觀點地產網訊：5月16日，標普發佈評級公告稱，佳兆業集團控股有限公司以穩定的前景獲分配“B”長期發行人信用評級。

標普認為，佳兆業土儲項目地理集中程度適中，債務槓桿率高，利息覆蓋率低於同業。佳兆業不斷增加的經營規模，優質的土地儲備補充以及未來12-18個月的去槓桿化可以緩解這些風險。

土儲項目地理方面，在2018年，大灣區佔佳兆業合約銷售額的約60%及土地儲備的54%。該公司的深圳總部佔銷售額的33％左右，地理集中使其易受區域政策變化的影響。然而，近年來，佳兆業已擴展到大灣區以外的其他高端城市，如重慶和成都，在45個城市擁有56個項目。

標普提到，截至2018年底，佳兆業的城市更新項目佔地面積約為3000萬平方米，其中99.5％位於大灣區，深圳和廣州各佔約三分之一。按站點劃分，佳兆業是該地區最大的城市更新玩家。它也有最長的運營歷史。在過去的十年中，該公司每年平均將建築面積940萬平方米轉換為土地儲備。標普預計在未來兩年內，它將能夠繼續每年轉換80萬-100萬平方米。

標普強調，佳兆業參與城市更新項目使其面臨監管不確定性和更長的開發週期。這可能會增加佳兆業銷售執行和現金流的波動性。

佳兆業在大灣區大量城市更新項目，可以使其以相對較低的成本獲得了高端城市的額外土地供應來源。 2018年，佳兆業的平均每平方米土地成本約為合同平均銷售價格的20%，城市更新項佔總銷售額的30%左右。

槓桿方面，標普預計未來12個月佳兆業的槓桿率將保持高位，儘管債務與EBITDA比率從2017年的11.0倍降至2018年的9.0倍，預期在2019年逐步降至7.2-7.6倍。高槓杆率是由於自2017年債務重組和交換完成以來，近期正常化的銷售和運營，以及強勁增長的投資。

標普表示，佳兆業將能夠在未來12-24個月內控制其債務總額的增長。隨着中國的土地市場再次升溫，佳兆業因其充足的土地儲備而不用大規模拿地。該公司已於2019年設定了人民幣900億元的合約銷售目標，並預計2020年將進一步增長。

標普認為，佳兆業的可售土地資源總值約為人民幣4640億元，足以達到這一目標。我們預計，Kaisa的土地收購（包括URP支出）將在2019年達到人民幣240億至人民幣270億元，接近預期的應占合約銷售額的30％。這應該允許溫和的去槓桿化。

利息覆蓋率方面，佳兆業的融資成本高於同業，部分原因是其在境內資本市場上沒有發行過股票，以及之前的債務重組。該公司2018年的混合融資成本為8.4％，部分原因在於其離岸融資的比例很大。這與高負債相結合，導致佳兆業的EBITDA利息覆蓋率相對於同行而言較弱。由於一些去槓桿化，2018年底的覆蓋率為1.3倍，並且可能在2019年提高到約1.6倍。佳兆業在2018年底的加權平均債務期限約為3.2年，非銀行融資佔總債務的22％，大多數在2019年到期。