觀點網 信託與房企間的“相互成就”早已不是什麼祕密，在“錢袋子”緊縮的地產寒冬，信託正扮演着更重要的角色。

1月12日，企查查信息顯示，鹽城港達房地產開發有限公司（簡稱“鹽城港達”）股東列表發生變化，中南建設旗下鹽城茗悅房地產開發有限公司（簡稱“鹽城茗悅”）退出股東行列，退出前持股49%，該部分股權由中融信託接盤。

同時，另一方股東為上海港懷置業有限公司（簡稱“上海港懷”），隸屬於港龍中國，依舊持有剩餘51%股權，保持為公司大股東。

鹽城港達房地產開發有限公司為江蘇鹽城君啓花園開發商，該項目由港龍中國和中南置業共同打造。項目位於鹽瀆板塊，且不是一塊淨地，而是已經入市超過半年的銷售項目。

中南將項目股權轉讓予中融信託，此前被市場認為是中南方面退出項目的信號。

對此，觀點新媒體向中南及港龍雙方求證。港龍表示，中融信託是經中南和港龍中國雙方同意後介入的，會繼續合作。

中南迴應稱，該次股權轉讓是為了項目融資需求，需要將股權轉讓予金融機構做質押，並沒有退出項目開發，未來雙方將圍繞項目開發繼續合作。

君啓過往

2020年8月，上海港懷置業有限公司以12.72億元拿下鹽城東進路南、開放大道東側地塊，樓面價10740元/平方米，項目是一宗商住用地，出讓總用地面積為43865平方米，容積率2.7。

作為2020年鹽城備受關注的項目，拍地競價階段十分激烈，地塊溢價率達到93%，超過萬元的樓面單價也屬於區域貴价地。

在拍地階段，港龍便已經與中南達成了合作，先由港龍子公司出手拍下，隨後在2020年9月8日，項目公司鹽城港達房地產開發有限公司成立，港龍和中南透過旗下公司分別持有51%、49%的股權。

同時，項目案名採用了中南旗下產品系“君啓”。

中南作為江蘇本土房企，且深耕於長三角城市，在整體銷售規模超過2000億背景下具備更強的影響力，對項目去化上或許會更有幫助，而後者同時也是建築行業出身。

2021年5月份，鹽城君啓花園獲得項目備案預售證，備案價2.23萬元/平方米，基本符合此前市場預期，項目由7幢高層住宅，3幢商業組成，戶型產品有115平方米、143平方米、178平方米，總規劃戶數784戶，首批房屋預計於2023年交付。

值得注意的是，項目首開去化不錯，不過隨之而來的樓市寒冬讓鹽城樓市受到了直接影響，儘管長三角三四線城市樓盤去化能力在過去是一個金字招牌。

值得注意的是，項目售價與周邊悅達、綠地項目相差並不大，市場整體遇冷是銷售放慢的主要原因。

根據第三方數據統計，鹽城君啓花園在2021年銷售了超過10億元，仍有幾幢住宅樓在售。

求援信託

這並不是港龍與中南第一次合作，港龍加入了新虹橋採購聯盟、滬閩商地產採購聯盟等房企圈，成功覓得了一眾“圈內好友”，經常合作對象包括碧桂園、正榮、融創、中南等。

合作項目引入信託方亦是常見，此次故事的三位主人公港龍、中南、中融信託在2021年曾出現在南通如東晨園的項目發展中。

去年2月份，為了促進南通如東晨園項目發展，中南、港龍、鹽城港達向中融信託轉讓如東港瑞置業有限公司43.9%股權，以此讓中融信託向如東港瑞增資100萬元並投資76905萬元。

同時，中南質押了持有的鹽城港達49%股權以及鹽城20201601號土地使用權，後者也就是鹽城君啓花園的基礎地塊。

這一次，中南與港龍為了項目融資再次引入中融信託，且通過項目股權作為抵押。

一位業內人士表示，年關將近，對於各家房企來說都是一個極其重要的挑戰，不同於公開債等具有明顯意義的到期時間和規則，不少工程、項目的關聯款項會以春節為結款檔口。

2021年，隨着樓市進入寒冬，各地對於樓市預售資金的管控也變得更為嚴格，只有達到某個節點才會放出部分資金，同時公開債端口又被限制，那麼留給房企的籌錢手段就只剩下了信託為代表的非標融資，可以迅速補充現金流。

儘管信託並非房企首選的融資方式，以高昂融資成本著稱，但是流程較為簡單，能夠快速籌集到現金。

截止到上半年，中南有息負債767.6億元，比年初下降3.9%，佔總負債比重23.89%。其中銀行貸款佔比約53%，非銀行金融機構貸款佔比約30%，債券佔比約17%。

雖然有息負債整體呈現了下降趨勢，但是中南非銀佔比從過去的22%上升至了30%，這部分負債往往利息較高，也是房企調整債務結構時力主削減的方向。

中南財務總監辛琦在中期業績會上曾表示，2021年融資環境下，直融難度會相當大。信託融資都是基於項目層面，會有土地作為抵押然後利用回款作為還款，後續會用開發貸置換。

如今，“活下去”是房企的核心訴求，或許就能等到春天的來臨。

對於另一方信託來說，在房地產近年來高速發展背後扮演了極其重要的角色。然而，既然要“賺大錢”，就得承擔更高風險。

實際上，信託對於房企的輸血有不少方式可以進行，比較常見的操作是中南與五礦信託間一次合作。

2021年2月23日，中南發佈公告稱，以公允價值13億元向五礦信託轉讓莆田瓏禧臺項目收益權，期限18個月，到期後按約定公允價值回購。

換而言之，中南通過轉讓股權作為抵押物，從信託處獲得項目開發資金，隨後會以一定利率從信託處回購該部分股權，也能優化房企財務指標。

中融信託是房地產高速發展中的重要受益者之一，不過在市場下行時，也承擔了房企暴雷的風險。

例如華夏幸福、泰禾暴雷後，中融信託旗下也有相應產品逾期。值得注意的是，近期風口浪尖上的陽光城、世茂也與中融信託合作不少。

一位投資人表示，公司債、美元債類型的公開債逾期可能會造成交叉違約，而信託則相對獨立，在現金緊張情況下，房企會優先選擇償還公開債，嘗試將信託延期。