觀點地產網 當下，物業股業績幾乎一片飄紅。
作為物業龍頭之一，恒大物業引入200多億戰投後，僅耗時47天於去年12月在港交所上市。3月16日，恒大物業公佈了其2020年度全年業績。
營收和盈利方面，恒大物業的表現應該讓投資者比較滿意。2020年全年，其實現營收約為105.1億，同比增長43.3%；毛利潤為40.06億，同比增長128.3%；淨利潤約為26.5億，同比增長184.3%；毛利率為38.1%，淨利率為25.2%。
其中，物業管理服務收入約63.22億元，同比增長約37.1%，社區增值服務收入約12.64億元，同比增長約120.6%，非業主增值服務收入29.23億元，同比增長約36.1%。
當天下午，恒大物業首次召開業績發佈會，執行董事兼總經理胡亮、執行董事兼副總經理安麗紅、執行董事兼副總經理王震出席會議。胡亮作開場白，對業績滿意之餘表示，“2020年對恒大物業來說是極其不平凡的一年。”
對於恒大來說，“大就是強”已屬於一種經營哲學，這在物業板塊也不例外。
在管規模上，恒大物業於業績會上立下了高目標，計劃平均每月拓展面積不低於3000萬平米，2021年合約面積不低於8億平米，在管面積突破6億平米，聲稱“力爭成為全球最大綜合城市服務運營商”。
但關係到未來的增長質量，向外拓展第三方管理面積，向內提升社區增值服務收入，應是恒大物業需要重點關注的。
50%增速
“我們預測未來兩到三年，全國物業管理總規模會超過300億，2020年前10強的物業公司市佔率也只是剛超過10%。”面對關於管理規模的提問，胡亮的回答選擇從整體市場情況切入。
物業市場仍存在廣闊空間，這決定了追求規模效應的重要性。為此恒大在今年初便定下2021年兩個指標，其中關於在管面積，計劃增長3.6億平方米。業績會上，管理層也定下未來三年的增長預期——“保持50%的增長速度”。
截至2020年的數據顯示，恒大物業擁有在管面積約3億平方米，合約面積約5.65億平方米，共佈局290個城市，管理項目937個。
可以對比的是，截至2020年6月30日，碧桂園服務的合同管理面積為7.46億平方米，收費管理面積約為3.2億平方米；雅生活服務在管面積及合約面積分別為3.53億平方米及4.91億平方米；保利物業則分別為3.168億平方米及4.934億平方米。
正處行業整合階段，頭部之間的競爭也更為激烈。定下“全球規模最大物業公司”的目標後，管理層向市場傳遞更多的是信心。
2020年恒大物業新增在管面積約6260萬平方米，新增合約面積約5940萬平方米，增長速度較慢；相比之下，2021年如何確保規模增長的速度？
最大的增長源和動力依舊是來自大股東中國恒大，其擁有超過2億平米的土地儲備，以及未來近萬億的年銷售額，能為恒大物業提供充足的項目儲備和穩定的增長動力。2020年恒大集團全年的銷售金額超過了7300億，銷售面積接近8000萬平方米，據管理層介紹，這些面積在未來兩到三年也都會逐步轉化成恒大物業的在管面積。
不過相比之下，恒大物業2020年3億平方米在管面積中，含第三方開發商開發的物業面積卻僅有約970萬平方米。
2021年，恒大物業明顯追趕外拓速度。截至2月28日的數據顯示，恒大物業在管面積2個月內增長了1.13億平米，基本完成了全年計劃任務的1/3左右。其中第三方的面積佔比也達到了30%左右的水平，包括住宅類項目共有369個，商寫類項目169個，產業園區72個，學校、醫院等公建類項目780個，城市公共服務項目36個。
業績會上，管理層向投資者透露稱，恒大物業專門組建了300餘人的併購團隊，今年年初制定計劃後，已經與全國200餘家規模1000萬平方米以上的物業公司進行全面摸排，目前在談的收購標的體量非常巨大，初步達成意向甚至在盡調的公司，整體規模已經超過了10億平米。
但管理質量能否跟得上規模增長的速度？管理層回應稱，主要方法是立足現有的在管項目，從而實現一拓十的發散式的擴張，同時進行標準化管理模式的複製，以及核心團隊的快速輸出，實現“麥當勞式”的複製發展，能夠加速併購公司的全面融入。
需要關注的是，大量新增的收併購標的是否會對公司整體利潤水平產生影響？
王震介紹，“公司的併購絕對不是盲目的，對標的的選擇有清晰的標準。”最主要的一個標準是盡調審計後毛利率需在20%的水平，淨利率也不低於10%。而標準化運營之外，通過科技賦能，運營成本可有效降低10%到15%，能夠縮短與恒大物業之間毛利率的差距。
另外，“併購公司一般的社區增值業務的業績都相對弱甚至可以忽略不計，而這一塊的業務毛利率通常比較高，為此公司將通過增值業務的複製拓展和資源輸出，產生疊加的增長效應，快速提升併購公司的營業收入和利潤水平。”
市值之辨
50%的增速規劃同樣也放在營收增長上。未考慮重大的併購以及重點新業務拓展帶來的可觀收益的情況下，管理層預測公司2021年至2023年營業收入的年均漲幅會是在50%到60%的水平。
分業務板塊來看，物業管理服務方面，按照在管面積6億平方米，以及當前的物業費均價（每平方米2.28元）來測算，2021年的物業管理費收入預測較2020年漲幅預期會是在60%到70%的水平。
社區增值服務方面預測2021年會增長90%以上；非業主增值服務方面則預測2021年至2023年收入平均增長率在30%到40%的水平。
向外釋放積極的發展預期，似乎成為了恒大進行資本市場操作和管理的重要方法。目前來講，物業企業的分化一定程度上便表現在股價、估值上的不同，追逐更高的天花板，也就更受資本的青睞。
不過值得注意的是，較晚上市的恒大物業在收併購外拓以外，在增值服務方面相比行業頭部其他物企，發展稍微落後。
2020年，恒大物業社區增值服務收入較2019年大漲120.6%至12.64億，從收入佔比來看，也從2018年的5.68%上升到12.03%；毛利率控制在63.4%，處於行業較高水平。
話鋒一轉，管理層也表示，“我們對標了行業較早上市的頭部物業公司，我們的社區增值業務還有很大的提升空間。”
對此管理層於會上表示：“社區增值服務將成為公司未來增長的新引擎，力爭社區增值業務在2021年突破翻倍增長”。
王震介紹道，2021年保持現有的社區資產、社區經營、社區生活服務快速增長的基礎上，圍繞恒大集團地產、旅遊、健康、汽車、保險等多元化產業，將重點開展房產中介、保險經紀、家裝美居及社區團購四項業務。
其中房產中介業務將與房車寶集團全面合作，立足超過3萬個服務中心及2000多萬平臺會員，提供房產信息的整合與推介、拓客引流及房屋託管等系列服務；保險經紀業務方面，將很快收購恒大保險經紀有限公司，該公司2020年的保費業績約9.5億元。
規模、營收等量化數據增長之外，恒大物業在巨頭間要持續打好一場角逐戰，或許需要在增值服務方面賦予更多盈利增長和賦能空間。在整體盈利水平上，恒大物業也還處在爬坡階段。
上市前後，恒大物業經歷利潤和利潤率的飆升。2018年至2020年三年的毛利潤複合增長率達到135%的，淨利潤複合增長率大約為232.8%；的整體毛利潤從2018年的12.25提升至2020年38.1%，淨利潤也從2018年的4%提升至2020年的25.2%。
對此管理層於會上表示，“目前所有頭部物業企業2021年平均的市盈率估值應該在47倍左右，如果按照行業分析師對公司2021年的平均利潤預測，恒大物業的估值保守估計應該是在2300億港幣左右，並且這項預測是沒有考慮到公司今年有非常多的在規模上收併購增長、而且利潤進一步增長的基礎上。”
觀點地產新媒體瞭解，截至當日收盤，恒大物業報16.3港元/股，總市值已到達1762.16億港元，靜態市盈率達到169.45倍；用目前26.5億元的利潤計算，則是66.5倍。對應的現時動態市盈率約為69.94倍，相差不大。
而碧桂園服務目前市值1859.64億港元，動態市盈率約64.49倍，股價達到63港元；融創服務是99.66倍；保利物業雖然是32.45倍，但股價達到51.4港元。
以下為恒大物業2020年度業績會問答環節實錄整理：
現場提問：恒大物業在上市之初提出要成為全球規模最大物業公司，怎麼去實現？未來三年在管面積有怎樣的增長規劃？
胡亮：未來三年，我們管理面積的指引以及實現的方式，是基於我們相應的優勢，目前我們在全國已經有300餘人的整體的投資拓展團隊，模式包括從現有項目往周邊尋求一些優質的合作標的和合作資源，也包括不同的相應的公司會主動地尋求一些合作，目前這300人的團隊遍佈全國，已經制定了非常有效的激勵措施，去達成和實現我們對外拓展以及收併購的目標。
在這種情況下，也湧現出了非常多其它類型的物業公司。比如說一些其它的房地產開發公司所管理的物業公司，主動尋求與我們合作，希望我們在標準化管理以及科技方面給予相應的支撐，這也是我們拓展的一個來源。
同時，我們的大股東中國恒大每年會有非常巨大的交付量，比如說2020年恒大集團全年的銷售金額超過了7300億，接近8000億的銷售面積，這些面積在未來兩到三年也都會逐步轉化成我們的在管面積，這些會為我們提供非常充分的優質項目來源。
按照目前整體公司的規劃，我們相信能夠實現管理規模的預期發展速度。按照管理層的預期，今後三年我們的管理規模仍然會保持50%左右的增長速度。
現場提問：公司未來三年的收入、利潤、以及淨利率和毛利率的預期如何？
安麗紅：首先從收入方面分析，公司的收入增長不單純依靠面積的增長，還有多元化的增值服務，尤其佔比逐年增加的社區增值服務，將成為公司業績增長的新引擎。
其中在物業管理服務板塊，按照在管面積6億平方米，以及當前的物業費均價來測算，2021年的物業管理費收入預測較2020年漲幅預期會是在60%到70%的水平。隨着覆蓋城市進一步擴大，管理規模的效應凸顯，憑藉高質量的服務，未來兩年的收入增速也是非常可期的，這是物業管理服務板塊。
在非業主增值服務板塊，得益於恒大集團的大量銷售以及穩健的交付，且公司也陸續承接了第三方中小開發商的前介服務，管理層預測2021年至2023年，非業主增值服務的收入平均增長率會是在30%到40%的水平。
在社區增值服務板塊，圍繞恒大集團地產、旅遊、健康、汽車、保險等其它物業企業無法比擬的多元化產業的優勢，公司依靠千萬客戶的資源，重點推動房產中介、保險經紀、家裝美居，以及社區團購等業務。預測2021年的社區增值服務增長會是在90%以上的水平。
以上是三大業務板塊預期收入增長的分析，未考慮重大的併購以及重點新業務拓展帶來的可觀收益的情況下，管理層預測公司2021年至2023年營業收入的年均漲幅會是在50%到60%的水平。
其次，在我們成本管控方面的分析，公司通過標準化的複製運營，科技賦能的手段，智能改造以及節能降耗等多錯並舉的降本增效的措施，2021年目標單方成本下降5%至8%，持續高質量的增長。相信通過上述規模高速的增長，收入大幅的提升，以及嚴抓成本管控，加大科技的投入，減少人工的依賴，公司將力爭毛利率及淨利率保持在行業領先的水平。
現場提問：恒大物業上市後大手筆併購，如何確保這些與恒大物業管理體系做好對接，這樣是否會對公司的毛利率帶來影響？
王震：首先公司的併購絕對不是盲目的，我們對標的的選擇是有清晰的標準，比如說盡調之後我們的毛利率需在20%的水平，淨利率也不低於10%以上。並依照業態、規模等多種因素，分別制定標的項目的物業費單價指引，以及業務合規性要求等系列標準。所以說併購公司的質量是非常不錯的，符合我們公司高質量發展的要求。
其次，正如胡亮總所介紹的，公司已經建立了一整套獨有的標準化運營體系，也儲備了大量的高素質、高學歷、年輕化“兩高一輕”的人才隊伍，我們僅在校招大學生一項上面，我們儲備人才有2096人。通過標準化體系，以及核心團隊的快速輸出，實現“麥當勞式”的複製發展，能夠加速併購公司的全面融入。
第三，公司已經建成了包括智慧園區、智慧生活、智慧管理等系列的整套智能體系和解決方案。併購公司通過快速接入我們的物業SaaS標準化平臺，享受智慧人行、車行、客服、安防等系列科技成果，實現降本增效。我們也對過往一些數據進行了測算，通過科技賦能，運營成本可有效降低10%到15%，能夠縮短與恒大物業之間毛利率的差距。
此外併購公司一般的社區增值業務都是相對弱或者業績可以忽略不計的，而這一塊的業務毛利率通常比較高，為此公司將通過增值業務的複製拓展和資源輸出，產生疊加的增長效應，快速提升併購公司的營業收入和利潤水平。
通過上述標準化複製、科技賦能，高淨值客戶的開展運營等方面，併購公司的毛利率將會快速提升，達到與恒大物業相當的水平。
現場提問：公司是否有股權激勵計劃？
胡亮：公司目前已經有了相應的期權激勵計劃，也是計劃拿出不超過5%的購股權來激勵各級核心的管理人員，當然具體的方案正在制定，待董事會審議通過之後再報股東大會批准後正式執行。
現場提問：公司在上市前引入了騰訊、雲鋒基金等大型戰略投資者以及基石投資商，隨着禁售期結束，這些投資者有什麼計劃？
胡亮：在基石和戰投這一塊，就物業公司本身來說，恒大物業在行業內也是龍頭企業，而且根據公司整體的業務上的規劃，未來三年恒大物業已經具備非常高可見性的增長，成長空間以及業績的保障是非常可靠的。
目前所有的頭部物業企業2021年平均的市盈率的估值應該是在47倍左右，如果按照行業分析師對公司2021年的平均利潤預測，恒大物業的估值保守估計應該是在2300億港幣左右，並且這項預測是沒有考慮到公司今年有非常多的在規模上收併購增長、而且利潤進一步增長的基礎上。
相信隨着公司業績的持續高增長，市場也會很快對公司價值給予重新的評估。此外，在3月15日恒大物業也正式成為滬港通的標的，相信作為國內知名的龍頭物業標的，也將會受到國內資金的追捧。
第三方面是戰略投資人，恒大物業多數的基石以及戰略投資人都與公司是長期的合作伙伴關係，他們對公司非常瞭解，而且對公司長期發展的前景也非常看好，他們願意隨着公司共同的成長，同時分享公司成長過程中所帶來的相應的價值。