觀點網 因疫情防控需要，6月1日北京市政服務大廳稍顯冷清，但場內熱度不減。
現場競價的7宗地塊總成交額281.475億，加上此前底價成交7宗地塊218.1億元，北京2022年第二批集中供地共成交14宗地塊，成交總金額499.575億元。
另有1宗順義薛大人莊地塊因達到地價上限19.55億元、達到現房銷售面積上限3萬平方米，轉入競高標準商品住宅建設方案程序，地塊最終競得人待定。
回看今年首批集中供地，供應18宗地塊，成交17宗，其中底價成交數量為8宗，平均溢價率4.5%。相較而言，剛結束的第二批集中供地中流拍地塊數量增加至3宗，底價成交7宗，平均溢價率升至5.35%。
本次17宗地塊均設置了總價上限，溢價率上限最高為15%。除底價成交的7宗外，6月1日現場競價的7宗地塊中，有4宗溢價率達最高水平。而北京首批集中供地多宗地塊溢價率上限低於10%，整體溢價率上限水平的提高，或許也是影響此次集中供地平均溢價率上升的原因之一。
成交的14宗地塊中，半數為聯合體競得。聯合體拿地早已成北京土地市場的固定套路，倒也不足為奇。一般而言，地塊總價高、資金佔有量大，更多企業願意選擇以聯合體形式參加拿地。
但此次成交價前三高的豐臺區亞林西、朝陽區太陽宮、順義新城第19街區地塊，卻均為房企單獨摘得。具體而言，華潤74.7億元底價摘得豐臺右安門街道亞林西地塊，中建玖合66.815億元溢價率15%摘得朝陽區太陽宮地塊，中海54.7億元溢價率1.48%摘得順義新城地塊。
底價成交的7宗地塊中，聯合體拿地數量倒是佔據了其中5宗。
這也反映出第二批集中供地的一大看點，即搖號確定競得人。例如，大熱地塊朝陽區太陽宮新區D區0210-029地塊的報名企業除中海、金茂、中建智地、中建玖合等企業外，不乏城建+華潤、大悅城+廈門國貿、首開+保利+建工等聯合體。在現場報價觸達土地合理上限價格後，轉入競政府持有份額，再次觸達上線後搖號確定中建玖合為最終競得者。
而華潤競得的亞林西地塊商品房銷售指導價為11.2萬元/平方米，儘管該板塊區位較好，為三環內稀缺地段，但因規模較大、起拍價高，也勸退不少企業。
地塊性質為R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地、A334托幼用地，建築規劃面積約20.5萬平方米，其中需配建3360平方米幼兒園以及約10萬平方米的商業。
諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪表示，亞林西地塊地理位置較佳，但僅有華潤一家報名着實有點出乎意料，可值得注意的是其高達74.7億元的起始價對於房企資金的考驗也足以使得不少企業望而卻步。
據瞭解，該地塊僅有華潤報名。同時，亞林西地塊附近的崑崙域也是華潤操盤，有業內人士分析稱，華潤競得該地塊後，依託體量優勢及在該板塊內的其他項目，或可形成規模效應。
至於順義新城第19街區地塊則為此次集中供地的另一種情況，該地塊建設用地面積157751.99平方米，規劃建築面積187262.38平方米，體量為本次出讓地塊之最。根據出讓文件，該地塊內托幼用地不出讓，將由競得人建設後無償移交相關部門。
此次出讓地塊中尚有一宗未確定最終競得人，根據競拍規則，順義薛大人莊地塊現場近30輪報價達到地價上限19.55億元、達現房銷售面積上限3萬平方米，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序，競得人待定。
19.55億元的價格溢價率達15%，住宅銷售指導價7.3萬元/平方米。參與該地塊現場競價的房企包括華潤、首開、保利、懋源；而有消息指，懋源於現場率先提交申請書，顯然對該地塊“勢在必得”，已經提前做了準備。
數據來源：觀點指數整理
北京鏈家研究院高級分析師嶽微指出，二批次北京土地地價降低、配建減少，部分地塊商品房指導價格甚至出現倒掛現象。
例如再度上架的昌平平坊村地塊減少4.75萬平公租房配建、土橋新城地塊地價減少3.2億元、平西府地塊較2021年商品房指導價降低3000元/平方米，豐臺小瓦窯地塊較周邊指導價降低5000元/平方米，石景山衙門口地塊指導價一年未漲，太陽宮、亞林西地塊與周邊二手住宅亦有倒掛。
從出讓方式及出讓條件來看，北京出讓機制得到進一步優化。嶽微表示：“通過預申請機制的建立，使得意向房企對地塊的真實反饋可提前抵達關聯部門，促進了政企之間的良性互動；也使得房企決策週期有所延長，有助於房企排布規劃前置，縮短土地至產品的轉化時間；在資金繳納層面則給與企業籌措時間。”
據悉，為減輕企業資金壓力，鼓勵市場主體積極參與競買，第二批次預申請機制也進行了優化調整。今年4月，北京市規自委發佈公告，明確參與預申請後競得商品住宅用地的企業，其50%土地開發建設補償費由原來成交後30個自然日內繳清延長至成交後4個月內繳清。
儘管如此，大興、房山、通州、門頭溝等區域在預申請階段均有地塊上架，但從最終掛牌地塊信息來看，市場反應一般，結合第二批集中供地最終的報名及成交結果，土地市場區域分化較為明顯，房企也皆有各自考量。
據統計，第二批集中供地華潤除底價獲得豐臺亞林西地塊之外，又與葛洲壩組成聯合體競得昌平平西府地塊，成交價44.16億元，溢價率15%。中建玖合、中建智地同為中建旗下公司，北京石泰、北京城谷恆泰背後則均為國央企或地方國資……就目前拍地結果，成交的14宗地塊僅龍湖一家民企。
“房企拿地的核心邏輯是，既能夠滿足去化速度的要求，也能夠實現企業基礎的利潤率目標，只有這二者之間實現雙贏，企業才會積極地去競地。”合碩機構首席分析師郭毅稱：“北京調控保持嚴格狀態，企業拿地更加謹慎理性，可謂是精準投資、精算利潤。”
另值得一提的是，北京第二批集中供地首次提出建設“全齡友好社區”的要求，選取昌平區平西府、順義區福環和順義區薛大人莊3宗用地進行試點，競得人須建設以適老性為主的全齡友好社區。
根據相關文件，全齡友好社區建設要求從配套設施、室內空間、交通流線設計、公共空間、智慧應用與安全保障、服務等方面，提出以適老性為主的建設要求，同時兼顧其他年齡段人員特殊需求。
明確在供地審核意見確定的建築規模基礎上，允許項目增建500-1000平方米用於滿足老年人日常需求的養老服務設施，對於試點以外的項目也提出了鼓勵性政策，鼓勵企業自願建設全齡友好社區。
一方面，全齡友好社區的建設能盤活多方資源，使得相關多個主體可以參與到社區後續運營服務中，有助於促進社區養老服務供給的專業性以及精細化程度的提高。另一方面，“對於通過評審符合全齡友好社區要求的，屆時將按照北京市有關政策給予支持。”隨着試點工作推進，未來也將有可能在此基礎上更多普及開來。