觀點網 大多房企仍在為現金流頭疼的時候，首開股份或許有着更多優勢，畢竟其良好的銷售回款和通暢的融資渠道，是不少同行都希望的。
4月15日，首開股份發佈2021年度報告，公司在報告期內繼續保持最高的AAA級企業主體評級，代表着公司經營業績、管理模式、風險管控及未來發展規劃獲得的認可。
數據顯示，其有息負債規模穩步下降。全年累計新增融資約414.30億元，其中開發貸款73.13億元，信託貸款104.23億元，保債計劃35億元，發債規模201.94億元。
其中值得關注的是，去年11月首開股份成功發行了27億元中票--這不單是借新還舊模式，更屬於新增額度。到了今年3月17日，首開股份60億元2022年面向專業投資者公開發行公司債券，已經正式註冊生效，該筆債券發行已獲得交易所審批，同時也實現了借新還舊額度突破。
縱觀整個房地產行業的融資情況可以發現，在當下融資端政策未鬆綁的情況下，這兩個融資品種的發行，基本可以看作是對優質房企的政策傾斜，是政策端方面保民生、保穩定、積極滿足房地產合理融資需求，促進地產行業健康發展和良性循環的體現。
事實上，在強大的融資渠道之外，首開股份還有不俗的銷售表現和回款速度。
2021年，房地產行業TOP100企業銷售額同比回落的時候，首開股份卻實現了同比增長。據年報數據顯示，2021年1-12月份，公司共實現簽約面積392.65萬平方米，同比增長2.91%；簽約金額1149.07億元，同比增長6.94%。
到了2022年第一季度，首開股份雖然逃不開銷售額回調的大形勢，但降幅卻大大小於同行平均值。
各方面表現顯示，在如今房地產行業出清加速，拿地競爭減弱的背景下，過往中規中矩的首開股份，卻表現出了更強的韌性與潛力。融資優勢、經營效率提升、銷售穩健以及充足的土地儲備等，都將助其走得更穩更遠。
“強大的融資渠道”
房地產行業的暴雷聲雖然已經響了一年有餘，但極大可能還會有新的企業暴雷，房地產行業出清將進一步加速，集中度也在提升。
市場對房企信心大減，評級機構給出的評價也多是“債務再融資風險上升”，“資本市場融資渠道仍將有限”，“融資渠道和(或)流動性進一步惡化”，如此背景下，首開卻像其中一股清流。
據惠譽4月11日的評級報告，確認北京首都開發控股(集團)有限公司的長期外幣發行人違約評級(IDR)為BBB，展望穩定；同時，確認其高級無抵押評級以及Bright Galaxy International Limited發行、首開集團擔保的息票率3.25%、2026年到期的5.17億美元高級無抵押票據的評級為BBB。
對比個別同行“B+”/“RR4”，甚至“CCC”的評級，首開的確給了市場和投資人更多的信心。
作為首開集團旗下房地產上市平臺，首開股份於報告期則繼續保持最高的AAA級企業主體評級，代表着公司經營業績、管理模式、風險管控及未來發展規劃獲得的認可。
評級機構做出此評級的首要因素，就是認為首開擁有強大的融資渠道。畢竟自2021年開始，房企融資困難就已經不是新聞，到2022年，融資政策雖有鬆動，但基本也只有財務優質、經營穩定的房企才具備再融資資格。
事實上，首開股份的融資能力同樣可見一斑。這或許要看回去年底，因為那時整個房地產行業的融資難度仍是過往少見。
2021年11月25日，首開股份成功發行2021年度第五期中期票據，本期債券發行規模27億元，發行期限3+2年，票面利率為3.65%，計劃將本期中期票據募集資金全部用於償還銀行貸款。
該筆中票的發行，或許更具有風向標的意義--這是一筆新增額度。
彼時分析指出，房地產內部融資環境漸呈現回暖跡象，在此之前中期票據發行只能借新還舊，首開股份本次新發行中期票據突破了借新還舊模式，屬於新增額度，並可用於償還銀行貸款，這是房地產行業融資的關鍵突破。
“除了突破借新還舊之外，該中票也屬於債務置換，中票相對於開發貸而言擁有利率低、期限長的特色，更有利於助力首開股份的長遠發展。”
有熟悉首開股份的分析人士也指出：“去年新發中票及近期新獲批公司債都實現了借新還舊額度的突破。”
據首開股份2021年度報告披露，報告期內，公司有息負債規模穩步下降。全年累計新增融資約414.30億元，其中開發貸款73.13億元，信託貸款104.23億元，保債計劃35億元，發債規模201.94億元。累計歸還到期有息負債約523.86億元，減少帶息負債規模109.56億元。現金短債比1.22倍，指標持續達標。
可以看出，首開股份與國內主要銀行及多家金融機構建立了誠信、互利的長期合作伙伴關係，貸款利率穩定、額度充足，擁有良好的融資能力，並有效利用了多種渠道、多種類融資工具。
今年以來，首開股份的融資優勢也未見減弱。
觀點新媒體過往報道顯示，2月10日，首開股份宣佈發行2022年度第一期中期票據，發行規模上限為人民幣10億元，發行期限3+2年，在發行人依據發行條款的約定贖回時到期，所募集資金中3億元擬用於償還債務融資工具利息，7億元擬用於項目建設。
3月1日，首開股份發佈2022年度第二期中期票據申購說明，本期票據基礎發行規模0億元，發行金額上限25.5億元。
3月16日，首開股份公佈2022年度第三期中期票據發行金額為15億元，期限3+2年，無擔保。募集資金擬全部用於償還發行人債務融資工具的本金及利息。
另據上交所披露，首開股份2022年面向專業投資者公開發行60億元公司債券，3月17日已經正式註冊生效。主要是隨着該筆債券發行獲得交易所審批，也實現了公司借新還舊額度的突破。
據公告顯示，本次60億元公司債券募集資金扣除發行費用後，擬用於償還即將到期（或回售）的各類有息債券、兼併購及法律法規允許的其他用途等。“綜合考慮目前公司的債務成本及到期時間，本次債券募集資金中36.80億元擬用於償付發行人已發行公司債券的回售本金，剩餘23.20億元用於償還其他有息負債或項目兼併收購等監管允許的用途。”
該次發行明顯有利於首開股份債務結構和節省財務費用，並可靈活安排償還公司債務的具體事宜。
在上市平臺保持暢通的融資渠道之外，首開股份旗下項目公司的融資能力則能更直觀反映其經營穩健的特點。
據披露，2月中旬，首開股份旗下位於南通、海門、廣州的三家子公司，分別獲得銀行提供的開發貸款5.8億元、10億元、3.7億元，且期限均為3年；3月份，佛山、南京子公司獲得銀行6億元、4.5億元開發貸款，期限3年……
一位業內人士表示，在當下環境下依然保持融資渠道的暢通，是企業信用度及優秀資質的體現。他認為，目前資本市場對於房企的信心仍然非常不足，只有具備優質還款能力的企業才能獲得融資額度。
年度報告也顯示，截至2021年12月31日，首開股份的授信額度約達1600億元，整體平均融資成本僅為4.85%。
“更大的盈利空間”
事實上，在房地產行業出清加速、格局優化的同時，最受益的或許就是地方千億型房企，畢竟融資優勢可以讓其保有獲取優質項目的能力，而且目前市場存在大量併購潛在機會，將推動公司銷售規模和質量再上臺階。
據觀點新媒體過往報道，僅去年四季度，首開股份就在北京、常州、台州、南京、廈門等城市新增11個項目地塊。其中，僅僅在10月13日的北京集中供地上，其就一舉摘得多幅地塊。
包括在北京海淀區，該公司與華潤置地組成聯合體，以44.95億元競得北京市海淀區西北旺鎮地塊，該地塊建設用地面積5.56萬平方米，規劃建築面積8.34萬平方米；在北京豐臺區，公司與北京建工地產有限責任公司組成聯合體，以41.8億元競得北京市豐臺區盧溝橋鄉萬泉寺村A地塊，該地塊建設用地面積4.36萬平方米，規劃建築面積10.16萬平方米。
在北京昌平區，該公司與北京金隅地產開發集團有限公司、北京建工地產有限責任公司組成聯合體，以36.6億元競得北京市昌平區北七家鎮平坊村土地，該地塊建設用地面積7.96萬平方米，規劃建築面積17.84萬平方米。
最後，在北京朝陽區，該公司通過收購北京築華房地產開發有限公司所持有的北京卓華房地產開發有限公司33%股權，合作開發北京市朝陽區金盞鄉小店村3005-02地塊。該地塊土地面積為5.7萬平方米，地上建築面積7.41萬平方米。
觀點新媒體查閱年度報告數據，2021年，首開股份通過競拍或股權收購獲取北京（房山、大興、豐臺、密雲、朝陽、海淀、昌平）、太原、福州、蘇州、杭州、南京、台州、廈門、南通、常州、佛山、溫州、東莞、成都等地後續項目共30個，地上建築面積達287萬平方米。
另一方面，由於2021年出險房企增加，大多企業的首要任務也從以往的規模擴張變為回籠資金，因而公開市場的土拍競爭大幅減弱，低溢價甚至底價拿地成為了主流，首開股份正是抓住了這個“窗口期”，新獲得項目權益及毛利率都得到了改善。
僅以上述北京四宗地塊為例，溢價率僅為6.26%、7.18%、1.95%及1.03%。
對此，上述業內人士認為，土地的低溢價率為項目銷售留了更大的盈利空間，併為企業帶來更好的利潤率表現。
4月12日，觀點指數研究院獨家發佈《卓越指數 · 2022房地產年度卓越表現報告》就指出，在當前北京房地產市場競爭格局中，首開等頭部企業，已經形成明顯優勢。規模央企、國企繼續擴張，民企則分化明顯。
報告表示，在下半年流動性趨緊的背景下，民企拿地減少，但部分財務狀況優秀的企業仍在加倉。
正是憑藉着卓越的綜合實力表現，首開股份在4月12日“房地產年度卓越表現”評獎中，獲頒“2022房地產卓越企業表現”以及“2022房地產企業北京綜合實力卓越表現”獎項。
在公開市場拿地的同時，首開股份也在加快轉型發展升級。
年度報告顯示，該公司繼續優化業務發展模式，探索從增量市場轉入存量市場的路徑，積極參與老舊小區改造、城市更新等，探索多元化商業模式和市場化運營機制，拓展發展空間，形成新的盈利模式。
截至2021年底，其參與的棚改和集體租賃住房項目穩步推進。數個棚改項目的徵收工作已經收尾，部分項目即將達到上市條件。諸多回遷房及配套，正在開工建設中，部分項目主體結構封頂。
首開股份各項棚戶區改造及土地一級開發項目
來源：企業公告
根據公司年報披露，首開股份目前在多元賽道也有探索。
首開在2015年提出“做城市復興官”的發展思路，開啓“城市更新”業務的探索。在此期間，公司成立首開盈信公司，並以其為平臺，定位於協同房地產主業，推進房地產金融業務發展。
首開盈信自2015年成立以來，聚焦一線城市的城市商業及寫字樓更新改造項目，秉承多方合作、謹慎投資的原則，聯合行業內頂尖合作伙伴，謀求更多資本運作的機會。綜合採用價值增值型及機會型策略，選取具有改造及增值潛力的物業，通過買入-修復-退出的業務模式，創造良好價值回報。目前在北京、上海等城市先後實踐十餘個項目的投資。
自首開盈信成立以來，累計投資約30億元，經過幾年來的發展，公司城市更新改造業務已全面鋪開，在項目獲取、人員儲備、項目運作能力等各個方面，都有了良好的經驗和積累，也基本形成了比較穩定的業務模式。
“健康的銷售回款率”
首開股份是北京的地方千億房企，其良好的品牌與口碑，以及早已完成跨區域經營，為銷售與回款提供了保障。
2021年在融資渠道被收緊的同時，銷售下滑則是讓不少房企進一步陷入泥潭的重要原因。首開股份應是去年房地產行業“逆勢上行”的代表之一。
據觀點指數發佈的“2021年1-12月房地產企業銷售金額表現”研究成果顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額12.8萬億元，同比減少2.4%，年內累計銷售增速首次轉負。
觀察2021年全口徑銷售區間分佈情況，44家房企突破千億門檻，比2020年減少1家。8家房企銷售規模超過3000億元，與2020年數量持平。全口徑銷售位於2000-3000億元的房企數量由2020年的11家降至7家。
觀點指數還以30家發佈銷售目標的房企為樣本，計算銷售目標平均完成率為93.3%，遠低於2020年同期104.8%的平均目標完成率。
而首開股份的銷售數據顯示，2021年1-12月份，該公司共實現簽約面積392.65萬平方米，同比增長2.91%；簽約金額1149.07億元，同比增長6.94%。完成了全年銷售計劃目標1100億元，且目標完成率為104.46%。
首開2021年對控股子公司及合作公司項目的銷售均設定了目標。其中，控股子公司項目計劃銷售簽約金額588億元，銷售回款588億元；合作公司項目計劃銷售簽約金額512億元，銷售回款465億元。
從實際簽約情況看，2021年，首開股份及控股子公司共實現簽約金額601.14億元，合作項目共實現簽約金額547.93億元，均達到既定目標。
對於去年低迷的銷售行情，一業內分析人士就指出，2021年下半年以來，房地產的銷售行情就一路下探，需求端觀望情緒濃厚，這種情緒需要一定時間來修復。兩相對比之下，在普遍低迷的表現中，首開股份超額完成年度目標的成績讓人刮目。
該人士續指，到了2022年第一季度，市場觀望情緒似乎變化不大，加上春節長假以及上海、蘇州等南方城市疫情的反覆，一季度銷售表現受到極大影響。
觀點指數發佈的“2022年1-3月房地產企業銷售表現”研究報告顯示，1-3月，前100房企累計實現權益總銷售金額11313億元，同比減少48.6%，降幅較1-2月擴大5.8個百分點。
在上述諸多因素影響下，首開股份也逃不開銷售額回調的大形勢，但降幅卻大大小於同行平均值。據其4月8日公佈，2022年1-3月，首開股份共實現簽約面積63.66萬平方米，同比降低26.86%；簽約金額201.70億元，同比降低27.39%。
另悉，根據首開股份全面推盤計劃排布，一季度相對資源排布較少，更多項目於二季度進行大規模推盤。由此看來，其未來的銷售數字將有更好的表現。
據觀點指數統計，於一季度末，首開股份全口徑銷售額位列行業第23位，較去年的第38名大幅提升了15個名次。1-3月，首開股份權益銷售額也達120.1億元，位於行業排名第28位，較去年的第43位同樣提升了15個名次。
首開股份在銷售回款上的表現同樣值得留意。
數據顯示，首開股份2021年全年回款金額接近1200億元，達1194億元，銷售回款完成計劃113.40%，同比增長21.33%。“簽約金額與銷售回款指標完成值創歷史同期新高。”
對此，分析機構也表示，首開股份保持了非常健康的銷售回款率。
很顯然，銷售回款率大幅提升，為公司現金安全提供有利保證。“受房屋銷售回款增加的影響，本期銷售商品、提供勞務收到的現金比去年增加97.28億元。”
年報數據還顯示，首開股份去年經營性收入1221億元，完成計劃113%，同比增長22%，實現經營性正向現金流130億元，比上年增加179億元。
過去一年，有着綜合實力、精品戰略、國企背書等優勢的首開股份，的確交出了一張表現優異的成績單--融資能力突出、銷售及回款超額達標、外拓能力顯著、經營現金流增加……
如今，各地相繼出臺樓市支持政策，今年房地產市場或將迎來更多利好消息，擁有多重綜合優勢的首開股份，也將進入價值釋放階段。
資本市場的直觀反饋則是，首開股份股價自3月中旬以來一路攀升，上週曾達到最高7.5元，漲幅接近了60%，在地產板塊中，漲幅領先。