觀點地產網 在港交所門前排隊的物管公司又多了一家。

4月29日清晨，中梁集團旗下的中梁百悅智佳服務有限公司向港交所遞交招股書。

中梁百悅智佳是一家傳統的物管公司，主要以中梁控股的開發物業為主，業務涵蓋物業管理服務，非業主增值服務及社區增值服務。從項目開發前期就參與提供服務，向客戶提供涵蓋物業管理全價值鏈的綜合服務。

招股書顯示，中梁百悅智佳的收益由2018年1.76億元增加至2020年的7.05億元，複合年增長率為100.2%；淨利潤由2018年的2660萬元增加至2020年的8620萬元，複合年增長率為79.9%。

據觀點地產新媒體瞭解，中梁百悅智佳獨立於中梁集團的另一個上市平臺中梁控股，兩者屬於合作關係而非上下級。

在2018年4月，也就是地產開發平臺中梁控股上市的前一年，楊劍對旗下公司實行了一次集團重組計劃，將物業管理從中梁控股中分離出來，成為其私人公司。

2020年末，中梁百悅智佳服務有限公司正式成立，並開始推進IPO事宜。在上市前夕，中梁百悅智佳吸引了碧桂園服務在內的多位戰投為其背書。

平平無奇的物管

據招股書披露，截至2020年末，中梁百悅智佳在管項目178個，簽約管理項目432個，在管總建築面積約2010萬平方米，近三年在管面積複合年增長率為769.3%。

中梁百悅智佳的簽約總建築面積約6030萬平方米，近三年簽約建築面積複合年增長率為58.8%，其中於長三角的在管建築面積佔比為62.8%。

在管理項目上，中梁百悅智佳十分依賴於中梁控股的面積輸送，截止去年末，來自獨立開發商所開發項目的在管建築面積約為550萬平方米，約佔總在管建築面積的27.5%。

在簽約面積上，中梁百悅智佳由獨立開發商開發的項目簽約建築面積由2018年的330萬平方米增加至2020年的1230萬平方米，約佔20%左右。

據招股書披露，中梁主要通過收併購的方式在獲取第三方面積上做文章，例如收購溫州中梁及浙江綠博，使其進入新市場，擴大項目類型。

此外，中梁百悅智佳通過訂立戰略合作協議及合資協議，目前已簽訂12份戰略合作協議，訂立10份合資協議，並通過該等合作獲得約150萬平方米的簽約建築面積。

除在傳統物業管理服務市場的擴張外，中梁開始探索提供城市運營服務的業務機會，已與包括國企在內的第三方企業就於未來提供城市運營服務及其他服務簽訂三份框架協議。

例如與上海遠通路橋工程有限公司訂立的框架協議，中梁百悅智佳將為其提供前期規劃、施工現場管理及交付後維護和保養服務，以幫助其工業園區吸引更多商機。

實際上，城市服務、商業管理、工業園區、產業園區這一類業態已經被市場上的諸多物管公司視為新的物管賽道。

中梁目前仍然主要以住宅業態為主，以2020年數據為例，住宅與非住宅的在管建築面積分別為2001.2萬平方米及7.6萬平方米，收益分別為2.37億元及94.6萬元，這兩部分的佔比分別為99.6%及0.4%。

尤其是在城市服務上，每一家都在跑馬圈地，而中梁百悅智佳在這方面仍然屬於探索階段，自然也沒有在招股書中着力宣傳，只是稍有提及。

另一方面，與其他物管主動向資本市場講述的科技、智慧服務不同，中梁百悅智佳並沒有花大篇幅介紹其在這方面的計劃。

從中梁控股過去的發展路徑就不難發現，其一直不是一家善於講故事的房企，而其身上的最大的標籤就是“高增長”，同樣適用於今天的中梁百悅智佳。

此次中梁百悅智佳另一個特別的點在於，其身後站了行業內的龍頭碧桂園服務。

上市前夜的股權之變

為了上市，中梁百悅智佳在兩年內進行了股權架構上的調整，其中包括提前獨立分拆，引入高管持股，吸引戰投支持。

正如前文所言，中梁老闆楊劍在2018年時將中梁百悅智佳獨立拆分出來，並使該公司成為其家族的私人公司。

2020年1月份，楊劍在內部做了一次持股調整，引入了公司高管李家城，以及中梁控股的高級副總裁馬飛。

其中，李家城以1133萬元的價格間接持股了公司約7.97%的股份，並將在中梁百悅智佳擔任執行董事，主要負責集團的策略規劃及整體管理。

在招股書中，中梁百悅智佳表示，透過為李家城提供直接參與公司股權投資的機會，可從激勵彼等優化表現效率中獲益。

同時，馬飛以333萬元的價格間接買入了公司約2.34%的股份，其將不會在董事會出現。據悉，該次持股主要協調中梁控股與集團所產生的協同效益，而馬飛的持股會成為其紐帶。

在解決了高管持股和集團各業務間的協同問題後，中梁百悅智佳把目光放在了外部投資者上。

2020年7月份，在李家城的牽頭下，Yung, Jeffrey Yan-Leun（下稱“Yung”）達成了協議，以595萬港元的價格入股1.87%，成為公司的戰略投資方。

資料顯示，Yung為上海方立投資發展有限公司（主要從事房地產及金融投資）的副總經理，主要負責證券、金融工具、私募股權基金及房地產行業的海外投資研究與開發。

以世茂服務為例，其在上市前吸引了紅杉、騰訊入局，許榮茂給這家公司編織了一個足夠華麗的股東團。

中梁百悅智佳在正式上市前的一個月正式吸引了碧桂園服務參股，這也是房地產行業內比較少進行的PRE-IPO輪融資。

2021年3月30日，碧桂園服務透過附屬公司碧桂園物業香港以近2.4億港元的價格獲得了公司約6.24%的股票。

一般而言，PRE-IPO輪融資能夠給企業在IPO時的定價提供相當的參考意義，若由此計算，市場給予的中梁百悅智佳估值大約在40億港元。

值得注意的是，中梁控股與碧桂園有相當深的淵源，其高週轉、高增長的成長路徑學習對象就是當初的碧桂園，傳言稱楊劍曾帶隊前往碧桂園總部學習。

中梁百悅智佳表示，其可受益於結合碧桂園物業香港的資源和專業知識所產生的協同效應，以促進改善及優化增值服務業務的運營效率及管理能力，併為企業形象帶來額外價值。