觀點地產網 剛剛因為旗下物業公司遞交招股書吸引到眾人眼球的弘陽地產，交出了自己上市以來的第二份年度成績單。
3月26日，弘陽地產控股有限公司召開2019年度線上業績會發佈會，執行董事及主席曾煥沙、執行董事及行政總裁何捷、聯席總裁袁春、執行董事及副總裁雷偉彬、首席財務官申廣平出席會議。
從陣容上看，今年出席的管理層不僅數量上比去年多，在人員上也出現了袁春、雷偉彬等一些新鮮面孔。
於弘陽而言，2019年的意義顯然不只是“上市第二年”，不管是從人事架構、規模擴張還是各項財務數據來說，弘陽在這一年多時間裏變化不小。
依照慣例，弘陽的業績會仍是以曾煥沙的致辭為開場。不過，或許是為了讓大家能夠儘快熟悉調整後的管理層，問答環節主要發言人從去年的何捷變成了今年的袁春、雷偉彬等人。而一問一答之間，剛上任還不到半年的袁春顯得頗為得心應手。
全國化擴張與收入結構調整
用管理層的話來說，一年時間過去，對於弘陽地產而言最大的轉變在於“從區域性房企轉變為全國性房企。”
從整個行業來看，這似乎也是每一家房企發展的必經之路。從拿地、融資、組織架構甚至是銷售端，每一個環節都要求房企不得不做出改變。
公告顯示，於2019年裏弘陽地產新增項目共有57個，能夠看到的是，“新入”成為了弘陽地產2019年拿地的常見詞彙之一。過去一年時間，弘陽地產共新進入了17個城市。而形成對比的是，於2018年之前，弘陽的整個地產版圖裏也只有15個城市。
不斷進入新城市無疑是全國化過程中最為基礎的要求之一，而這個過程同樣需要一分為二去看待。
版圖擴張後，最為直觀的影響便是土地儲備總量大幅上升，截至2019年12月31日，弘陽的土儲總建築面積約為1693.2萬平方米，同比增長了29.4%。
不過，對於企業而言，進入一個較為陌生的城市，從拿地、開發到最後的銷售都會存在挑戰。其中，不少企業都曾出現過的情況是，在一定可接受範圍內，寧願犧牲部分項目效益也要在某一個城市進行拿地，以此換來打開該城市市場的效果。
而在業績會上，有媒體質疑弘陽營業收入為151.7億元，同比大增64.2%，而毛利率水平卻出現下降的增收不增利的情況。
數據顯示，弘陽2019年度毛利率為25.1%，較上一年的31.2%下降了6個百分點。公告中解釋道，這是由於毛利率較高的產品收入確認比例較2018年有所下降。
“主要是因為結轉收入結構的變化造成的。”申廣平在業績會上指出，今年的交付項目和交付城市與去年有所不同，有些高毛利項目今年沒有結轉，有一些相對而言低毛利的項目做了結轉。他還表示，雖然連續三年高增長後毛利率有所回落，但於行業來看，25%仍屬於是平均水平。
從數據上看，弘陽去年各區域銷售佔比結構的變化恰好佐證了申廣平這一說法。
2018年時，弘陽除長三角、江蘇外的其他地區銷售貢獻為7%，按銷售總額473億計算約為33.11億元；於2019年，其他地區的銷售貢獻增長至18%，按銷售總額651億計算則是117.18億元。申廣平也補充指出，隨着新進城市的深耕，後續毛利自然也會有所提升。
與此同時，袁春也表示，弘陽還將持續在投資上加大力度。“我們計劃把回款的40%-50%用於投資，以保持我們未來持續能夠維持一個高於行業平均水平的增速。”
融資成本與商業放緩
快速擴張之下，除了回款，弘陽無疑還需要更多的融資動作來補充現金流。2019年裏，弘陽共進行了5次融資動作，合共發行了11億美元公司債。
融資總量增加後，弘陽的融資成本也自然隨之增加。截至2019年12月31日止年度，弘陽地產支銷的融資成本約為6.34億元，較去年同期的4.99億元增加了27%。
一般來說，融資成本上升的成因不止一個，融資數量的增加或是企業市場信譽下降導致發債利率提高等都有可能導致最終成本增加。
弘陽方面表示，融資成本的變化是由於報告期間內公司的土地獲取及物業開發擴張，導致借貸增加所致。從數據上看，弘陽2019年幾次融資的平均利率在11%左右，與其2018年上市後的幾次融資相比，成本下降了2.5個百分點左右。
不得不說的是，對於房企而言，在近兩年融資渠道保持收緊的大環境下，能夠獲得更多發債機會的時候，融資成本上升似乎算不上是一件壞事，尤其是在單筆融資的利率是呈現下降趨勢的前提下。
雖然在境外有不少融資動作，但弘陽目前為止還未在國內發行過公司債。當被問及是否有計劃在國內發債時，袁春表示：“我們也在等待時機。”其指出，目前監管層對於新發行公司債審批還是比較嚴格。
雖然弘陽融資架構中在這方面仍是空白，但袁春也表示，這同時也意味着弘陽具有着較大的融資渠道突破空間。“另外，過去兩年不少企業會有集中兌付的壓力，我們是完全沒有的。而未來公司債打開後會形成一個較強的支持，因為這相當於是形成了增量的資金。”
到2019年期末時，弘陽的現金及銀行結餘約為168.4億元，同比增加了35.2%。“包括2020年初發的一筆3億美元債在內，我們已經提早鎖定了償還2.7億的債務。”雷偉彬介紹道。
另一方面，由於商業地產往往會導致資金的沉澱，所以對於用商業住宅“兩條腿”走路的企業而言，對資金的渴求程度也會高於其他人。現金流的補充，也讓商業地產出身的弘陽有了更多騰挪餘地。
截至2019年末，弘陽共開業了四座弘陽廣場，其中，有兩座為年內新開；在去年，弘陽的開業商場建築面積新增了15.9萬平方米。從2019年的經營情況來看，弘陽地產在商業經營及酒店經營業務的收入為4.51億元，同比上升了14.0%。
雖然去年成績良好，但今年由於疫情衝擊，弘陽的商業板塊也不可避免地會受到影響。在談到未來展望時，何捷表示，住宅在短期波動後會迴歸穩定，而商業的擴張速度則會放緩。
話雖如此，但從“萬達老將”沈嘉穎的加盟來看，弘陽並不打算停下商業上的提速。
據何捷介紹，弘陽2020年要在三個城市開業3座弘陽廣場，到2021年時要在六個城市開業8座弘陽廣場。“在商業方面，我們的商業模式與其他人的商業模式存在巨大差異化，而且這一套成熟的模式是可以快速複製的。”
以下為弘陽地產集團有限公司2019年業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：今年派息大幅增長達到兩成，請問這個原因是什麼呢？
申廣平：派息從25%提升到30%，公司希望能夠尊重資本市場，我們也是注重股東回報的企業，在公司現金充裕，賬面現金有168億元，公司盈利狀況穩定的情況下，公司管理層是非常願意向資本市場進行回報的，所以我們決策從25%提升到30%。
現場提問：未來弘陽三年規劃是怎麼樣，在變化莫測的市場怎麼提高自己競爭力？
袁春：現在市場確實是變化莫測，未來三年我們保持比同行業更高更快的增長，這是我們一個原則。在此基礎上，我們還是要做到一個有質量的增長，面對這樣一個比較複雜的市場，我覺得還是要做好幾個事情。第一從產品和服務上多下一些工夫，從客戶端去研究去找到真正的需求，從產品切入，給客戶提供更好的體驗和服務。從戰略上，還是堅持做透大江蘇、深耕長三角、佈局都市圈。
目前已經進入接近50個城市，這50個城市都是很高量級的一二線城市，完全可以覆蓋未來三年發展，所以我們進入城市方面，會持續做到區域的一個聚焦。
從整個大的方面來說，我覺得未來三年除持續提升弘陽產品和服務的品牌以外，還是要保持整個相對同行來說更高的增長水平。
現場提問：公司去年獲得中誠信和聯合的AA+，是否以上述公司為主體在境內發債，以替代綜合成本更高的美元債？
申廣平：在公司AA+評級取得的情況下，希望取得國內資本市場的突破，公司已經在資本市場融資上面在做嘗試，現在已經獲批證券計劃，我們有ABS的申報。第二公司債也在等待時機，現在監管層對於新發行公司債審批還是比較嚴格。
我們是作為50強房企當中少數沒有發過公司債的主體，一方面也是說明公司具有比較好的境內融資渠道的突破的潛力，第一公司沒有在國內有集中高信兌付這樣一個產品，在過去兩年還有集中兌付很多企業的壓力，我們這方面是完全沒有。
第二，如果公司債能夠打開，對弘陽來講是一個強有力的未來發展的支持，我們相當形成增量的資金，所以公司是會積極拓展和等待時機，到時候會做這樣一個安排。
現場提問：2019年年報數據顯示，雖然業績收入同比增長64.2%，但是毛利率下降了，能否解釋一下為何出現增收不增利的情況，這種情況今年會不會有所改善，今年開年疫情黑天鵝，會對弘陽業績有多大影響？管理層有哪些具體的應對措施？
第二，去年開始弘陽引入了多位重量級明星高管加入，比如今天參加業績會的袁春總以及雷偉彬，前萬達商管副總裁沈嘉穎，高管團隊具體分工及今年各自團隊目標，能否介紹一下？
申廣平：其實25%也屬於行業平均水平的毛利，在過去連續3年高增長的情況下，弘陽仍然保持這樣一個高增長的毛利，這個也是我們既定的策略。第二主要是結轉收入結構的情況，我們主要是交付項目和交付城市不一樣，所以有些高毛利項目今年沒有結轉，有一些相對而言低毛利的項目做了結轉，這個也是一個結構性的問題。當然也有行業毛利下行和政府限價對於毛利有一定影響。
後續公司在毛利改善上面來講，一方面堅持利潤和規模均衡增長的平衡，另一方面改善措施有幾點，第一點，公司現在商業和地產聯動取地的模式已經成熟。比如我們在今年取得的安慶項目，它是一個很好的商業和地產聯動取地，低成本獲取土地的情況，這個項目毛利率是非常厚的。
第二是公司新進入城市，隨着產品和服務在當地深耕發揮影響力，我們新進城市深耕餞行後續毛利也會有所提升。
第三是產品，公司2019年設計條線對產品維度進行全面升級，所以產品未來議價也會給我們的毛利提供一定保障。另外就是公司通過新採購聯盟，在降本上面也有所體現，這些對未來對毛利有所保障這樣一些舉措。
袁春：從弘陽角度回顧我們一季度，1月份基本上沒有什麼影響的，基本上還是保持了一個正常的流速。2月份實實在在影響是非常大的，核心在於線下售樓處關閉，包括人員不流動，因為大家都知道地產交易是高度依賴線下體驗和交易的。
但是我們反應還是比較快，在1月底的時候，在新冠疫情剛剛開始散佈的時候，管理層已經開始動作起來了。2月份效果非常不錯，入了20多億元的認購。實際上我們面對是真實的客戶，轉化率非常高，大概陸續在3月份自己內部可以達到50%到60%，這是一個非常高的水平，這些認購會在3月到4月逐步進入業績。
因為我們安排比較早，目前為止，除了武漢，包括在湖北的，還有襄陽的項目已經開工，基本上覆工達到90%以上，有一些地方已經到了100%。售樓處除了武漢目前都已經開放。
我們今年目標是750億，但是今年供貨1100億元以上，上半年差不多500億，所以我們非常有信心完成今年銷售指標。同時為了未來三年發展，我們還會持續在投資上加大力度，回款40%到50%用於投資，保持未來在持續能夠維持一個高於行業平均水平的增速。
何捷：對於引進人才，這是弘陽的基因，簡單透明務實的文化，首先吸引高量級人才不斷加盟這樣一個最根本的因素，在這樣一個簡單透明務實的文化下面，我們想幹事的人都能幹成。同時，我們還有一套好的機制，也是吸引高量級人才一個非常好的手段。
從戰略上來講，我們需要不斷去強化提質增效，袁春總、李亮總來了以後，會在這方面投入更多的精力。沈嘉穎總萬達的經驗，會使我們雙輪驅動更加好，也會為弘陽真正落實雙輪驅動的戰略，能夠補強團隊，為未來發展打下更好的基礎。
現場提問：今年公司銷售目標和投資拿地預算分別是多少？公司對接下來樓市走向預計如何？
袁春：今年樓市走向還是穩字當頭。幾方面原因，行業從去年開始，整個規模大家預判差不多，維持全年15萬億到16萬億，今年受疫情影響短時間內，在一季度會有影響，但從全年來說還是相對平穩的。
它有幾方面原因：一方面從客戶端，客戶需求留還是很大的，因為我們在很多地區中國城鎮化率空間還是很大。另外從供給端，今年新冠疫情影響，實實在在對經濟是產生損害的，房地產是作為投資型的拉動，它也能起到這樣一個作用。無論從需求端、供給端都有這麼一個需求。畢竟我們還是要強調房住不炒還是今年的主旋律，從政策層面、從供給層面，這個是對大的市場的一個判斷，今年不會有太大的波動。
現在來看，從現在目前監控到市場端的情況來看，確實也是這種情況，2月份雖然由於疫情的影響，但是三月份看到市場又出現比較旺盛的需求，你可以理解這是一個剛性需求不能說反彈，至少是一個需求的釋放。所以在這點上看到需求端是比較穩定的。
從我們指標來說，對今年750億目標來說，對應的是1100億以上供貨是非常有信心。投資端拿到回款40%—50%，保持未來持續能有高於行業平均水平的增速。
現場提問：公司有31%美元債佔比，公司怎麼看待當下的融資市場，是否會考慮回購？第二個問題，袁春先生並沒有在董事會擔任職務，履職後有什麼規劃和打算？
雷偉彬：其實我們留意到目前美元債債券市場比較波動，也看到一些機會，從公司一個財務狀況來說，我們去年年底有168億現金，還有1月份的時候也成功發了，提早鎖定基金償還2.7億還貸，所以基本上在境外部分是非常充裕的現金。當然也注意債券市場的波動，我們會平衡債券回購的收益以及現金流的情況，適當的時候公司也會考慮債券的回購。
何捷：首先非常高興袁春先生能夠加盟我們團隊，這也是公司長遠發展，戰略發展的一個需求，為公司經營做出重大貢獻。袁春先生目前主要聚焦在整個公司提質增效、經營和發展這樣一些環節，為今年發展和未來公司發展可以打下一個非常良好的基礎。