編者按：一個博鰲，一個行業。
走過逾二十載光陰，博鰲房地產論壇影響並記錄着中國房地產行業發展的歷史進程。
來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下，中國地產亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。
作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要產業，在大時代浪潮席捲而來之際，中國地產企業和行業精英們如何調整與應對？
值此2021博鰲房地產論壇即將召開的時節，觀點地產新媒體一如往昔，遍尋中國地產商業領袖及新生代地產人，講述他們的故事與廣闊視野。
觀點地產網 老吾老，以及人之老。在中國養老產業發展史上，理想與現實之間，更需要持之以恆地推動。
親和源一直被看作是國內首家養老品牌，成立16年以來，董事長奚志勇完成了許多“從0到1”的創新，比如國內首個會員制養老社區產品的研發、率先推出“祕書式服務”、探討現代養老文化並編著《中國養老》等等。
隨着我國人口老齡化程度的加深以及相關政策持續落地，養老產業面臨新挑戰和新機遇，地產、保險、醫療等產業巨頭也看好這一領域，紛紛跨界搶灘佈局。
但不可否認，行業亂象叢生。應該怎樣看待養老以及養老產業的需求，又該如何認識和理解地產與服務在其中扮演的角色？
我們特地專訪了養老產業的先行者、探路者奚志勇，與他進行了一場關於國內養老產業現在和未來的對話。
核心是服務
“養老服務是非常難的領域，核心是雙方的信任，信任也是維持發展的核心價值。”奚志勇坐在親和源上海總部的辦公室裏，向觀點地產新媒體作了講述。
親和源籌建於2005年，於2008年開張迎客。旗艦店位於上海浦東康橋，為國內首家中高端會員制養老社區（CCRC），至今已發展會員2000餘名。
截至目前，親和源已在多地發展，包括上海、杭州、海寧、象山、青島、三亞等7個城市，直接投資9個項目，委託運營管理以及合營項目大約有10餘個，累計自理公寓3000多套，涵蓋了養生型住區、醫養型公寓、度假型公寓多條產品線。
實際上，親和源走過的這16年，也是中國養老產業發展的縮影。
奚志勇告訴觀點地產新媒體，通過多年研究，他感受到養老產業在消費、認知及產品方面已經發生的不少“變化”。
一是來自消費和資金的轉變。以親和源上海總部為例，會員養老資金來源40%來自於會員自有房屋出售，40%來自於會員自有房租出租，而20%來自於會員自有閒置資金。
其二是認知的轉變。中產階層以上的大多數老人和他們的子女逐漸意識到，通過社會服務去解決養老問題是一種行之有效的方式，能夠改變養老生活質量。
其三是產品邏輯的轉變。他認為，相比於購買即代表結束的地產交易方式，養老行業逐漸向互聯網產品邏輯轉變，購買即代表一種現代服務的開始。這種產品方式在養老機構與個人之間建立了一種關係，滿足了客戶對提升生活品質的需求。
在奚志勇看來，現代養老服務的核心不是提供“大一統”的產品，而在於滿足老人的個性化需求。在此基礎上，親和源目前的三種產品模式應“需求”而生。
這樣的服務，一方面讓老人重燃對社會賦予價值、實現對社會二次付出的信心。另一方面，從人性關懷的角度切實給予老人幫助和規劃。
在整個服務過程中，讓客戶共同參與社區管理、創造價值，從而進一步夯實品牌、分享價值，營造良好的生活環境和完善的服務體系。
長期的沉澱
中國自步入老齡化社會以來，老年人口占總人口比例持續上升且速度不斷加快， 國家統計局數據顯示，2020年60歲人以上人口約有2.68億，佔全國人口的18.87%。而在此前10年間,60歲及以上人口比重上升了5.44個百分點。
安信證券指出，老齡社會為養老市場帶來了寬闊的市場前景，2022年市場規模預計達10.29萬億元。
目前，已有包括萬科、保利、中國人壽、泰康等上百家房地產、保險、醫療機構，搶灘佈局養老產業。其中，中國人壽於去年12月設立總規模200億元的大養老產業投資基金，包括CCRC養老社區、城市核心區醫養綜合體、精品養老公寓等實業資產以及養老產業鏈上下游資源的投資。
談及日益激烈的行業競爭，作為“過來人”，奚志勇既欣喜又擔憂。他認為，這些公司參與養老產業，一方面反映了養老產業已經得到企業和社會的高度認可。在良性競爭之下，隨着產業和服務的提升，客戶能得到最大的收益。
另一方面，上述公司的傳統投資回報率設定或許與養老行業的特質存在差異。
“如果沒有8-10年的沉澱，養老產業是很難做好的。”奚志勇表示：“因為養老是生活，是一個組織系統，而這個組織系統需要不斷地建設和滋養，是需要時間積澱的。”
同時，他向觀點地產新媒體透露，上海親和源目前入住率為98%左右，利潤率大約維繫在近30%左右。如果用公允價值來算，親和源每年的運營庫存大概有1個億的營收，淨利潤約3000萬元。但如果按目前成本法來計算，結果大不一樣。
“養老，不是一個暴利行業，它是一個時間跨度較長的長線服務行業，所以心態不能急功近利。”
未來需推動
今年全國兩會，代表委員多次提出包括推動CMBS、支持REITs在養老行業發展的提案。對此，奚志勇深以為然。
事實上，市場上普遍認為，做好養老項目不可忽略整個大環境的推動，其中包括政策、金融、保險、社會體制、人文、家庭結構和理念等。
實際上，僅在2017-2020年期間，我國就陸續出臺了包括《養老機構服務安全基本規範》、《關於建立健全養老服務綜合監管制度促進養老服務高質量發展的意見》等在內的近10項文件。
奚志勇提到，2013年可以視作是中國養老產業元年，此後近10年來出臺不少政策推動了產業的發展，在“頂層設計”上已經到了一個完整的時間段。
但在他10多年的養老產業探索中，他看到了目前行業發展仍然面臨很多問題，包括規劃、金融、產品、審計以及服務標準等。
就金融層面而言，美、日等發達國家的養老產業案例或許已經提供思路。美國通過養老產業與金融市場的結合，通過REITs將養老地產證券化，在加快養老地產開發速度的同時，還減輕了養老機構的資金壓力，從而進一步帶動了更多的社會資本投入養老產業發展。
而日本在多層次養老金的基礎上開發了介護險，提供居家養老的上門介護服務，為居家養老提供了護理服務支持。
此外，他還認為需要推動人們原有養老認知的轉變。將養老解釋成一個社會行為，而老人則是這個社會組織的參與者，以社會系統的屬性來推動這個產業的發展。
與去年相似，奚志勇始終認為，現代養老產業的“未來”才剛剛開始。
以下為觀點地產新媒體對親和源集團有限公司董事長奚志勇先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：您認為國內的養老行業在實踐過程中會有怎樣的特色發展道路？
奚志勇：親和源大概用了15年時間進行研究，感受到一個大趨勢。
從消費和資金的角度看，有這樣的趨勢。以親和源上海總部會員為例，現在大概有40%的老人是把家裏的房子賣了，也有40%左右是把家裏的房子租了，通過這種模式來解決會員制養老服務所需的資金問題。
另外，在發達城市裏中產階層的基數還是比較大的，這個基數有多大、市場需求就有多大。
從認知角度看，趨勢是：人們對養老的認知越來越“進步”，中產階層以上的人們越來越認可，通過社會去解決養老問題是非常好的可行方式，而且真正能改變老人未來的生活質量。社會機構可以承擔為老人提供服務的責任，對老人來說是最大的安慰和最大的幫助。
從產品角度看，養老不是購買一件普通商品，而是購買系統性的服務。因為購買了服務只是享受服務的開始，而購買產品則意味着產品交易的終止。就設計商業模式、服務模式來講，對於養老，過去是通過子女託付，現在是通過一個組織、通過一個機構來託付。這種方式在機構和組織與個人之間構建了一種關係。
所以以互聯網的術語來講，養老是一種“連接”，而不是交易的終止。
觀點地產新媒體：從市場力量參與的角度看，您對於未來康養行業政策有什麼樣的期待？
奚志勇：從國家層面來說，2013年是屬於中國養老產業元年，這10來年也相繼出臺不少政策在推動這個產業的發展，所以“頂層設計”起到了積極作用。
但是，整個行業目前仍然碰到很多問題，包括規劃上的問題、金融上的問題、產品上的問題以及服務標準的問題。
中國的老年人基數這麼大，有利於養老產業乃至社會經濟發展的事業，繼續更多的政策出臺並“落地”，包括金融政策、福利政策等，通過政策可以促進一些更好的服務產品，順應羣體層級的產品供應市場發展，這也是經濟發展的重要“引擎”，有望為整個社會經濟發展起到推進作用。
接下來，從整個產業的角度來說是1-N的時期。1-N的時代更重要的是好的金融產品、好的金融投資，實現了這些，產業才能快速發展。
觀點地產新媒體：國內養老行業有着不同模式，您如何看待社會人羣對於產品模式的選擇？
奚志勇：養老行業大致存在這樣幾種模式。第一種是社區公寓模式，類似美國可實時照料的CCRC社區產品，有醫療護理院、會所、活動場所，包括酒店配套等，滿足“生活方式”的需求。親和源社區實行理事自治管理制度，祕書、老年會員、服務供應商，三方結合起來形成平臺。這是我認為未來養老發展的重要模式之一。
第二種是“2.0版”的醫養模式，類似了親和源迎豐公寓。它是非常人性的，將醫療服務滲透到“家”裏，而不是讓老人離開自己的家而住到醫院裏。
第三種是“旅居度假”模式。許多剛剛退休，甚至到了七十、八十歲的活力老人，他們非常活躍，需要一種更加開闊的生活方式。“旅居模式”很適合他們。按照不同的心理年齡或身體健康狀況，必須“個性化”對待。我們希望重燃老人對社會賦予價值、實現對社會二次付出的信心，這是現代養老的核心價值。
觀點地產新媒體：作為組織者而言，所需要的核心能力是什麼呢？
奚志勇：我們是以搭建“平臺”的方式給予引導服務，而不是去管理。
因為養老的本質是服務，對方需要什麼樣的服務就提供什麼樣的服務。這就是養老服務核心的問題，是引導性的、指導性的、培育性的。
把平臺搭好以後，有效地組織老人實現自治。比方在公寓裏面成立理事會，讓他們自發地成立一個管理小組。因為他們最瞭解自己的需求，但需要年輕人來推動這件事。這個通過“祕書場景”可以幫助實現連接，而自治是會員們自己操作。
觀點地產新媒體：作為親和源來講，如何為老人提供更好的服務？
奚志勇：養老一定不是一個暴利行業，而是不折不扣依賴長期產出的行業，所以企業的心態不能急功近利。養老服務是非常難的領域，其核心是雙方的信任，信任是維持服務的基礎。
養老是生活。客戶的需求才是我們服務的重點。老人身體好的時候，就應當讓他們自由自在地過他們想過的生活，而當他們需要照料、需要護理的時候，才幫他們規劃好。對於老人每一階段的需求，我們有不同的對待方式，提供不同的服務方式。
比如說80歲以上的老人，需要幫助他們體面地完成最後一段人生，這也是一種產品增值。包括我們的護理機構，會推出一些特殊的病牀，也包括臨終關懷、夫妻關懷等。就社區醫療而言，我們有一個標準的醫療機構，保證滿足老人平時的需求。但重大的疾病是和三級甲等醫院做連接，這樣更專業，更讓人放心。我們作為提供服務的組織者去協調連接，瞭解對方需求，給予幫助、溝通解決。
觀點地產新媒體：親和源的運營情況大體是怎樣的？
奚志勇：如果用公允價值來算，親和源這樣的項目非常大。像我們現在每年的運營庫存大概都有1個億的現金營收，有三千萬左右的淨利潤規模。當時設計的時候，入住率達到75%的時候是平衡，而現在入住率大多是98%、97%，也就接近30%左右的利潤。
從另外一個角度來說，如果把原來的房子折舊去提取，把原來的銀行負債作為財務利潤去計算，那就是虧損。整個產業發展，需要有一個科學的計賬模式，我相信這是整個產業未來會走的方向。
觀點地產新媒體：您如何看待行業競爭關係？
奚志勇：有競爭，產業才能提升，服務才能更好，客戶才能最大地得到收益。從這個角度來說，我認為競爭不可怕，而且現在房地產公司也好，大企業、大公司進來，這是一個好的趨勢，證明這個產業已經得到了社會的認可、資本的認可。
從另一個角度來說，他們更多的問題是基於投資回報率問題。因為養老行業不可能像地產一樣一下子就可以賣完，它是一個週期長的東西。如果沒有8到10年的沉澱，整個產業是很難做起來的。養老是生活方式，是一個組織系統，而這個組織系統要不斷地啓動，是需要時間的。
我認為養老行業最好的、最核心的商業模式是客戶和你共同打造這樣一個品牌，客戶共同和你培育一個產品，客戶共同參與管理、創造價值，同時在平臺上分享價值，這是未來養老最特殊的一個點。只要做好了，可以成為百年行業。
觀點地產新媒體：作為市場參與者，應該如何去推進養老行業思維理念的轉變？
奚志勇：第一個是政府層面，進行引導鼓勵。像日本，基本上老人進入養老機構以後，45%是保險公司，45%是政府補貼，達到90%。
第二個是社會層面，要轉變孝道文化。現代社會子女已經對父母的依賴越來越少，他們自身很有能力去創造新的價值，我們更多地從社會系統去考慮怎麼去轉變觀念。
第三個是企業層面，一定是開發更好的產品讓老年人蔘與，通過老年人的傳播去影響大家對未來養老的認知。我們上海親和源，80%的會員卡是通過“老帶新”帶過來的，也意味着我們的傳播是靠服務、品牌、影響帶動的。所以對企業層面來說，要真心地為老人提供服務，通過這樣的一種文化沉澱或者慢慢地傳播，來推動產品。
還有一個最核心的部分就是子女（層面）。讓子女們理解，把父母送到養老院或者送到公共機構裏面，是一個更好的事情。養老就是一個社會行為，老人成為一個社會組織的參與者，從社會的屬性去推動這個產業的發展。所以還是需要改變，但這個需要時間。
觀點地產新媒體：您覺得在當下而言，養老行業哪些是最值得我們去探索的？
奚志勇：第一是廉租房市場，是國家層面要去保障的，這個市場需求量是最大的。
第二是白領公寓，現在的年輕人對新的家庭結構產生了新文化，而且年輕人買房壓力太大，現在房價太高，未來可能通過租賃市場來解決這樣的問題。
第三是老年公寓，如果老年人能夠把原來多買的房子釋放出來，更換成一種養老服務，這個市場是最大的。而且一旦打破，二手房市場就會發生新變化。養老是地產和服務的結合，所以未來的地產應該是集中很多的產品在一起，給客戶提供一種服務。養老產業從服務的視角上推動產業的轉型或者轉變，我認為這是房地產未來改變的思路。
當然還有一個特殊市場，就是私人定製、個性化的需求，買房子未來不是標準化的，是按照個人的各種需求來設置。