觀點地產網訊：9月3日，摩根大通發表報告指，儘管恒生指數中的地產分類指數自年內高位已調整19%，但香港地產板塊中個別股份尚未反映所有不確定因素，包括中美貿易關係及近期社會氣氛等等，目前仍難以量化這些事件的風險程度。

故該行對地產股進行壓力測試，假設最差情況下樓價入息比率由目前的14倍下跌至10倍，意味樓價有30%跌幅；若社旅客消費削減70%及本地消費跌10%，香港零售消費將下插30%；如出現不可預測的信心危機，核心商業區寫字樓租金較新加坡的溢價將由160%降至60%，屆時寫字樓租金將較現水平回落40%。

基於測試後的結果，原先10只獲摩通予“增持”的地產股，僅6只維持評級，包括長實集團、新世界、恆基地產、九龍倉、恆隆地產及領展。

摩通解釋，長實的派息比率續有上升空間，目前處於29%水平，低於同業平均的40%至45%；新世界受惠尖沙咀Victoria Dockside全面開業及明年初在大圍站有3000夥住宅供應；恆地未來4年發展的收租物業帶來新貢獻，可支持增加派息的方針，大股東持股72.5%，與其他股東利益完全一致。

該行續稱，九倉及恆隆均踏入收成期。九倉受惠與名牌商戶的關係，例如旗下成都國際金融中心已成為高檔消費者的購物點；至於恆隆位於中國二線城市的商場，調整商鋪組合後有明顯改善，上海兩個商場翻新後也會有更強表現，相信能夠跑贏同業。而領展經營民生商場，受經濟放緩的拖累較少，該股基金單位分派持續增長，而回購、還債及特別息可成為股價催化劑。

另一方面，摩通認為有下行風險的股份包括希慎、太古地產、九倉置業及信置，均把評級降至“減持”，其中希慎及信置更是由“增持”直接調整至“減持”。該行亦把嘉里建設及會德豐評級由“增持”降至“中性”；由於新地在壓力測試中的跌幅最小，故調升其評級至“中性”。