根據觀點指數多維度的研究，中國海外發展成功進入“2021上市房企償債能力表現”研究結果名單。這不僅僅表現在中國海外發展具備充足的現金儲備、穩健持續的EBITDA，也體現其槓桿水平較低，財務狀況更加穩健，可以減輕償債壓力，亦能更充裕地應對償債需求。
行業龍頭企業碧桂園也以出眾的貨值儲備，較好的EBITDA/負債比值獲得不錯成績。此外，長期保持着穩健財務狀況的龍光集團、龍湖集團、保利地產等也進入研究結果名單。
同時，萬科、華潤置地、招商蛇口在行業高槓杆盛行的情況下，長期保持合理的槓桿水平，體現了這些房企穩健發展的理念。
2020年至今，受融資政策收緊、疫情壓力等諸多因素影響，多家安全墊不足的房企無法償付到期債權。而這其中不僅僅是小型房企，甚至包括規模房企。違約事件不僅僅會影響房企未來的融資活動，在債權人壓力下亦可能迫使公司進行重組，打斷正常的經營計劃。
短期償債能力改善
無法償債最直接的原因便是流動性不足，根據樣本房企歷年的財務情況來看，速動比率中位數變化不大，但可發現指標分佈上從右傾變為左傾，即從部分房企流動十分充足演變至部分房企流動性吃緊，反映了這些房企在運營中較為激進的策略。
觀點指數預計，樣本房企2020年速動比率中位數為0.54，略高於2019年的0.52。同時，約有半數樣本房企的速動比率在0.45至0.64之間。
迫於近來監管壓力，尤其是去年出臺的“三道紅線”政策，多數房企會更加在意現金水平，房企的流動性會趨好。
另一個更直接的指標便是現金短債比，可以衡量企業對即期債務的償還能力。
從過去10年數據來看，約半數樣本房企現金短債比基本保持在1以上，即可以滿足“三道紅線”的監管要求。
但也可發現，樣本房企現金短債比在2019年出現了整體性下滑，多家房企現金短債比顯著低於整體水平。
這些房企通常採用了過於激進的擴張策略，其中也包括2020年違約的個別房企。
觀點指數預計，75%的樣本房企現金短債比水平會高於0.92，而中位數為1.16，較2019年均有改善。這意味着超過半數的樣本房企達到了“三道紅線”的要求，而即便沒有達到“三道紅線”的標準，大部分樣本房企的負債情況也不會有顯著的償債壓力。
淨負債率迎來拐點
轉看房企整體債務償還能力，觀點指數通過息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）與有息負債總額的比值來衡量房企收入對債務的覆蓋程度，從而反映企業是否有充足收入來償還債務。
可見，隨着房企債務規模擴大，這一指標一度呈現下降趨勢。但自2016年開始，這一指標保持相對穩定，而且各樣本房企的表現也有趨同傾向，體現了房企對風險與擴張的權衡。
觀點指數預計這一指標將會繼續改善，在房地產市場相對成熟環境下，房企會更加重視在財務上保持審慎與穩健。
此外，觀點指數預計2020年樣本房企EBITDA/有息債務比值的中位數為0.16。但同時，約75%的樣本房企該指標將高於0.12，同時也不會有房企超過0.50。
從房企資本結構來看，淨負債率在過去10年呈現攀升趨勢，2010年超過75%房企都沒有超過100%的“紅線”；從2013年開始，越來越多房企越過了100%的“紅線”，截至2019年年末，樣本房企淨負債率約為85%。
儘管迫於“三道紅線”壓力，房企普遍都有降負債的努力，但降負債和改善資本機構並非朝夕之功。
觀點指數預計，截至2020年末，約72%樣本房企可以達標，淨負債率中位數為78%，相比2019年有較為明顯的改善。淨負債率過高異常值來自新上市房企，對該企業而言指標尚未穩定，參考意義不大。
另一個重要方面便是房企的貨值儲備，這不僅僅是房企可以持續經營的基礎，也是在違約時，快速變現的重要來源。
根據觀點指數統計整理，樣本房企截至2020年年末平均貨值為4599.7億元，中位數為3063.8億元。
可以看出，頭部房企貨值顯著高於行業整體水平，也為這些企業的償債提供了保障。
（以上為系列報告之一，如需閱讀《卓越指數· 2021年度房地產企業表現報告》全文，請進入報告專題下載查閱）