6月物業服務發展報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-07-26 18:26

  • 融信服務、德信服務、朗詩綠色生活、領悅服務、康橋悅生活共計5家物業企業先後通過了港交所聆訊,目前正在排隊上市的物業服務企業達到了22家。

    觀點指數 6月,物業服務行業上市再次迎來小高峰。

    月内越秀服務成功登陸港交所,截至6月30日,共計有48家物業服務企業登上資本市場,其中港交所達到44家,滬深股市有4家。

    同時,融信服務、德信服務、朗詩綠色生活、領悅服務、康橋悅生活共計5家物業企業先後通過了港交所聆訊。據觀點指數不完全統計,目前正在排隊上市的物業服務企業達到了22家。

    資本市場之外,物業服務企業持續挖掘社區服務潛力,仍是主旋律。體現在收並購市場上,和泓服務、金科服務以及金融街物業均有收並購動作,其中標的企業涉及業務範圍廣泛,涵蓋環衛服務、出入境服務以及房地産經濟服務等。

    政策層面,近日,民政部舉行《“十四五”民政事業發展規劃》專題新聞發布會,《規劃》提及要構建養老服務體繫,在實施積極應對人口老齡化國家戰略中彰顯新作為,並部署了優化居家社區機構養老服務網絡、壯大養老服務産業、加強養老服務人才隊伍建設、提升綜合監管水平等方面任務。

    由于物業服務行業貼近業主的行業屬性,相信随着政策的推動,未來會有更多的物業服務企業加大在社區康養方面的布局,行業發展空間會再次擴容。

    區域型物企集中遞表,下半年或将迎來上市新高峰

    據觀點指數不完全統計,6月共計有十家物業服務企業遞表。 截至6月30日,目前排隊上市的物業服務企業數量達到了22家。

    整理上半年遞表企業的相關運營數據,與往年不同,頭部開發商旗下物業服務企業基本都完成上市,今年遞表的企業中大部分屬于中小型物業企業。

    數據來源:企業招股書、觀點指數整理

    整體來看,目前排隊上市的物業服務企業存在整體規模較小、深耕區域等特性。

    其中在管建築面積規模達到5000萬平方米及以上的企業僅有世紀金源服務(截至招股書最後可行日期)、富力物業以及長城物業三家;在管面積規模在4000萬-1000萬平方米的企業有15家。

    同時還有4家在管面積僅百萬級别的“蚊型”物業服務企業,該批企業區域屬性更強,如天譽青智聯服務深耕大灣區;明宇商投、德商産投以及新希望服務均深耕四川省;祥生活、朗詩綠色生活均集中在長三角地區;潤華物業在招股書中披露,以後發展仍會聚焦在山東區域等。

    數據來源:招股書、觀點指數整理

    以在管面積/合約面積來觀察物業服務企業未來的增長潛力,遞表企業該指標的均值為0.69,與行業平均水平持平。

    其中,陽光智博、百悅智佳、新力服務等企業,由于有規模開發商背景,該比值相對較低,比值越小說明其業績釋放度越小,未來業績釋放潛力越大。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    注:世紀金源服務營收為2020年前三季度數據。

    營收方面,遞表企業營收規模普遍位于10億元以下,基本與在管面積規模正相關。這也反映出物業企業的在管面積是企業發展的基本盤。

    整體來看,成功上市的企業将會依托資本、品牌知名度等優勢推動行業集約化程度,行業透明度會進一步提升。另一方面,如若上半年遞表的物業服務企業在下半年順利上市,當下資本市場上市物企數量将有望突破70家,市場競争更趨白熱化。

    在資本市場的逐鹿中,中小型物企並不占優。因此,在進行IPO時,紛紛向資本市場訴說不一樣的故事,比如潤華物業專注于醫院物業及公建類物業、力高健康服務則向市場打“康養”牌,世紀金源服務則輸送了“大社區運營”的概念等。

    由此可見,未來企業将會積極調整發展方向,差異化戰争或許會在中小型物業服務企業中頻現。

    平均漲幅0.45%,行業回歸理性

    相比2020年物業服務企業在資本市場的一路高歌,如今物業行業已處股價回調、估值逐漸回歸理性的階段。

    據觀點指數整理港股市場上的44支物業股發現,6月物業股平均股價漲幅1.29%,較上月的平均漲幅5.2%略微收窄。

    數據來源:Wind、觀點指數整理

    從漲跌情況上看,44支港股物業股中有20支實現上漲,其中世茂服務領漲,月内漲幅達到24.88%,合景悠活、榮萬家、濱江服務緊跟随後,漲幅均達到20%以上。同時奧園健康表現持平,鑫苑服務因關聯方問題而繼續停市。

    在跌幅方面,有21支股票股價下跌,其中新希望服務領跌,跌幅達到18.45%。同時,恒大物業、保利物業跌幅超過10%。

    值得注意的是,随着上市企業增多,市場對物業股的态度愈發謹慎。對新上市物業服務企業來說,融資渠道有所拓寬,獲得發展的“彈藥”,但市場亦會從對標的企業多角度考量,特色服務特征弱、成長性不足的企業未來恐會更難獲得市場的關注。

    月内,不少企業紛紛通過收並購的方式快速擴張規模,或進入新領域,拓展新的業務邊界。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    從本月收並購案例可以發現,目前企業仍是以收並購同類型企業為主,但考量的點亦不僅局限于擴張規模。

    如泓服務收購的北京和衆置地地産經濟有限公司,從而進入房地産經紀服務領域。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    随着行業競争愈發激烈,挖掘第二業務線成了必然趨勢,未來在企業的業務構成中,物管收入占比會逐漸下降,取而代之的是諸如美居、社區消費、二手租賃、資産管理等增值服務。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



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