比跌幅收窄至38%......一系列數據，證明市場信心正在逐步恢復。

延續這種向上趨勢，即將到來的廣州第二輪土拍，有望也能走出向好行情，甚至出現一地多房企競爭的名場面。

附件：2022年廣州市第二批居住用地集中出讓地塊信息

來源：廣州市房地產行業協會