編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對於中國房地產而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對於博鰲房地產論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴隨着房地產一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”系列採訪特稿。

未來，我們還將繼續見證。

觀點地產網 在深圳赤灣總部大廈隨意走上一圈，能看到“三山三海”，也算是體驗了一回360°環幕山海生態的景象。

會議室裏，我們在等待採訪南山控股總經理兼寶灣物流董事長王世雲。正對着的窗戶外面，是小南山、前海灣，加之周圍點綴的現代化建築羣。

似乎難以想像，昔日這裏只是深圳的一個小角落、小村落，散雜貨、黃土路、老舊小區錯落雲集。在三十多年以前，這一片區僅有荒涼與寂靜。

改變赤灣的第一道樁，其實是由南山控股控股股東中國南山集團打下的——1982年，應國家南海石油開發戰略，中國南山集團經國務院批准成立開發赤灣港，使荒蕪的漁村煥發生機，赤灣片區才有瞭如今的面貌。

因此，赤灣於南山控股而言，所具有的意義更為深重，還體現在旗下高端物流園區開發運營平臺“寶灣物流”的名稱，是通過其第一個物流園區所在地“上海寶山”和總部所在地“深圳赤灣”組合而成的。

赤灣碼頭是深圳物流集裝箱重地，同時也是曾經的全球四大石油後勤基地之一，南山控股開始運營高端物流園區也可謂是自然而然、循序漸進。

——2002年，當時的寶灣物流園區開發主體深基地（2018年併入南山控股）應客戶需求將物流倉儲業務從港口擴展到內地，這正是現在的國資高端倉儲物流企業第一品牌寶灣物流園區業務的發端。採訪伊始，王世雲便提到，寶灣物流是中國第一批做高端物流倉儲的企業，“實際寶灣物流是中國第一個做高端倉的”。

“當時國內的高端倉儲行業還沒有起步，我們的物流園區很大程度上是按照客戶的使用需求來建設，當時的很多建設標準也成為了後來物流園區行業的建設標準。”

寶灣物流的邏輯

物流園區，抑或物流地產，是業界對該行業的通常叫法。王世雲認為，兩者對於寶灣物流來講差異卻很大。如何區分，則重點在於放到哪個維度分析。

“物流園區的側重點是其物流屬性，重點在於提供物流服務，一切從物流需求出發；而物流地產更多是地產屬性，聚焦不動產開發邏輯，重點看土地的升值。”據他分析，看問題的角度不一樣，會給企業發展帶來一些不同的思考。

而寶灣物流因物流客戶的需求而生，所以從一開始便偏向物流屬性，這是寶灣的基因，如果類比的話更像是基礎設施，如高速公路。體現在戰略佈局方面，也更加註重全國物流網絡的佈局，並通過幹線運輸將物流園區的點相連成網，城配則是整個網絡的“神經末梢”——而不是隻關注不動產的升值來佈局。

“但是並不是說物流屬性和地產屬性完全沒有關係，在一些核心的熱點城市，比如北上廣深，其物流需求潛力和土地升值潛力，在數值上是呈高度正相關的，儘管導致物流需求旺盛的諸多因素和土地升值的諸多因素具有部分差異。”在這一思維下，寶灣物流的佈局重點主要是看物流需求，具體則主要細分為區域經濟實力及活力、交通情況、產業特點、人口基數和流動情況、消費能力等。

“寶灣物流對自己的定位是提供物流服務的，理論上百萬人口以上的城市，就存在對高端倉儲的需求。這和高速公路等基礎設施的佈局邏輯是一樣的，雖然經濟發達地區的高速公路密度會更大，但二三線地區也需要高速公路。如果單純論土地升值潛力的話，就很少有全國性的企業願意去經濟欠發達地區佈局。——這是寶灣物流的商業邏輯，同時可能也是寶灣物流作為改革開放前沿國企的一份擔當與情懷。”

不同地區需要的倉庫類型、服務模式都不一樣，因此需求雖不斷更迭但一直存在。他同時提到，寶灣物流發展十八年了，都是沿着物流服務的邏輯在走。

據悉，寶灣物流落地的第一個項目，是於上海寶山投資的高端物流園區——上海寶灣。王世雲以此為例：“那個時候因為客戶在上海有需求，當時也不是為了投資，而是為了滿足客戶的需求。後來在各地物流園區節點的基礎上，也是應客戶需求，我們往供應鏈上下游延伸，提供包括庫內自動化分揀（寶灣雲倉）、城市配送（寶灣雲配）等服務，並配備自己的信息化團隊，自主研發了相應的智慧園區管理系統、WMS、TMS系統等，也與相關物流機器人企業有較多的合作，同時，寶灣也在冷鏈方面與歐洲企業合作做了一些嘗試。”

“我們期望打造以寶灣物流園區為基礎的物流服務生態。但生態的基礎，還是我們的物流園區網絡佈局要更加完善。”

據介紹，寶灣物流在選擇落地城市的時候，基本上是以物流熱點、節點+城市需求為模型：“百萬人口以上的城市，理論上寶灣物流會考慮進行佈局，但並不是每個城市都會投資，這還要看當地的產業結構和經濟實力，因為高端倉儲的單位成本較高，所以一些城市也支撐不了這麼高的租金要求。”

他也提到了另一邏輯：不同的經濟發展時期，會結合當地的產業佈局、人口分佈做新的判斷，建立城市選址模型。

“具體的城市是否值得入局，不僅要看物流需求，不僅看現在能否算過來賬。不同時期物流的需求也是變化的，目前算不過賬，但是五年、十年後能不能算得過賬——是有可能的，所以還需要我們從時間縱軸上再做權衡。二十年前，高端倉儲落地貴陽、西安，可能會算不過賬，但是現在去到貴陽，高端倉儲是供不應求。”

至於當下，王世雲也透露：“現在的佈局重點是沿着以前定的T字型佈局，沿海——從京津冀、長三角到粵港澳大灣區；沿長江——這條線一直延伸到成渝。

在他看來，這個“T字”一定程度上反應了中國的經濟熱點和產業集聚。

數據顯示，截止2019年底，寶灣物流在中國34個城市擁有及管理超過60個智慧物流園區，運營倉儲面積近340萬平方米，規劃在建面積超過300平方米。

事實上，早在2013年，寶灣物流便提出5年內達到運營倉儲面積500萬平方米的目標。提及這一目標，王世雲表示：“2018年拿地目標超額完成了，但是要完成全面的500萬平方米運營，大概是在今年。投入運營是今年，土地是去年、前年就拿了。”

當年提出這一戰略目標，首先是基於寶灣物流自身的能力，“這個自有資金+自持運營模式做到什麼樣的規模，跟能力、行業演變趨勢相關”。

王世雲認為，現在回過頭來看，這個戰略是適當的，“過去這5年，物流園區行業還是非常健康的。”寶灣物流對目標和目標完成表示比較滿意。

寶灣物流的基因偏物流屬性，初心和使命也是為物流升級提供基礎設施服務。但從開發運營角度來看，始終離不開重資產投資開發和物業持有。“寶灣物流不僅是開發者，也是經營者。”這一模式就總難避免地讓人聯想到資金和規模的瓶頸。

REITs的實踐

未來寶灣物流到底能夠做到多大？王世雲指出，這與寶灣物流的模式相關。

物流園區是持有型物業，此前寶灣物流的投資主體是深基地，屬於B股上市公司，沒有融資功能，又借不了那麼多錢，所以邊界就是大約500萬平方米，“後來我們通過資本運作，去除了B股這一瓶頸”。

2018年，南山控股成功換股吸收合併深基地B，經此次換股吸收合併，深基地終止上市並註銷法人資格，而南山控股將承繼及承接深基地的全部資產及其他一切權利與義務。

一系列重組動作之後，寶灣物流登陸A股，南山控股也成為中國第一家物流園區行業A股上市企業。

到目前為止，寶灣物流也沒有定具體的目標，即增加多少平方米的倉儲運營面積。“但有個大的思路，融資瓶頸去掉以後，未來第一個方向是以開放的心態尋找合作，第二個方向是在資本市場有新的融資模式。”

王世雲認為，重資產投資開發要想快速滾動起來，必須藉助金融外力。

於是寶灣物流開始將目光投向REITs，運用REITs可以很好地解決重資產投資的現金流問題。

“開發、運營成熟以後，看清楚未來的現金流了，就放在REITs裏面，寶灣物流繼續經營園區，把未來看得見的資金提前變現，然後可以滾動開發下去，只要有穩定的物流倉儲需求。”

“這一模式運作的過程中，開發、運營和金融，三者必須要聯動起來。”王世雲強調。

日前，南山控股對外披露，將以寶灣上海明江及廣州物流園進行資產證券化嘗試，總規模不低於18.5億元。寶灣物流作為這兩個項目的管理人，將收取管理費，以期形成業務滾動發展的資本閉環和可持續發展模式。

此外，寶灣物流作為原始權益人，也將認購本次資產支持證券部分份額，從中獲得相應收益。

雖然在國外資本市場如美國、新加坡、日本等已較為流行，但公募REITs這一證券類型在中國仍不成熟，相關的法規仍待補充和完善。

“寶灣物流還是願意作為第一批企業去參與REITs的試點，如果未來這條路是健康的，可以考慮成為寶灣物流的一個發展模式。”

但最近幾年，物流園區行業發展比以前難度增加，入局者也越來越多。除了傳統的物流園區開發商，還有地產開發商、電商、快遞、險資、基金等來自各行業的企業紛紛投資入局。

所以寶灣物流有哪些優勢？王世雲表示，可能第一個優勢是行業做的最早，積累了人才和經驗，另外就是上市公司的優勢、國企的優勢。

以下為觀點地產新媒體對深圳市新南山控股（集團）股份有限公司總經理王世雲先生的專訪實錄：

觀點地產新媒體：受到疫情影響之後，各行各業已經慢慢復甦，在後疫情時代，房地產發生具體形勢上的變化，對物流園區行業而言是什麼樣的變化？

王世雲：關於高端物流倉儲，公司從2002年開始。外界比較多叫物流地產、高端物流園區。但在寶灣內部，則更多叫物流園區，這和寶灣物流的基因有關。

普洛斯說是第一個做，實際上它的國內第一個高端倉比寶灣物流要晚，普洛斯剛進入中國的時候還到我們上海寶灣園區考察過。寶灣物流是第一個做，但是比較遺憾，寶灣物流確實發展不夠快，自身還有做得不夠的地方。

這次疫情，對物流園區行業有利有弊，比如我們新園區工地的春節後復工受到影響較大，比如我們園區的中小商戶抗壓、抗經濟週期、抗疫情的能力有限，也提出能不能給予租金方面的支持。但總體來講，物流園區的需求還算平穩。

我們知道，大部分製造業受這次疫情影響較大，但另一方面，疫情來了，電商的發展，特別是生鮮店（冷鏈）的發展加速了，人們進一步地認識到了高端物流倉儲的重要性。

這幾年，物流園區開發商發現一個共同的現象，要拿地，尤其到經濟發達地方拿地越來越難。

原因是好一點的城市土地都比較缺，而且以工業地價拍下來以後，給政府帶來的單位面積稅收比較小，所以很多地方政府不是很歡迎。

但是地方政府也知道物流倉儲對區域經濟的發展、對民生保障是非常重要的，是不可或缺的，只是很缺土地。現在因為疫情的影響，使這個重要性進一步地凸顯出來，我們相信各地政府更加意識到了物流園區作為城市配套的基礎設施，在應對像疫情這樣的突發情況，在穩定和促進當地經濟發展方面的重要作用。從一定程度上講，有了物流園區作為物流基礎設施的一環，其他的產業和投資才有了發展的基礎。

所以這次疫情，對於全國的物流園區整體來講影響不大，有些地方政府對寶灣物流的支持還會多一些。

觀點地產新媒體：寶灣物流屬於比較保守還是比較激進？

王世雲：2013年，寶灣物流提出5年實現運營倉儲面積500萬平方米，準確的說是2018年拿地超額完成了，但是要完成全面的500萬平方米建成，大概是在今年，投入運營也是今年。

當年提出戰略目標，首先是基於寶灣物流自身的能力，也跟行業演變趨勢相關。現在回過頭來看，這個戰略是適當的，假如提1000萬平方米的目標可不可以？可以，但是走太快，以100%自持模式發展，資金跟不上。

如果是按部就班，完成300萬平方米的目標也可以，但過去5年，物流地產行業還是非常健康的，所以機會抓不住就損失了。

未來能夠做到多大，跟寶灣物流的模式相關。我們的物流園區發展跟物流需求和物流服務息息相關，但重資產開發並持有經營，會沉澱大量資金。

寶灣物流原來是個B股上市公司，沒有融資功能。那個時候沒有辦法，後來做了一些資本運作，把B股瓶頸去掉。

總的來看，寶灣物流這十幾年的發展，是根據當時當地的實際情況制定了合適的發展目標並穩步前進，談不上保守或激進，有一些現實條件的限制。

觀點地產新媒體：公司將上海明江和廣州寶灣物流園區做了資產證券化，您如何看待這一措施？對於物流園區行業有什麼樣的意義？REITs會帶來怎麼樣的變革？

王世雲：寶灣物流在B股時代，是資金的問題。這個行業說簡單也很簡單，都是拿地建房子，但回報可能要10年、20年以後。

在市場上走得快的企業，都是金融運用得好。現在做了REITs以後，先開發、運營，看清楚未來現金流了，就放在REITs裏。

之後還是寶灣物流繼續在經營，把未來看得見的資金提前變現，就可以不停開發下去，只要有穩定的物流倉儲需求。

這個模式發展過程中，開發、運營和金融三者必須聯動起來。REITs能夠在金融層面起到很好的作用，不過也不是唯一的，因為寶灣物流解決了B股問題後，作為上市公司本身也是具有融資功能的。當然REITs能更好的幫助重資產投資的長短期資金配合，並滿足資金提供方對未來穩定回報的需求。

比如這次兩個物流園區試點裝進REITs，未來這兩個園區物業有升值，投資者一樣可以享受，並且REITs規定，每年利潤的90%以上必須分給投資者，這個有很大的吸引力，包括對養老基金、機構投資者、個人等，因為這是穩定的、看得見預期的回報。

但是，目前國內的REITs市場還不夠成熟，未來，中國的REITs能不能像美國、新加坡的REITs市場？我們還是比較期待。公司願意作為第一批去參與嘗試，如果未來這條路是健康的，可以考慮成為寶灣物流的一個發展模式。

觀點地產新媒體：您如何看待目前的市場競爭環境？公司的核心競爭力是什麼？

王世雲：寶灣物流2002年發展高端倉的時候，市場上互相比較瞭解，確實那時是個藍海，後面市場非常大，但是拿地也不易。

現在物流倉儲行業是全新的面貌，除了傳統的物流園區開發運營商，不斷有新的入局者，比如光大是金融機構，萬科是房地產商，平安來自保險行業，還有電商如菜鳥等等。

這也說明這個領域未來潛力還不錯，進入者來自各行各業，相對地價還不是那麼瘋狂，比較理性，這是一個現狀。

另外一個現狀，就是好的位置、好的地塊基本上拿得差不多了。

最近三年比以前難度在增加，寶灣物流第一個優勢是行業做得最早，因此積累了人才和經驗。

另外，最近兩年拿地，政府的支持還是比較大的，願意跟寶灣物流合作，原因是相對有經驗，歷史又比較長，同時還是國企上市公司，這是一個優勢。

另外一個優勢是，寶灣物流的園區運營管理在業內一直做得還不錯，我們的物流生態建設有了一些初步的成果，比如我們的寶灣雲倉、寶灣雲配等物流服務，與園區的客戶粘性有一個相互促進的作用，我們的信息化團隊也在為園區智慧化管理賦能。同時，寶灣物流在廣州、杭州等多個城市與當地重資產持有方合作，有了一些比較成功的管理輸出案例。

總的來講，良性競爭能夠促進行業的健康發展，行業的健康發展又能夠加速我們國家的物流升級。雖然目前中國在電商等領域的發展已經是世界的領先水平，但在高端物流倉儲人均面積和整體品質等方面是遠低於發達國家的水平的，在物流品質提升和效率提升兩個方面，我們仍有很長的路要走。但我們是很有信心的，寶灣物流也是抱着開放的心態，與各地政府、與客戶、與友商一起，“以心相交、以新踐遠”，合作共贏，使物流行業更加健康、高質量的發展。

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