關鍵詞：銷售失速、行業出清、管理紅利
銷售增速首次轉負，27家房企突破千億
觀點指數發佈的“2021年1-12月房地產企業權益銷售金額表現”研究成果顯示，前100房企實現權益總銷售金額9.15萬億元，同比減少4.1%，年內累計銷售增速首次轉負。
數據來源：觀點指數整理
12月單月，前100房企實現權益總銷售金額7557億元，環比增長30.4%，但對比2020年同期減少38.2%，在行業景氣下行的環境，年底樓市銷售明顯失速。
碧桂園、中國恒大以及萬科1-12月錄得權益銷售金額5580億元、4164.4億元以及4080.6億元，同比增速分別為-2.2%、-38.8%以及-10.8%。
數據來源：觀點指數整理
觀察 2021年權益銷售企業區間分佈情況，27家房企突破千億門檻，與去年持平。10家房企銷售規模超過2000億元，較去年增加2家。權益銷售位於1000-2000億元的房企數量由2020年的18家降至17家。
值得注意的是，2021年全口徑銷售突破6000億的房企僅有2家，分別是碧桂園、萬科，比上年減少1家。
數據來源：觀點指數整理
從整體銷售增速來看，前100房企中，48家權益銷售金額不及2020年，錄得銷售同比為負。其中，25家房企銷售同比降幅超過10%，7家房企降幅超過20%。
數據來源：觀點指數整理
從2021年各梯次房企銷售情況來看，位於前21-30房企全口徑銷售金額總和同比增長幅度最大，為4.4%。前10房企同比增速最低，為-10.3%。
8成房企銷售未達標，市場寒流中逆勢前進
2021年初，多家房企根據市場預期和樓市研判，制定了年度銷售目標。但自8月以來，樓市銷售急轉直下，金九銀十旺季失色，多數房企難以如期完成銷售目標。
觀點指數以30家發佈銷售目標的房企為樣本，計算銷售目標平均完成率為93.6%，遠低於2020年同期104.8%的平均目標完成率。
數據來源：觀點指數整理
30家樣本房企中，完成全年銷售目標的僅有5家，分別是綠城中國、濱江集團、越秀地產、首開股份以及華潤置地，佔比16.7%。16家房企銷售目標完成率位於90%-100%之間；8家房企銷售目標完成率位於80%-90%之間；剩餘1家房企銷售目標完成率低於80%，佔比3.3%。
整體來看，房企年初對於樓市前景較為樂觀，制定了積極進取的目標，但在下半年市場寒流衝擊下，市場偏離了預期軌道。
部分頭部房企表示，將會根據市場情況調整公司經營計劃和目標。例如在2021年全口徑銷售金額出現較大幅度下滑之後，萬科根據市場的反饋和遵循謹慎研判的原則，下調2022年的最低經營目標。其他頭部房企如保利和融創，也在積極開展樓盤推售工作。
12月，保利發展在廣州推出保利天匯、保利天珺、保利悅公館、保利羅蘭國際等多個項目，預售套數超過2300套；融創為融創未來金融城、融創悅城等上海項目取得近3000張預售證，其後將開盤銷售。
行業出清利好優質房企，管理紅利成未來發力方向
數據來源：觀點指數整理
市佔率方面，2021年全國商品房銷售額達到18.2萬億元，以此計算，前100房企市佔率為70.9%，較2020年下降5個百分點，前50房企市佔率為46.3%，較2020年下降3.3%個百分點。
當前房地產行業遭遇陣痛期，前100房企首當其衝，銷售下滑明顯，市場集中度出現下降。與此同時，調整還在持續，行業將加速洗牌出清。
考慮到當前房地產行業以穩為主的基調，以及在國民經濟發展中發揮支柱作用不會改變，未來房地產行業市場依舊龐大，行業出清的市場份額將由優質房企承接，機會向頭部房企集中的趨勢依舊持續。
當前，一些房企已經在組織架構和經營理念上做出改變，將提質增效放在首位，向提升管理效益索取紅利，這在土地紅利屬性、金融紅利屬性減弱的當下顯得尤為關鍵。
近期，萬科內部發文，提倡節衣縮食，貫徹花小錢辦大事、費用最優、性價比最高等原則，在出行訂票、公務車使用、會議場地、海報與視頻製作等工作場景提出節省費用的要求。此舉體現了萬科提高費用管控與經營效益的決心。
數據來源：觀點指數整理
除了萬科，部分房企如碧桂園、新城控股以及華潤置地憑藉自身的前瞻意識，通過調整組織架構進行費用管控，提升效益。
調整的方向主要分為兩類：區域合併，即對發展前景較弱的區域進行裁撤或合併，從而達到整合資源、降低管理成本的目的；區域裂變，即對較大區域進行裂變，能夠縮短管理半徑，增加管理顆粒度，深耕區域市場，提升運營效能。
總結上述房企動作，未來降低管理費用率主要有兩個方向：一是費用把控更加嚴格，管理更加精細化；另一個則是聚焦區域深耕，做大做強，利用規模效應減少銷售費用支出。