CBRE世邦魏理仕發佈《2022年第一季度深圳房地產市場回顧與展望》，解析深圳商業地產市場最新發展狀況與趨勢。
2022年開年首季，疫情反覆導致部分片區管控及為期一週的短暫封城，但其對深圳商業地產市場整體影響有限，各物業市場均表現穩定。優質寫字樓市場需求側表現尚佳，科技板塊繼續獨扛大旗，為整體需求貢獻了半壁江山。頭部企業引領效應繼續呈現。而金融需求繼續穩踞需求榜第二位，以來自銀行、保險的傳統金融擴張為盛。整體市場租金繼續再第二季錄得了止跌回穩。優質零售市場整體平穩運營，市場空置率繼續改善至歷史低位。首店經濟持續，業態覆蓋餐飲和零售，不但錄得多家華南首店，更是錄得全國首店。新能源汽車擴張熱度持續高漲，連開17家店鋪，設址覆蓋核心區與非核心區，品牌及檔次進一步豐富化，汽車品類集聚區在購物中心的設置被更多業主採用。優質物流倉儲設施市場方面，各項目出租穩定，市場空置率繼續停留在極低水平。需求端的持續放量導致供不應求繼續加劇，不斷繼續推升市場平均租金穩步上漲，更是帶動需求外溢現象進一步擴散。大宗交易市場在本季保持了一定的活躍度，以自用需求為主的寫字樓成交繼續擔綱市場成交主力，買家構成多元化，包括實業公司、資產管理公司、電子公司和生物醫藥公司。同時市場還錄得一宗由上海GDS購買的數據中心交易。
優質寫字樓市場：雖遭遇疫情反覆，需求表現依然穩定
2022年第一季度，深圳高位供應依然持續，四個甲級寫字樓超30萬平方米的新增供應於春節前交付使用，主要分佈在前海和後海兩大片區。
受疫情影響的租賃計劃延後疊加房地產租戶的租賃調整令單季吸納量同比及環比有所下降，但總體看來仍然保持一定體量，單季新增吸納共錄得18.5萬平方米。
聚焦新租賃需求，科技板塊繼續獨扛大旗，為市場貢獻了超5成的新增需求，細分主要來自於科技互聯網板塊的軟硬件開發。本季錄得兩宗上萬平方米以上的國內頭部科技企業的擴張需求，其中一宗達3萬平方米。金融類板塊需求佔比在本季達21.1%，位列第二大需求，主要來自傳統金融企業的擴張，大面積成交聚焦銀行、保險兩大類子板塊。專業服務和房地產建築並列市場第三大需求，佔比均約5%。
受新增供應影響，整體市場空置率環比上升0.5個百分點至17.1%。
圖一： 2022年第一季度深圳寫字樓租賃需求強度分析
本季前海以及高新園片區表現優異，二者共為市場貢獻了60.3%的淨吸納量。着眼租賃類型，搬遷類需求居市場主導，佔比約7成，主要來自科技、非金融類企業從產業辦公樓以及乙級以下的寫字樓搬遷至優質寫字樓。
圖二：2022年第一季度深圳寫字樓租賃成交熱點區域
租金方面，雖然受到疫情的影響，退租或尋租消失的情況目前並未出現，且在疫情快速有效受控的情況下，全市企業及時復工。深圳全市以及各區均出臺了疫情期間的租金補貼政策，但主要針對國有企業物業以及小微企業，對於商務樓宇減租均為非強制性的鼓勵措施，因此季內並未監測到優質寫字樓業主主動減租的案例。整體市場平均租金在本季保持平穩，錄得每月每平方米187.7元。
世邦魏理仕深圳顧問及交易服務|辦公樓部負責人吳洋表示：“未來六個月，新增供應依然充沛，主要分佈在南山和福田兩個區域。受疫情以及新增供應的影響，不排除部分項目會推遲交付，但新增供應總量依然可觀，預計整體市場空置率將小幅上升。需求方面，若後期疫情不再反覆，在來自科技和金融兩大板塊持續擴張的需求推動下，預計整體市場平均租金將依然保持穩定。但從項目層面來看，受新項目不斷入市的衝擊，老舊項目的租金將有所下調，從而導致部分片區市場板塊的租金出現波動。因此老舊項目業主更應該關注自身的品質升級以及優質租戶的留存。新舊項目更替迭代，對於企業來講也是進行擴張以及新租的良好時機，企業可以擇機而動，果斷決策。”
優質零售物業市場：租金保持穩定，新能源汽車熱度持續升高
2022年第一季度，深圳優質零售物業市場錄得一個新增供應入市——位於福田區的綠景紅樹林購物中心於1月份開業，為市場帶來7萬平方米的新增供應。此外福田中心區的卓悅中心北區也在本季全面開業，主打潮流文化，引入了多個城市首店。
新入市項目良好的租賃狀況以及已有項目持續引進租戶共同推動整體市場空置率在低位運行，持續改善至季末錄得3.6%，環比下降了0.3個百分點。
需求方面，因新入市項目較少，餐飲業態新租賃佔比反超零售，總體佔比超4成，特色餐飲、簡餐和茶飲依然為三大細分業態來源。特色餐飲中，素食館和椰子雞類單品擴張較為積極。簡餐方面，受資本推動的馬記永蘭州牛肉麪連開3家。而茶飲方面，主打鮮果的野萃山及主打椰汁的椰夠夠積極擴張。與此同時，除本地品牌外，來自臺灣的奶茶品牌Machi Machi也在萬象天地開出深圳首店。零售方面依然以服飾和珠寶品牌擴張為主，值得注意的是汽車類品牌擴張熱度持續高漲，共錄得17個汽車品牌入市，佔比超過7.0%。且打造汽車品牌專區已經成為購物中心的“共識”，多個購物中心均在本季引進多個汽車品牌。汽車品牌豐富度也在進一步提高，英國高端汽車品牌LOTUS NYO在本季進入深圳。
首店經濟持續，單季共錄得17個品牌首入深圳，高度聚集在卓悅中心北區和萬象天地。卓悅中心北區引入了4家華南首店，分別為M8 BISTRO、奉天小館、雍雅合鮮餐飲、法國一星米其林餐廳L’Avenue，同時還有全國首家山池咖啡。L'ARTISAN PARFUMEUR和PENHALIGON'S高端香水品牌也分別在萬象天地開出了深圳首店。
圖三：2022年第一季度深圳優質零售市場租賃需求強度分析
疫情波動下，深圳多區暫停堂食以及政府要求停止一切非必要流動和活動，倡導居家辦公，對深圳實體購物中心市場確實帶來短暫的影響，但在此情況下商家通過小程序推送外送服務的經營模式及對於疫情快速有效的控制，大多數購物中心的租金在本季並未出現下行，整體市場平均租金環比持平，至季末錄得每天每平方米19.9元。
世邦魏理仕中國區戰略顧問部商業諮詢負責人鍾廉軍表示：“未來六個月，預計將有超40萬平方米的新增供應進入深圳市場，分佈在不同的區域，市場將迎來聯想集團的後海匯以及深圳首個天河城入市。若後續疫情不再反覆，隨着消費回升疊加未來項目良好的預招租成果，預計整體市場的空置率將依然保持低位，市場平均租金持續增長。優質的購物中心預計將繼續積極地進行租戶調整以保持其競爭優勢。隨着市場總體項目數量的不斷增加，新品牌也將更加受到市場歡迎。在無法引進高端品牌的情況下，首入潮牌將成為較好的替代選擇。而熱度持續的新能源汽車業態在雙積分、碳排放、車型進步等因素的推動下，將在較長時間內保持較高活躍度。但與此同時，我們建議應密切關注新一輪全國疫情對店鋪拓展和新商場開業的直接影響。”
物流倉儲市場：項目正常運營，供不應求推動租金繼續上漲
2022年第一季度，深圳優質物流設施市場連續3年半未錄得新增供應入市，供應緊缺持續。
季內的需求主要來自電商和第三方物流，大部分項目出租率穩定，多個項目依然保持滿租狀態。與此同時，依然監測到大面積的來自第三方物流和製造業的租戶在積極尋租，有頭部電商在深圳未尋得大面積的倉儲空間轉而落位東莞。疫情期間的短暫封控雖然導致部分倉庫業務暫停，跨境電商時效有所延遲，但整體來看，各大港口業務依然正常運轉，大部分倉庫出租依然保持穩定，整體市場空置率環比無變化，保持在0.4%的歷史低位。
圖四：物流倉儲新增供應與淨吸納量表現
供不應求的狀況繼續推動市場平均租金持續增長，環比錄得0.5%的增長至每月每平方米47.7元，其中非保稅物流園由於項目的稀缺性，租金增長明顯。
圖五：物流倉儲平均租金與空置率表現
世邦魏理仕深圳顧問及交易服務|產業地產部負責人陳劍鋒表示：“未來六個月，預計僅有一個新增供應入市，為位於鹽田區的普洛斯物流中心，總體建築面積約10萬平方米以上，整體市場供不應求仍將持續。需求方面，在政府多管齊下的管控策略下，疫情得到了有效管控，來自電商（包括跨境電商）和第三方物流的需求將依然保持穩定增長，因此整體市場將呈現租金穩定增長、空置率低位運行的市場態勢。鑑於此種情形，一些租戶在深圳無法尋得優質高標倉空間的情況下，將會轉向廠房類的單層倉，甚至樓倉來進行替代，也會有部分需求繼續外溢至周邊的東莞和惠州等城市進行布點。”
投資市場：寫字樓成交繼續獨扛大旗，數據中心類物業錄得交易
2022年第一季度，深圳大宗交易市場保持了一定的活躍度，共錄得5宗大宗交易，包括4宗寫字樓交易以及1宗數據中心的交易。單季成交總額共人民幣30.6億元，環比和同比均有所下降。
寫字樓交易繼續引領市場，為單季大宗交易市場貢獻了77.4%的交易額，包括3宗散售型成交以及1宗整棟交易，其中3宗散售型成交均發生在前海新落成的寫字樓項目，均以資產交易的方式完成。而位於梅林的恆深影聯合大廈則以股權交易的方式達成，同時也創造了本季單宗交易額的最高紀錄，共約17.3億元。季內寫字樓交易的買方由實業公司、資產管理公司、電子公司和生物醫藥公司構成，購買的目的均為自用。
值得注意的是，本季錄得一宗數據中心的交易，為上海萬國數據以7.5億元購買了位於深圳觀瀾的一個數據中心，該數據中心賣方中國新電信集團為一家香港公司，出售的理由是為了回籠資金。
圖六：深圳大宗交易歷史交易額（億元）
世邦魏理仕深圳董事總經理吳偉冬表示：“未來六個月，隨着房地產宏觀調控政策的影響，預計會有房地產公司和大型綜合企業因戰略調整，考慮出售部分物業以獲取現金流，市場上可售物業將增多，整體大宗交易市場活躍度將進一步提升。其中，寫字樓市場的高位供應持續更是將帶來寫字樓散售及整售交易的增加，使其繼續擔綱市場成交主力。值得一提的是，隨着市場上M0可售項目的逐漸增多，鑑於其對比商業寫字樓的價格優勢，預計該類物業的大宗交易談判以及相應成交也會隨之逐步顯現。此外，工業類物業將依然憑藉良好的租金表現、單體投資額較小且可以通過REITs退出以及可以進行城市更新實現增值等特點而成為投資者追捧的對象。我們也將持續監測產業辦公及產業園市場的發展動態，並將陸續發佈相關報告。)”