“我花了幾個月時間想清楚了三個問題，綠城是誰、綠城要成為誰以及綠城要怎樣成為誰。”

去年3月，綠城中國行政總裁張亞東分享了上任半年多來對綠城的剖析和思考，他希望在堅守產品主義的同時能補齊短板，讓綠城從“特長生”成長為“有特長的全優生”。一場從組織架構到人才培養、從產品規劃到投資佈局、從企業價值到行業思考的全方位改革拉開序幕。

如今，時間才過去一年半，改革成效卻已明顯顯現。

8月27日，綠城中國公佈2020年中期業績。1-6月，綠城中國實現合同銷售金額912億元，同比增長23%；總收入達到238.96億元，同比增長28.1%；股東應占利潤20.96億元，同比上升1.9%；平均利息成本進一步下降至5.2%；淨資產負債率66.1%，維持合理水平。

銷售業績穩步提升、融資成本進一步降低、管理集團成功分拆上市……一樁樁的喜訊，都在證明，綠城正越來越有“支撐力”，“全優生”的目標也正一步步靠近。

利好不斷

改革成效顯著

改革成效在近期密集體現，下半年才開始不久，綠城就喜報不斷。

7月10日，綠城管理控股有限公司（股票代碼9979.HK）正式在香港主板上市，發行價2.65港元，這是綠城體系繼綠城中國和綠城服務後的第三家上市公司，更是“中國代建第一股”，為房地產輕資產運營樹立了新標杆。

管理集團分拆上市，對綠城中國意義重大，張亞東用三個“者”來形容其意義：綠城文化價值觀的傳播者、綠城價值的延展者和綠城中國戰略的承接者。

據瞭解，代建項目佈局範圍廣、且深入三四線城市，對綠城中國來說是重資產佈局的補充，有助落實“讓更多人住好房子”的理念；同時，輕資產業務的估值和利潤率都高於傳統房地產行業的平均值，上市後有望反哺綠城中國母體。

張亞東表示，分拆上市是做強輕資產業務、釋放輕資產價值的重要途徑，最終將更有利於提升綠城中國整體估值。

7月7日，綠城中國控股有限公司成功發行五年期（前三年不可贖回）3億美元高級債，票面息率為5.65%，募集資金將主要用於再融資。

據介紹，在股東中交集團維好函作為增信措施的前提下，此次票息率達到綠城中長年期美元高級債發行的歷史最低水平，可見其在降低融資成本、優化債務結構方面又有了新的進步。

7月21日，綠城中國聯合綠城服務創建成立了綠城生活服務委員會。未來，綠城中國和綠城服務將整體戰略協同、管理協同、業務協同、組織協同，攜手打造服務大平臺。

此外，在產品力和客戶滿意度方面，綠城依然堅守排頭兵地位。有機構調查數據，深化改革後的綠城產品力依然傲視羣眾，佔據行業榜首地位；客戶滿意度也遠超行業均值，成為購房者最願意推薦給親友的開發商之一。

加快供貨節奏

向“強運營”轉型

7月3日，綠城中國發布的公告顯示，截至2020年6月30日止6個月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約431萬平方米，總合同銷售金額約人民幣912億元，同比去年增長約22.7%。

在疫情嚴重的上半年能取得如此銷售成績實屬不易，年初啓動的“春天計劃”功不可沒。

據介紹，綠城“春天計劃”包括“春芽”“春暖”“春樹”“春鄰”“春風”5個銷售讓利動作，為首次置業、醫務工作者、高端改善、老業主和參與元宵祈福活動的不同人羣提供相應優惠，覆蓋全國84個城市、85%以上在售項目參與，累計成交房源2000餘套。

5月以後，隨着全面復工復產，綠城順勢推出“春天計劃”2.0——春夏煥新季，7大區域20餘新盤集中亮相。以杭州市場為例，春月錦廬、春來曉園和春風金沙“春天三部曲”均已面世，其中春風金沙首開中籤率不到25%、倍受市場青睞，另兩個項目的來訪也是絡繹不絕。

值得一提的是，這些項目多數都是去年底或今年初才拿地，全國多數項目在經過一輪結構優化後，供貨節奏和開發運營都明顯加快。以綠城寧波某項目為例，從拿地到施工證僅3個月，從拿地到開盤6個月，從拿地到股東投入回正不足7個月。

“春天計劃”的內涵遠不止營銷計劃，更是一個全面的生活計劃。在“春天計劃”的“春曉”環節，綠城面向大眾發起了一場調研。：突襲的疫情讓我們對生活空間有了新的需求和思考，房產品到底該如何創新？我們需要的生活服務又該聚焦哪些內容？

如今，初步的調研結構已經彙總，後疫情時代多數被調研者會把“居住健康與科技”擺在首要位置。而綠城內部也已經根據初步的調研結果、結合未來發展趨勢，深入戶型設計、園林景觀、部品檢測、建築材料等多維度的研究與創新，推動人居體驗再度升級。

進入下半年，綠城的生活計劃還在不斷推陳出新。

暑假期間，針對車位、度假物業和現房項目，提供置業優惠，綠城啓動了“歡樂嗨購節”活動。9月份，綠城將啓動“金秋計劃”，計劃推出四項促銷政策和三項品牌活動,不斷升級產品、創新服務，持續兌現綠城的美好生活。

優化結構、健全體系

佈局企業長遠發展

綠城這一輪改革雖然立足點是當下存在的短板，但眼光卻非常長遠，從優化投資佈局、健全人才體系、完善企業制度等多方面，佈局長遠發展。

今年以來，綠城聚焦北京、廣州、杭州、寧波、濟南等16個核心城市投資，在土地拓展方面實施“讀城計劃”，通過板塊屬性、價格、容量、存量、客戶、競爭關係6個核心市場要素的解讀，判斷是否具有投資價值。

資料顯示，通過多元化的投資佈局，綠城上半年新增貨值1756億元，已經完成全年2500億元目標的70.2%，新增貨值名列行業前茅。

同時積極拓寬投資渠道，在加大招拍掛投資力度外，提升收併購能力。上半年，綠城二度併購新湖中寶，擴充優質土地儲備。結合過去的投資及銷售情況來看，下半年綠城可售貨量充足，完成今年2500億元的年度目標不成問題。

可以預見，進一步完善投資佈局，將使產品供應更加合理化，加大對銷量、利潤和抗擊風險能力的保障。

而考慮到企業的長久發展，配套人才體系建設也必不可少。綠城內部稱之為“健身計劃”，具體包括強化班子建設、提升人均效能、優化人才配置、建設綠城大學和完善激勵政策等方面。

“綠城要成為一家真正的全國性的公司，需要在諸多方面提升，特別是人才戰略方面要強化，這是事關未來發展的大計。”張亞東接受媒體採訪時曾如此表示。據瞭解，目前綠城中國人均效能得到了很大的改善，去年提升近20%。

目前，綠城正通過落實發展戰略、推進企業改革，補齊短板、發揮優勢，以良好的態勢一步步地向“全優生”穩步前行。