2021觀點資本圓桌·現場快訊：10月15日下午，在2021觀點存量資產圓桌“資管新思維 如何實現存量資產價值最大化？”圓桌討論環節中，平安信託海外REITs業務負責人張菲澳針對“國內優質的存量市場和資本市場之間的關係”分享公司的思考。

張菲澳表示：“把REITs所需要的能力和框架拆出來是三樣東西，第一個東西是基礎設施的資產或商業的房地產，第二樣涉及到海外REITs，就是跨境金融；第三個，因為REITs是一個公募永續型工具，它也需要資產市場邏輯。”

關於商業地產為底層資產的REITs，張菲澳表示，信託的商業邏輯和資源的優勢其實是服務開發商為主的客戶，而開發商近期在這方面的商業邏輯也在發生變化。

“他們過去的邏輯是認為只要資本市場形象好、評級好，就可以不斷用低成本的資金做融資，快週轉，槓桿也很大，但現在國家已經主動地釋放了一個柔性的硬着陸的信號，這些重資產較多、商業有經營特色的開發商已經不得不考慮，把重資產的包袱解決、盤活，可能只有REITs這條路可以走，這是我們看到的整個市場的邏輯正在發生改變。”

關於平安信託或國內較前沿的金融機構投資者如何看待REITs？張菲澳稱：“最核心的是要算清楚賬，搞清楚其中的商業邏輯，思考市場經過一個資本結構最終給到資本市場的分紅是多少，與自身的投資要求是否匹配，價格博弈怎麼做。”