2021博鰲房地產論壇·現場快訊：9月17日上午，交銀國際董事總經理、研究部主管洪灝在2021博鰲房地產論壇中發表“17萬億後的房地產增長邊界”演講時提出，在2010年中國進入劉易斯拐點，到2030年保持現在的自然出生率不改變的話，在未來10年將出現絕對人口下降的趨勢。

他認為，2020年是中國宏觀經濟的一個巨大的拐點，勞動年齡人口占總人口的比例達到了一個高峯，之後開始下行，房地產投資的同比增速也從接近40%降到了今年7%左右。同時廣義的貨幣的供應也從當年的百分之二三十降到現在的8%左右。

洪灝提出，很多人把房價的變化看做是一個貨幣現象，其實房價的上漲除了貨幣的現象之外，更根本的原因是中國的勞動人口比例出現了巨大的宏觀變化。同時人口趨勢的變化並不是一年兩年用宏觀政策調控可以扭轉的，放開二孩、三孩後人口出生率還在持續下降，這是中國宏觀經濟面臨的最大挑戰。

隨着勞動人口比例的下降，未來對於房地產資產類別的配置也將會下降，其它的資產類別，包括股票、基金、保險、其它的新興資產類別將會上升，或者換句話說，房價的增長速度可能會遠遠低於基金和股票的價格增長速度。

他指出，在2020年，中年人和青年人的比例達到一個相對的高度，從2020年到2035年接近高位之後，房價也逐漸運行在一個高位。洪灝認為房價不會暴跌，否則很多銀行都受不了，但是房價會在一個比較高的位置徘徊，“這是人口對於房地產市場的啓示”。