觀點指數 在一系列樓市調控政策出臺後，上海在土地出讓環節設置房地聯動價調節樓市，並且開始佈局十四五期間的租賃供給和城市更新。

在積分制和新盤集中供應為主的政策下，樓市調控成效顯著。

月內，新建住宅供應短暫下降，對比上月28個新盤開售，本月僅14盤。供應量減少的同時，新建住宅成交量也有所回落。

受近幾月新盤集中供應增加影響，二手住宅成交有所下滑，整體樓市在調控政策下基本平穩。

構建租售並舉制度，成片舊區改造明年完成

租賃性住宅供應與城市更新領域，上海計劃十四五期間新增40萬套租賃住房，今年供應5.3萬套，牀位4萬張。

5月24日，住建部召開發展保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳等40個城市人民政府負責人分兩批參加。

可以窺見，上海正加大構建租售並舉的力度，在保障性租賃住房上將加大供給並精準供應。在市場化租賃住房上，增加供給的同時也加大規範管理力度。月內還公佈了9家違規中介機構名單，暫停了住房租賃網籤權限，規範租賃住宅管理。

城市更新方面，上海今年計劃完成成片二級舊裏以下房屋改造70萬平方米、3.4萬戶，2022年計劃完成改造40餘萬平方米、2.2萬戶。全市中心城區成片舊區改造將於明年全部完成。

十四五期間，計劃完成中心城區零星二級舊裏以下房屋改造48.4萬平方米、受益居民1.7萬戶。

明年，上海的成片城市更新將階段性告一段落，許多開發商都想從中分一杯羹。

近期，上海成立800億元城市更新基金，由上海地產集團與招商蛇口、中交集團、萬科、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資等簽署戰略合作協議，推動上海的城市更新進程。

各個開發商也積極與上海各區在城市更新領域展開合作，其中，綠城中國與黃浦區政府簽訂戰略合作協議；葛洲壩則攜手金山區開展密切合作。

集中供地56宗，北外灘商地摘金91億

土地市場方面，5月成交2宗商服用地，1宗辦公用地，總成交額104億元，總出讓面積51439.8平方米。

其中，上實發展聯合上海城投、上海建工底價91億奪上海北外灘商地。

該地塊為商辦地塊，出讓面積34585.2平方米（地上12732.8平方米，地下21852.4平方米），容積率27.5，建築面積地上350157.5平方米（商業比例不小於24%、辦公比例不大於76%）樓面價約26000元/平方米。

按照要求，該地塊項目建成後將成為北外灘乃至浦西地區的地標性項目，打造具有全球影響力和標杆引領性的總部基地。

上海2021年第一批集中供地臨近，本次集中出讓56宗地塊，比上月預告多4宗。8宗租賃住房用地，16宗徵收安置房用地，以及32宗涉宅地（其中青浦區夏陽街道華青路西側01-05地塊被終止出讓）。

數據來源：上海規劃和自然資源局、觀點指數整理

涉宅地的區塊分佈上，寶山區4宗，奉賢區4宗，嘉定區3宗，青浦區5宗，松江區4宗，臨港自貿區5宗，崇明區、靜安區、閔行區、浦東新區、普陀區、徐匯區、楊浦區各一宗。

本次集中供地上海調整了土地出讓模式，將房價前置到土地出讓環節，增加最高價、中止價和房地聯動價三種價格指標。

在競價方式上採用“舉牌競價+一次性書面報價”的方式，最高報價一般限定為起始價的110%，在舉牌競價階段採取價高者得的方式確定競得人，在報出中止價後將進入一次性書面報價程序，以“最接近一次書面報價平均價”的方式確定競得人。

相較於北京集中供地“舉牌競價+競政府份額/競公租房面積+高標準住宅方案”和杭州“高溢價率+競自持”的兩種競拍方案，上海的競拍方式雖然方式簡單，但以“最接近一次書面報價平均價”的方式確定競得人，更考驗開發商的博弈能力，拿地不確定性增加。

房地聯動機制的出臺限制了開發商利潤上限，但上海地塊溢價率較低，開發商的利潤下限有較大保障。

近期上海新盤去化較快，主要因一二手價格倒掛。市場數據顯示，近期入市新盤接近半數日光。而房地聯動價格或將增大熱門板塊一二手住宅銷售價格倒掛現象，集中供地項目入市去化率或加快。

新盤供應下降，成交縮量

據觀點指數監測，共有14個項目在5月開盤，供應套數3879套，環比下降54%，入市規模有所下降。

市場數據顯示，14個開盤項目中有7盤日光，5個樓盤觸及積分制，包括嘉瀧匯、中環境秋月、陽明花園三期、金地峯範、金地虹悅灣等，其中嘉瀧匯的認籌比和入圍分數最高，認籌比為1：2.69，入圍分數為69.6。金地峯範的入圍分數最低，為49.09。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

5月，金地3個入市新盤均表現出色，兩個加推項目金地峯範與金地虹悅灣觸及積分制。

其中金地峯範位於嘉定區，月內推售326套，成交均價4.66萬/平方米，入圍分數為51.9，本次推售主要戶型為91-100平3房、135-151平疊加。

金地虹悅灣位於青浦區大虹橋板塊，月內推售359套，成交均價6.49萬/平方米，容積率1.5，入圍分數62.16，本次推售主要戶型為95平3房洋房、144-148平疊加。

奧園金地·格林雲尚為奧園與金地聯合開發，項目位於嘉定區，月內推售408，成交均價3.55萬/平方米，首日成交400套，基本日光。據悉，該地塊由上海奧匯置業有限公司（奧園）以底價15.4億元競得，成交樓面價11500元/平方米。

近期，上海也發佈了第三批集中入市的45個商品住房項目，共139.7萬平方米，合計12721套，預計將在未來兩月陸續入市，而第二批集中入市項目也有多盤取證待開，預計六月份新入市房源將增加，帶動成交放量。