觀點網 回望2015年之後房地產市場大爆發的4年，那是一個房地產極端金融化的時代。

利用高槓杆、高週轉模式，房企的體量迅速膨脹。地產主業之外，嚐到甜頭的開發商亦願意將資金復投到金融領域，銀行、保險等標的成為被追逐的對象。

昔日的千億房企巨頭泰禾亦在2017年經歷了一段高光時刻，包括斥資106億港元收購了大新金融集團旗下的壽險業務。

但到2018年，隨着房地產調控升級，伴隨着行業整體進入低潮期，泰禾也很快陷入漫長的衰退中。

黃其森的商業帝國逐漸崩塌，債務危機從地產主業蔓延至其他板塊。

最新消息顯示，泰禾人壽的控股股東永興達企業（香港）有限公司，因無力還債被香港高等法院頒令清盤。

儘管泰禾人壽在判決頒佈後強調，其日常營運獨立於永興達，並有足夠資金和流動資產應付理賠索償和期滿退保事宜，但該公司的運營到底有多健康？

據悉，泰禾人壽已於去年2月8日起暫停承保新保單。

金貴的牌照

泰禾人壽曾是“泰禾系”金融板塊的明珠。

黃其森對於保險牌照的熱衷由來已久，早在2015年便謀劃與福建能源集團等多家企業共同發起設立海峽人壽保險股份有限公司。計劃是，泰禾以自有資金出資1.5億元，佔海峽人壽註冊資本的10%。

當時泰禾佈局保險領域的行為，是行業潮流所推動。開發商所掌握的大量客戶資源與保險企業的獲客需求天然契合，成本低並接受較長回報週期的保險資金，也能配合房企的融資需要。

於是，大量房企開始尋求擁有自己的保險公司、保險牌照。但適逢2015年國內保險業迎來一波調整，保監會處罰了一批由房地產企業入股的保險公司，海峽人壽的設立請求自然無果。

泰禾於是尋求通過最熟悉的收併購渠道達到目的。

2017年6月，泰禾投資宣佈成功在中國人壽、碧桂園、新城發展控股、復星國際、安邦保險等對手的競標中勝出，以106億港元收購大新金融集團旗下的壽險業務。隨後，泰禾重組大新人壽、大新保險成立泰禾人壽，並與大新銀行簽訂了15年獨家銀保協議。

收穫保險牌照，黃其森完成構建涵蓋保險、銀行、證券、第三方支付等多領域的“大金融”版圖。同年，地產板塊泰禾集團實現千億銷售，並在一年內發起46起併購，花去超過495億元現金。

危險突如其來，黃其森在短期內通過高槓杆拿地和收併購，難以持續。當靴子落地，銷售失控、負債承壓、高管出走、項目停工，從2018到2022這4年多來，泰禾度過了一段十分艱難的時期。

為解決債務危機，出售資產成為無奈之舉。在2019年密集出售了旗下23個項目的股權後，泰禾人壽最終也被擺上貨架。

出售泰禾人壽被認為是解決“泰禾系”債務危機的重要一環。

當時，儘管泰禾集團已宣佈引入萬科集團作為戰略投資者，但泰禾投資自身存在的涉及約42億元債務和訴訟問題，導致所持有的泰禾集團股份無法進行交易和股轉，或導致交易停滯。

亟需輸血的泰禾投資於是決定賣出泰禾人壽。

2020年11月，中國平安與陽光保險等保險巨頭向泰禾投資伸出橄欖枝，消息稱此次交易價格或達10億美元，能為泰禾回籠約合78億港元資金。只是這宗交易在釋出多輪談判的消息後，逐漸悄無聲息。

此後，隨着泰禾系整體惡化，泰禾人壽的經營也收到衝擊。在2020年9月，該公司總經理在接受港媒採訪時，仍稱計劃在3年內擴充保險團隊至400人，但在半年後，就有消息傳出泰禾人壽已暫停承保新保單。

金融的敗局

除泰禾人壽外，高峯時期泰禾金融業務還覆蓋了銀行、證券、互聯網金融以及第三方支付等領域，但規模都不算大。

黃其森是銀行出身，在1996年創辦泰禾集團前在建設銀行福建分行工作了8年。由於這層關係，建行也成為泰禾集團不少高級管理層的出身所在，例如集團原執行副總裁黃曦、林文華等。

雙方也一直保持着金融合作關係，在2019年1月，泰禾集團就曾與建設銀行福建分行簽署戰略合作協議，建行向泰禾授出約100億元的融資額度。

同時，泰禾亦入股了福建海峽銀行，該銀行是一家小型地方性股份制商業銀行，主要在福建省和浙江溫州地區開展業務。據2021年年報顯示，泰禾投資在海峽銀行的持股約為4.83%，是第六大股東。另外，泰禾投資在福州農商銀行內亦有小量持股。

另一方面，泰禾投資亦曾投資過中國東方資產管理股份有限公司旗下東興證券，但目前相信無任何持股。

早在2016年8月，泰禾投資就曾與東興證券確立過業務合作關係，雙方簽訂股質交易協議，泰禾投資向東興證券管理的“東興金選精質4號集合資管計劃”融資4億元，期限兩年，質押物為泰禾投資所持泰禾集團股票3713萬股，回購年利率為5.5%。

後來因為現金流緊張，泰禾對回購一拖再拖，東興證券以質押式證券回購糾紛將泰禾投資告上公堂。

互聯網金融方面，泰禾投資就曾與泰禾集團於2015年合資設立過泰禾金控，旨在進行金融及類金融業的投資，包括資產管理和股權投資等。

只是該公司的業績並不出眾，在成立的前三年內（截至2017年4月）營業收入從未超過1000萬元。2017年5月，泰禾集團將其剔除出合併報表前，泰禾金控總資產僅錄得約25.12億元。

第三方支付方面，泰禾集團曾擁有一間名為福建一卡通網絡有限責任公司的企業，該公司提供城市一卡通、市民卡、公交卡、商業預付卡等業務。

公開資料顯示，該公司2015年至2018年間的營收僅14.33萬元、104.87萬元、164.45萬元、228.89萬元，可見業務規模不大。

“不懂金融，就搞不好房地產。”黃其森過去喜歡將這句話掛在嘴邊。他自負財技了得，試圖利用豐富多彩的融資手段造就一個千億神話。

據瞭解，這些年泰禾利用的融資手段包括但不限於ABS、類REITs、信託、私募、美元債、股份質押等，他曾表示：“泰禾融資的渠道是多元化的……我本身是銀行出來的，渠道比較廣泛。泰禾又是上市公司，金融機構很願意跟我們合作。”

但事實證明，利用金融手段推動規模效應，形成的只是一種綺麗卻又虛幻的假象。2019年市場調整過程中，泰禾的迅速跌倒就是例證。

目前，“泰禾系”仍在自救途中。