1-3月房地產企業融資能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 由於上年初本年資金來源基數較低，2021年3月累計本年到位資金同比增幅41.4%。同時，或由於房企銷售強勁及對貸款增加的節制，個人按揭貸款3年來首次超過國內貸款。

另一方面，3月境內債券發行量再次出現井噴，總髮行額超過1月的發行高峯，達845.97億元。對比來看，房企境外債券發行量則出現萎縮，低於2020年平均水平，不排除有房企違約等事件，導致境外投資者信心不足。

轉看信託發行情況，3月投向房地產的信託產品逾500只，顯著高於2月發行量，發行規模上仍然小幅低於2020年同期水平，同比下降約16%。而預期收益率則變動不大，基本維持了2020年第四季度以來的收益水平。

境內融資放量，保利地產躋身三強

3月境內融資放量，由此也對最終研究結果名單帶來了一定影響。

碧桂園在“1-4月房地產企業融資能力表現”中亮眼，萬科也繼續以小幅差距緊隨其後。憑藉融資活動和其他研究指標綜合靠前，保利地產本月的表現也不容小覷。

整體來看，前五企業都具有較為充裕的現金儲備。現金短債比高達2.6，體現了良好的流動性。同時，這五個企業本年的債券融資加權平均票面利率均在4%以下，不僅體現這些房企在融資閘門收緊環境下的融資能力，也體現了資本市場對這些房企的認可。

本年到位資金增幅顯著，房地產金融審慎管理持續

根據國家統計局公佈的數據，2021年3月本年資金來源合計累計值為47465億元，同比增長41.4%，這一增幅主要由於去年基數較低。

具體類別方面，定金及預收款項漲幅最大，同比增長86.1%，達17759億元。同時，從各資金來源的對比可發現，個人按揭貸款3年來首次超過國內貸款，一定程度上與前3個月房企強勁的銷售與貸款增幅的節制有關。

月度走勢來看，3月本年資金來源對比往年有較大幅度的提升，主要由於2020年3月資金來源出現下降，基數較低。

轉看政策方面，3月22日，央行召開全國主要銀行信貸結構優化調整座談會，會上強調了“房住不炒”的定位，強調保持房地產金融的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。為後市的融資定好基調，預計下半年房企的資金運用會持續謹慎。

境內債券發行量創新高

根據市場數據，3月內地房企發債數量較2月出現大幅反彈，共發行債券88只，環比增幅193%，募集資金達845.97億元，環比增幅224%。3月債券募集資金總額超過今年1月，再創一年內融資總額新高。

從具體類別來看，公司債出現明顯反彈，3月公司債總髮行額達399.63億元，與1月基本持平。而中期票據則在反彈基礎上超過1月的中期票據發行額，達到171.8億元。

從佔比來看，公司債（企業債）通常是發行額的主要來源，募集資金總額高的月份公司債（企業債）佔比更大。

就3月份來看，公司債佔比接近50%，同時，中期票據的佔比也有顯著增加，定向工具則佔比較低。

另一方面，3月發行額激增的同時，也伴隨着票面利率的下降。除企業債外，其餘各債券類別的加權票面利率均有不同程度的下降。同時，加權票面利率水平分佈更為集中。

募集資金用途方面，除普遍的償還、置換債務之外，部分債券的募集款項將用於住房租賃項目、棚改安置房項目、科技產業園項目等用途。

海外債方面，中資房企在3月份共發行14只海外債，與2月海外債發行數量相同。而發行金額方面，3月中資房企共發行約157.38億元，顯著低於2月海外發行金額258.22億元。

同時，中資房企3月發行債券的加權平均票面利率也由2月的6.22%上漲至9.11%。這意味着3月份在海外募資的中資房企多為信用表現欠佳的房企。

此外，3月份出現了多隻票面利率高於10%的債券發行，佔比也明顯高於前兩個月。高利率或受違約事件影響，投資者信心減弱。

從月度債券發行組成來看，雖然3月整體發行量低於1月高點，但是內地債券發行量卻小幅高於1月，而海外債券發行量則顯著低於2020年平均海外債發行量381.67億元的水平。伴隨海外債券的高利率，體現了中資房企在海外融資的壓力。

根據穆迪報告指出，受評開發商自4月1日仍有428億美元的境外債券到期或可回售，意味着中資房企在未來仍然要面對較高的再融資壓力，尤其是資信水平欠佳的非龍頭房企。

股權融資方面，3月18日，長實集團發佈公告，擬以代價發行方式增發股份，共募資193.8億港元。另外，佳兆業集團於3月26日公告，以供股方式增發股份，募資25.86億港元，預計5月10日上市。

評級方面，3月期間，受到項目交付進度緩慢及其對收入確認的影響，穆迪評級將禹洲集團的公司家族評級降至B1，展望負面。

另一方面，因收入強勁增長，穆迪評級將融創中國的展望調為正面。類似的，受到收入增長和債務節制的因素影響，雅居樂集團和中梁控股也分別被穆迪評級將展望調為穩定和正面。

信託產品發行量同比小幅下降

根據市場數據，2021年3月共有501只信託產品發行，規模總計720.35億元，加權平均回報率7.38%。其中，貸款產品有87只，規模119.3億元，平均收益率7.17%；股權投資產品有181只，規模251.32億元，平均收益率7.83%；權益投資產品有225只，規模333.08億元，平均收益率7.11%；組合運用產品有8只，規模16.65億元，平均收益率7.7%。

從發行規模月度走勢來看，2月為一般性低谷，3月發行額顯著回升，環比增長172%，但對比2020年3月仍有所降低，降幅16.5%。