9月28日，貝殼研究院“5號院LIVE”沙龍在線上舉辦，本期沙龍主題為“新格局下的新考驗”，貝殼研究院首席市場分析師許小樂、高級分析師潘浩、黃卉從二手房、新房、租賃三大市場深度解碼三季度房地產市場，並分析在雙循環的新格局下，房產行業面臨的新考驗。
市場走出疫情影響，二手房累計成交反超去年
上半年伴隨着疫情逐漸得到控制，二手房市場累計成交在三季度實現反超。貝殼研究院數據顯示，2020年前三季度重點18城二手住宅累計成交量同比增長4%，疫情對重點城市二手房市場的衝擊已被填補。
圖：重點18城二手房實際成交量走勢及累計同比
伴隨着畢業季租賃需求在三季度的集中釋放，全國重點18城租賃成交量環比第二季度上漲26.0%，租賃成交量在8月達到峯值，租金價格環比二季度上漲1%。今年第三季度市場表現基本符合往年的租賃市場規律，租賃市場持續得逐漸修復，迴歸常態化軌道。
新房市場整體呈現出持續復甦，降幅收窄的特點。據貝殼研究院統計整理數據顯示，重點城市整體住宅用地累計成交規劃建築面積累計同比降幅收窄至3.3%，累計成交樓面價同比增長16.5%。溢價率方面，整體住宅用地累計成交溢價率從二季度開始穩定在15%的水平，市場保持較好的活躍度。三季度66城新房成交量累計同比保持1成降幅，市場恢復速度隨着各地調控升級後持續放緩。
圖：2019年至今66座大中城市合計季度成交套數與成交面積累計同比
調控收緊疊加預期回落，年底季節性大幅反彈可能性較弱
儘管三季度市場依然呈現正向的市場恢復情況，但政策收緊、市場回落的相關信號也給整個房地產市場帶來一系列新的考驗。7月以來，深圳、東莞、杭州及成都等12城約20次出臺收緊政策抑制和防範市場過熱。同時，住建部出臺《租賃條例》的將填補住房租賃領域立法的空白，三季度全國12個地區發佈了17項租賃相關政策，以規範和培育租賃市場。
不同於往年三季度二手市場量價持續下行，三季度二手房市場庫存走高，重點18城中12城業主漲價次數環比下降，購房需求在這一階段積蓄，預計四季度二手市場保持量降價穩，剛需將成為市場新動力。在三穩目標和調控壓力下，四季度新房市場則難有超出預期的表現，預計成交量和去年同期持平。相較於一、二手市場，疫情對租賃市場的衝擊更大，市場彈性不足。陸續出臺的收緊政策或將加速市場變冷，預計明年春節後熱度有望回升。
關注點一：樓市“金九”未現，“銀十”將現成交小高峯
三季度末，樓市進入傳統意義上的“金九銀十”，但在政府調控以及市場預期的影響下，樓市“金九”仍未現。貝殼研究院數據顯示，2020年三季度重點18城二手住宅實際成交量環比下滑9%，新房市場上，1-9月66城新房市場累計成交套數同比下滑9.4%，成交面積累計同比下滑8.8%，市場平穩恢復；而根據國家統計局發佈的數據顯示，1-8月商品房銷售額已同比回正，貝殼研究院預計，十一黃金週預計出現一波新房成交小高峯將支撐“銀十”。
關注點二：全國土地累計成交總額破4萬億，杭州、上海、北京排名前三
貝殼研究院統計整理數據顯示，2020年三季度全國351城整體住宅用地累計成交金額突破4萬億元，成交金額累計同比增長10%。杭州、上海、北京累計成交金額分列前三甲。其中，杭州2018-2019年全年，以及截止三季度均為全國住宅用地累計成交金額最高城市。
關注點三：新政下深圳二手房成交腰斬，重點城市中降幅最大
從整體上看，三季度重點城市二手房成交普遍回落，超8成城市成交環比下滑。其中由於“715”新政後，又有“729”新政補充，深圳二手房成交環比降幅逼近50%，降幅最大。價格方面，深圳三季度二手房價格漲幅環比收窄近3個百分點，月度二手房價格已止漲走平，調控效果顯現且待進一步發酵。
關注點四：“三道紅線”過渡期房企爭先發債，三季度發債規模刷新歷史紀錄
受到融資新規“三道紅線”的影響，調控收緊的過渡期房企加速發債。貝殼研究院統計整理數據顯示，2020年第三季度境內外債券融資規模約3247億元，同比增長14%，發債規模刷新歷史記錄。從發債結構分析，2020年前三季度房企債券境內融資規模佔比62%，達近4年同期高位。下半年監管部門已多次釋放監管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發債規模，預計四季度增速將會有所下滑。
關注點五：超20家長租公寓企業“爆雷”，租賃立法敦促市場規範運行
據不完全統計信息，三季度僅8月、9月連續有22家中小長租公寓企業陷入糾紛、資金鍊斷裂或倒閉，這些企業中超九成採用的是“高收低出”的經營模式，且多為分散式的中小長租公寓。同時，住建部出臺《租賃條例》的將填補住房租賃領域立法的空白，三季度全國12個地區發佈了17項租賃相關政策，以規範和培育租賃市場。