2021博鰲房地產論壇·現場快訊：9月17日上午，交銀國際董事總經理、研究部主管洪灝在2021博鰲房地產論壇“17萬億後的房地產增長邊界”主題演講中提出，房地產行業最重要的長期增長因素，或者說最重要的長期的推動因素，就是中國的人口。

“任何長週期的資產，包括長期的債券、房地產，它是以30到50年為單位的週期，因此要把這個宏觀的趨勢講清楚，我們必須要回歸這個宏觀週期最根本的推動力，就是中國的人口問題。”

他指出，一線城市的人口流入持續增長，這顯示了一線城市人口的聚集度不斷增加，二線城市在過去二三十年裏頭也在不斷增加，但是三線城市和其它更低線的城市，人口的紅利在2007、2008年左右達到一個高點之後就再也沒有往上漲了，這些城市相對於一線和二線城市人口流動的吸引力開始下降了，人口紅利開始消失。

人口紅利反映到房價的變動，我們也看到對應着一二線城市人口紅利的增長，一二線城市房價迅速地上漲，遠遠高於三四線城市。

同時城市的常住人口的增長基本上和城區面積的增長率基本相當，西安、武漢、天津等等城區的面積增長遠遠超出了人口自然增長率，這些城市的開發在現階段相對來說還比較低效的，有很大的提高的空間。

洪灝認為，人口的收入、人口的增長、人口的死亡率、男女的比例、勞動生產率的提高等等，這些數據在統計局發佈的數據裏有詳實解釋，因此可以對房地產週期最根本的推動因素進行深入考察。