觀點網訊：12月24日，上海市房管局發佈，關於印發《上海市住房租賃交易資金監管實施細則（試行）》的通知，實施細則自2022年1月1日起施行。

據觀點新媒體瞭解，為進一步加強上海市住房租賃交易資金監管，維護住房租賃市場秩序，保障租房羣眾的合法權益，依據住房和城鄉建設部等六部委《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》、市
住房城鄉建設管理委等十部門《關於進一步整頓規範上海市住房租賃市場秩序的實施意見》要求，制定本實施細則。

《細則》明確，上海市行政區域內，通過長期租賃、受託經營等非自持方式籌措存量住房，從事住房租賃業務的輕資產住房租賃經營機構，其住房租賃交易資金的監督管理適用。

實施細則所稱的住房租賃交易資金，是指住房租賃經營機構按照合同約定，向住房承租人收取的租金、押金；所稱的住房出租人，是指住房租賃經營機構通過非自持方式籌措的存量住房產權人或法律法規規定的其他權利人。

住房租賃經營機構應當在上海市註冊的商業銀行開立全市唯一的住房租賃交易資金監管專用賬戶。該賬戶資金不得與住房租賃經營機構其他經營性資金混用、不得支取現金，該賬戶原則上不得變更。

住房租賃經營機構與承辦銀行簽訂住房租賃交易資金監管專用賬戶協議，應當根據本實施細則的規定，明確監管內容、方式、流程，以及雙方的責任和義務。住房租賃經營機構在申請上海市住房租賃公共服務平臺用戶認證時，應當提交監管賬戶的開戶信息並通過租賃平臺公示，同時在經營活動場所、信息發佈渠道和租賃合同中明示監管賬戶信息。

實施細則發佈前已辦理開業報告（信息記載）的住房租賃經營機構，應當自本實施細則印發之日起一個月內開立監管賬戶，並將賬戶信息提交租賃平臺公示。

住房租賃經營機構達成住房租賃交易後，應當及時為承租人提供合同網籤、備案服務。承辦銀行應當根據住房租賃經營機構網籤、備案的租賃合同信息，按照本實施細則的規定對租金、押金進行釋放。承辦銀行應當與上海市住房租賃公共服務平臺聯網對接，共享網籤、備案的合同信息。

《細則》要求，住房租賃經營機構向承租人收取的租金、押金，應當由承租人直接存入監管賬戶；利用個人“租金貸”獲得的資金，由貸款機構直接放款至監管賬戶。

承租人支付租金週期在三個月以上的（不含三個月），租金應當按月釋放給住房租賃經營機構；承租人支付租金週期在三個月以下的（含三個月），由住房租賃經營機構與承辦銀行約定釋放。住房租賃經營機構單次收取押金不超過一個月的（含一個月），直接釋放給住房租賃經營機構；單次收取押金超過一個月（不含一個月）的，超過部分納入資金監管。

住房租賃合同期滿、提前解除或終止的，應當以合同網籤、備案信息為準。承租人租金、押金的退還，由住房租賃經營機構與承租人協商一致，明確退還金額，報備上海市住房租賃公共服務平臺後，承辦銀行按照金額退還。

住房租賃經營機構不按約定向承租人退還租金、押金的，承辦銀行可根據生效法律文書，向承租人釋放相應的租金、押金。如提前釋放的資金涉及退還，由住房租賃經營機構使用監管賬戶外的資金承擔支付，不應動用監管賬戶資金支付。承租人向監管賬戶支付租金、押金時，賬戶收款信息應當由承辦銀行即時推送至出租人。

承辦銀行應當將監管賬戶資金變動信息定期推送至上海市住房租賃公共服務平臺，協助建立住房租賃經營機構資金風險預警機制。住房租賃經營機構業務終止，需註銷監管賬戶的應將監管賬戶資金所涉及的住房租賃合同執行完畢後辦理註銷。如住房租賃合同未執行完畢，不得辦理銷戶手續。

監管賬戶註銷的，承辦銀行應當將註銷情況及時告知房屋管理部門。

住房租賃經營機構不得以任何方式誇大資金監管作用或推脫不執行資金監管規定。對未按照相關規定、合同約定等將監管資金存入監管賬戶或提供虛假信息等違法違規行為造成住房租賃監管資金損失的，應當依法承擔責任。銀行不承擔因住房租賃經營機構違反、超出本實施細則規定的經營活動產生的業務結算職能。

承辦銀行僅對基於租賃合同網籤備案的房源且進入監管賬戶的資金承擔監管責任，並按照相關交易指令和合同約定進行資金劃轉。根據《金融機構協助查詢、凍結、扣劃工作管理規定》等相關規定，對於住房租賃經營機構因第三方糾紛或違法犯罪行為造成的監管資金被人民法院、稅務機關、海關等有權機關查封、凍結、扣劃的，承辦銀行不承擔責任。