觀點指數 ATLAS 寰圖專注於高端辦公，目前佈局以一線城市及新一線城市為主，分佈於二線城市的僅佛山三山科創中心項目。

且ATLAS 寰圖的產品打造主要囊括甲級寫字樓，高端商辦綜合體及產業園區綜合體等多個品類，從而奠定了其高端商辦資管運營商的定位。

對比國內其他聯辦企業，ATLAS 寰圖辦公空間工位費用更高，成本把控方面已形成標準，在行業內具備一定的價格優勢。

項目選擇方面，ATLAS 寰圖更加青睞規模，多個項目均為對樓宇的改造，聚焦於寫字樓整體生態。

選址與佈局

與其他聯辦企業不謀而合的是，ATLAS 寰圖在城市選擇上多青睞一線及新一線城市，目前已拓展27個項目，一線城市佔比74%，5個項目位於準一線城市。其中，位於上海的項目有10個，位於廣州的5個。

來源：企業官網，觀點指數整理

ATLAS 寰圖在營項目數量相對較少，但單個項目規模較大，在1萬平方米左右。而多數聯辦企業單個項目規模較小，作為獲取大面積的承租方，寰圖在與業主談判方面具備議價優勢，從而降低單位面積的租金成本。

項目選擇方面，ATLAS 寰圖相對嚴謹。多是選擇位於城市CBD中心城區、地鐵方便的甲級寫字樓以及高端商業綜合體。產品打造涵蓋了甲級寫字樓、高端商業中心、產業園區綜合體等多個品類，融合新經濟、新服務、新商業的全業態，奠定了高端定位的基礎。

當然，高端辦公服務商的定位也決定了對裝修的高要求，ATLAS 寰圖在打造高端辦公空間過程中，根據當地文化特性，融入地方文化色彩。

如ATLAS 寰圖辦公空間·香港海港城項目，前臺設計為宛如一艘進港的郵輪，與落地窗外的維多利亞海港景觀相呼應；杭州的ATLAS 寰圖辦公空間·平安金融中心項目，通過陶瓷紋樣、仿似中藥鋪百子櫃的裝飾牆面，打造古代江南水鄉韻味。

空間設計方面，ATLAS 寰圖青睞在高樓林立的CBD開闢空中花園，打造商務活動、派對的愜意休閒空間。空間場景的改造升級不僅限於提升用戶體驗，同時帶來的還有場景的升值，是ATLAS  寰圖增收的重要渠道。

數據來源：觀點指數統計

當然，ATLAS 寰圖項目工位租金水平相對較高，平均3500-5500元/工位/月，在行業中屬於高水平。

項目選擇以及裝修上對細節的把控，決定了ATLAS 寰圖辦公空間的成本相較其他聯辦企業會更高。針對成本把控，ATLAS 寰圖統籌設計、裝修工程以及其他產品供應鏈，疊加戰略合作伙伴關係，讓其在價格上具有更大的優勢。

資管新思路

商辦市場日趨成熟、企業辦公需求不斷升級下，只提供基礎辦公空間和企業服務已不能滿足企業的辦公租賃需求。更多聯辦企業聚焦於項目運營管理和用戶體驗服務提升。在辦公空間上，ATLAS 寰圖推出高端服務式辦公室、聯合辦公工位、虛擬辦公室服務、共享獨立辦公室、共享辦公室工位共五類辦公空間產品，服務大中小型企業。其中，虛擬辦公室服務可為企業提供必要的支持，如郵件和地址服務、電話服務、行政支持服務等，為企業減少租用實體辦公設施的高昂成本。

來源：公開資料，觀點指數整理

除提供全週期產品組合的辦公空間外，在C端消費需求方面，寰圖已打造自營品牌ATLAS 寰圖咖啡、ATLAS 寰圖廚房、ATLAS 寰圖健身工坊等，分佈於其打造的生活空間中。

以ATLAS 寰圖辦公空間·廣州雅居樂中心為例，項目中生活空間面積3000多平方米，佔據整棟大廈面積的3%。其中可提供餐飲、健身房等生活場景，並從中實現增值服務收入。目前盈利渠道中，寰圖辦公空間會員收入，生活空間旗下咖啡店、餐廳、健身房等配套的收入，以及日常社區活動與拍攝的場地租賃收入的比例為6:3:1，實現收入結構多元化。

隨着市場發展，聯辦逐步由重規模轉向重運營，辦公空間的競爭趨勢愈發強烈。但縱觀辦公行業，多數運營商大多以招商租賃為重點業務板塊。

去年6月份，ATLAS 寰圖宣佈從全生態寫字樓運營商升級為商辦全鏈條運營商，通過整合共享辦公、商業管理、物業管理及建設管理四大板塊的資源，為業主端、企業端以及用戶端提供解決方案，助力商辦資產實現價值最大化。

原報告 | 敏於數，追本溯源，解讀地產深層次脈絡。篤於行，揭行業整體發展規律。