觀點地產網 “沒有彩蛋，但挺實在，慢慢釋放利潤。”不少股民表示融創業績沒有雷，可以安心聽老孫講段子了。
3月26日，融創中國在香港舉行2018年度業績發佈會，還是熟悉的四人組合，主席兼執行董事孫宏斌、執行董事兼行政總裁汪孟德、首席財務官兼執行總裁曹鴻玲、公司祕書兼副總裁高曦出席現場。
從數據看，融創交出了一份還不錯的成績單。
早間披露的財報中顯示，期內，融創實現簽約額4608億元，同比上升27.3%；收入1247.5億元，同比增長89.4%，毛利潤311.4億，同比增長128.5%，毛利率同比提高4.3個百分點至25%；股東應占利潤為165.7億，同比上漲50.6%。
業績會上，孫宏斌給出了5500億元的銷售目標，增幅約為20%，是大型內房股中給出增速較高的企業。不過，“對市場不那麼樂觀”、“拿地要非常小心”......縈繞在業績會現場的，依舊是管理層謹慎安全的定調。
“在堅實的優勢平臺上高質量增長”被放置在現場最顯眼的位置。或許，在狂奔多年後，融創決定慢下來，要把自己做得更安全。
但外界和投資者最關心的，則是這家企業的規模、利潤和未來。
“我們在這個位置挺好”
站上4500億之後，孫宏斌將2019年的銷售目標定在5500億元。作為支撐的，是融創大量的土地儲備。
於2018年，融創新增土地儲備約4820萬平米，權益土地儲備約2631萬平米。截至年末，總土地儲備約2.56億平方米，總貨值約3.55萬億元，平均地價約4181元/平米，85%分佈於一二線城市。
高曦現場介紹，2019年，融創將新增6062億元可售資源，在華北、北京、上海等101個城市合計擁有7834億元可售資源。其中，6589億元可售資源分佈於一二線城市，佔比84%。照此計算，去化率只要達到70%，即可完成銷售目標。
觀點地產新媒體瞭解到，碧桂園年末已簽約或已摘牌的權益土地儲備約2.4億平米，貨值約2.87萬億元；萬科截止去年底在建、規劃中項目總建築面積接近1.5億平米；恒大土地儲備總規劃建築面積3.03億平米。
所以，充足的土儲讓融創能夠謹慎、從容、客觀地判斷市場的機會，堅持自己的拿地標準。
眾所周知，2018年末融創一反常態，接連在公開市場拍地。據悉，2018年10月到現在，融創就已經獲取了4800億貨值的土地，僅1月到現在拿地超3700億貨值。
“我們去年底到今年初把握住拿地窗口，拿了不少地，主要在一線城市。”但孫宏斌話鋒一轉，稱2019年的市場並不樂觀，融創接下來拿地一定會謹慎、小心。
他稱，現在很多城市的土地市場有點偏熱，風險比較大，每一塊地都有很多人報名，地價也比較高。與此同時，由於市場原因和政策管制，售價大幅提高的可能性卻很小。
在招拍掛之外，融創也沒放棄具有優勢的收併購，1月就斥資125億接手泛海在北京、上海核心區域合共129.65萬平米的項目。
“我們有很多項目都在談着呢，都是他們找我的。”孫宏斌透露，去年融創併購佔比達到70%，有200個成功的併購案例。
“融創土儲量非常充裕，不在於多一個少一個項目，如果達不到要求，我們就放棄。”汪孟德補充，今年無論在項目還是資產，都有很多機會，不過都要達到融創投資的要求。
被問及融創在行業中的排名是否要更進一步，孫宏斌還是那個回答沒有變：不想當“大哥”好多年。
“排名其實對我們不太重要，前面的我們趕不上，後面的也趕不上我們，這個位置挺好。”
在孫宏斌看來，沒有規模，效益的量級也不對，所以又要規模又要效益。但融創現在有規模了，效益就變成第一位了，不同階段做不同的事。
藏起來的利潤
2018年，融創銷售金額為4608億元，收入為1248億元，照此計算，名義結轉率僅為27%。
縱向對比，2015年融創銷售結轉率為33%，2016年為23%，2017年為18%，2018年已是近年來高位，同比上年提升將近10個百分點。
橫向對比看，據近期各房企發佈財報數據計算，碧桂園權益銷售為5018.8億元，收入3790.8億元，結轉率為75.5%；萬科銷售為6069.5億元，收入為2976.8億元，結轉率為49.05%；恒大銷售為5513.4億元，收入為4662億元，結轉率甚至高達84.5%。
“我們的結轉率是比較正常的。”汪孟德在會後回應觀點地產新媒體時表示，融創的結轉安排都是正常的狀態，但是因為產品相對高端，對於產品交付的要求和標準會比較高，結轉的週期在兩年左右。
高曦於業績會中披露，融創已售未結轉達到5800億元，這也是在每場業績會中備受關注的數據之一，因為它構成了一個開發商未來數年的利潤想像空間。
這也使得孫宏斌談及融創股價時，很坦然得說：“別人我不知道，但我們肯定是被低估的，融創基礎現在已經特別好了。”
資料顯示，碧桂園已售未結算收入為6627億元；萬科為5307億元；恒大並未向外界披露。
負債方面，財報中顯示，期內融創淨負債率下降51.9%，有人也將這個數據視為財報中最大的亮點，向外界展示企業的安全性是首要大事。
財報中顯示，期內，融創債務淨額與資產總額比率為15.2%，數值按債務淨額除以資產總額計算，而債務淨額按借貸總額（包括即期及長期借貸）減現金及現金等價物（包括受限制現金）計算。
資本負債比率為59.9%，也相較上年有所下降，數據按債務淨額除以資本總額計算；資本總額按權益總額加債務淨額計算。
據財報計算，融創2018年資產負債率約為89.8%，與2017年的90.3%相若。不過，2018年下半年開始招拍掛接連拿地，是否會給現金流帶來壓力是外界的一大疑問。因為，融創曾表示，降負債和去槓桿的核心在於控制買地節奏。
在現金流上吃過虧的孫宏斌也給過答案：控制付款週期和加快回款速度，以此來平衡現金流。
“我們沒有多元化”
“農業、汽車和機器人哪個好？”孫宏斌：房地產好。
為尋找新的業績增長點，房企們籌謀着多元化。只不過選的路不一樣，恒大選擇20萬億市場的汽車，碧桂園選擇機器人、農業，萬科八爪魚摸索後選擇“收斂聚焦”，而融創則是借收購萬達文旅，切入10萬億的文旅產業。
“文旅總比其他靠譜些，畢竟它和地產沒脫離成完全多元化，文旅會反哺地產主業。”曾有業內在接受觀點地產新媒體採訪時表示。
高曦業績介紹時就表示，房地產是融創的核心主業，會把房地產開發業務的優勢進一步加強，保持和提升行業領先地位。
同時，將嚴格限制新業務的投資。他續稱，融創的重點是提升現有“房地產+”板塊的盈利能力和競爭優勢的建立，培育成為未來新的增長點。
3月25日，融創於北京舉行融創文旅品牌發佈會，宣佈融創將戰略定位升級為：“中國家庭美好生活整合服務商”。“地產+”為前提的四大戰略分別為融創地產、融創服務、融創文旅和融創文化。
“我們沒有多元化，目前要心無旁騖把地產做好。”孫宏斌會上明確表示，融創的探索都以“地產+”作為基礎，文旅和文化未來的收入、盈利肯定會增長，融創看的是三年以後、五年以後、十年以後，現在是一個提升培育的時間，兩個板塊未來的價值釋放非常巨大。
財報中顯示，期內，文旅城運營實現收入約20.28億元，資產為789.29億元，對整體營收的貢獻率仍然較小。
以下為融創中國控股有限公司2018年度業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：公司怎麼樣看待今年的房地產市場？銷售目標是什麼？
孫宏斌：2019年，我們覺得不是那麼樂觀。2018上半年還不錯，下半年逐步變冷，到春節是最冷的，過了春節以後稍微好了一點，政策也有一點放鬆的跡象，但是我們覺得政府政策大幅放鬆的可能性不大，房價還是政府的核心訴求，所以2019年我們還是要小心一些。
因為下一步可能還是以改善型市場為主，改善注重品質、注重質量，所以房地產稅對銷售的影響沒有那麼大。
關於銷售目標，基本上是5500億。
現場提問：拿地方面，去年半年融創的拿地情況有所好轉，想問一下今年的拿地規劃是怎麼樣的？在珠三角、大灣區方面有什麼拿地規劃？另外，物業有沒有分拆上市的想法？
孫宏斌：關於拿地的策略，我們去年年底和今年年初拿了一些地，主要是在一二線城市。其實一二線城市拿地的窗口還是挺短的，量也不小。
未來，在拿地方面，我們會非常小心，主要是因為現在很多城市的土地市場偏熱，每一塊地都有很多人報名，拍賣的地價也比較高。
據我們的判斷，由於市場原因和政策管制的原因，售價大幅提高的可能性是比較小的，所以拿地這塊我們還是非常謹慎的。有好的機會，我們就堅決地拿，沒有好的機會就算了，就放棄了。
汪孟德：關於服務集團板塊，現在我們服務集團的競爭力還是挺強的，下半年將擁有超過1億平方米的合同管理的面積，未來也將持續增長。
我們對服務集團的要求還是對業主的社區服務做到持續有競爭力，現在我們的客戶滿意度到了90分，下一步我們還要持續提升。
關於負債率，融創集團從上市以來，上一個階段是快速成長的階段，而未來的兩三年、三五年，我們是穩健增長的階段。
我們從去年開始，到未來幾年，我們的財務指標、利潤、營業現金流還會持續釋放，負債率持續下降，我想這是我們非常確定的事。
現場提問：管理層怎麼看未來三年房地產市場的走向？目前有超過85%的土地儲備貨值在一二線城市，您覺得這個土地儲備與未來三年市場的匹配度如何？孫總今年對市場保持小心和保守的態度，是不是以後公司會把目標放在多元化的發展上？
孫宏斌：肯定不是的，因為這個行業我們還是特別看好的，集中度在增加是肯定的，15萬億的規模已經是一個很大的規模。
另外，下一步做改善型的、高端產品的公司還是佔很大便宜的，因為下一步的改善需求會越來越大，所以我們對這個行業還是非常看好的。
我剛才說的“2019年我們會特別小心”是因為銷售量大幅下降的可能性很小，但是售價大幅上漲的可能性也很小。所以，我們說的“小心”是買地時候小心，我們現在的土地儲備也比較充足，多銷售，政府批多少價就賣多少價，不能老想着房價漲了再賣，這樣風險很大。
至於文旅業務、文化業務，這些業務都是長期的，我們希望逐步地培養它，讓它在五年後、十年後有一個特別好的規模，但現在我們主要還是要把地產業務做好，這個行業的空間還很大，尤其一線城市、二線城市的人口聚集還會有一個很長的過程，我們還是特別看好這個行業的。
現場提問：近幾年，華南區域對銷售額的貢獻還有很大的進步空間，公司接下來在華南市場這塊有怎樣的規劃？
汪孟德：融創在華南的發展還是不錯的，在核心的九個城市都有項目和佈局。我相信，我們未來在華南這邊還是有非常大的發展空間，華南也是我們重點關注的區域。
但是，因為在華南區域，特別是廣東，我們佈局的時間非常短，前面幾家房企入局的時間比我們長，所以，相信未來還會有比較大的成長的空間。
現場提問：碧桂園的歸母淨利潤是融創的2倍，但是碧桂園的市值只是融創的1.5倍，請問孫宏斌先生，您覺得是碧桂園的股票被低估了還是融創的股票被高估了？另外，分紅總金額佔淨利潤的22%，這個比例在同等規模房企中應該是比較高的，您是怎麼看的？
孫宏斌：我不太關注股價，一般都是別人看我們，我們不看別人的。別人我不知道，我們肯定是被低估的，我們的基礎現在都特別好了。我們自己的股票我都不太關注，其他的更不太關注，但是我們肯定是被低估的。
汪孟德：關於分紅，融創這些年的分紅還是在穩定地增長，分紅的比例和分紅的絕對額都在穩定增長，我相信未來依然會保持這樣一個穩定增長的分紅絕對值，分紅是一個長期持續的穩定增長的方向。
對融創來說，未來包括我們這幾年，還是會持續地釋放利潤。剛才提到，在下一個快速成長的階段，我們要快速地增長公司的淨資產，來讓我們的整個財務結構持續優化，這是我們這個階段的要求和方向。
現場提問：想問問孫總，您更看重規模還是效益？更看重專業化還是多元化？另外，現在我們的排名已經進入前五，有沒有意識要進前三或者哪一天奔老大？
孫宏斌：我們不想做第一已經很多年了。
關於規模與效益，肯定是效益好，但是沒有規模，效益的量級也不對，所以是又要規模又要效益，我們現在有規模了，效益就變成第一位了，所以是不同階段做不同的事。
我們沒有多元化，我們基本上都是房地產，我們做文旅、文化，都是“房地產+”的模式。
我想一個主業還是挺重要的，因為這個行業很有競爭力，還有空間，所以我們還是比較專注地把地產做好，文旅集團、文化集團都是按照我國消費升級的形勢做的，也都是“房地產+”，這塊我們會以一個比較長遠的眼光來看，慢慢地培育它，希望它五年後、十年後會做得很大，但是目前我們還是專心地把房地產業務做好。
其實把房地產做好是非常難的，在行業有一個比較好的優勢是非常難的，多元化企業成功的先例也不是特別多。
現場提問：您對現在融創的排名還滿意嗎？
孫宏斌：排名其實對我們不太重要，前面幾位我們也趕不上，後面的也趕不上我們，我們在這個位置挺好。
現場提問：融創未來的佈局中有很多多元化的佈局，在規劃中，投資和降槓桿之間有沒有什麼數據指標？
汪孟德：到了這樣一個體量規模之後，未來三年，我們整個財務指標將釋放，我們的槓桿率持續地下降，是一個確定的事，我想我們的整個投資業務是不會影響我們這個階段的這樣一個方向的。
現場提問：按照今年的70%的銷售成本，未來在銷售成本上需不需要刻意控制？
汪孟德：在成本費用結構上，我們的產品能力、成本和費用控制能力在行業內還是比較領先的，我們現在的整個費用結構還是非常合理的。
當然，隨着我們產品品質的持續提升，相關管理隨着規模的量的增長，我們的管理體系持續改善是長期、持續的事。我相信未來我們分費用結構和成本結構將在一個非常好的狀態下。
現場提問：我想問問孫總，您現在注意到有哪些地產項目？下一個決定併購的是哪個地產項目？今年有沒有併購的成交案例？
孫宏斌：哪個我不知道，因為是他們找我的，不是我找他的。有很多，現在大家的期望值還是比較高，但是有很多項目我們都在談着呢。
我們的併購佔一半了，另外，我們還有20%幾是一二級聯動的，大部分也是併購來的，其實我們併購的加起來有70%多了，量會比較大，去年我們併購了200個成功的案例。
現場提問：融創在海南的發展情況是怎麼樣的？能否談談公司下一步在海南的計劃以及未來對海南市場的判斷？另外，融創一直在增持金科的股票，融創對金科大股東的態度是什麼？
汪孟德：關於金科的事，因為這兩家都是上市公司，這裏面就不說了。
海南方面，我們確實看好這個區域，它具有獨特的資源、獨特的優勢，再加上有自貿港的國家級的定位，我們對海南還是持續看好的，同時我們海南的土地儲備還是非常優質的，海南我們會持續看好。
現場提問：融創年度溢利是165.7億，較去年增長50.6%，但2017年的增幅344%，增幅的放緩原因是什麼？
汪孟德：原來的基數已經很大了，在這個行業裏，50%的增長是不低的。另外，我們的核心利潤是200多億，這個規模還是非常巨大的。
現場提問：融創的銷售增速也比之前放緩，今後又進行多元化佈局，那麼，融創今後發展的推動力在哪裏？
高曦：我們的收入還是有非常快的增長，複合增長率大概在70%左右，在這麼大規模的基礎上，這個增長率在全行業也是比較高的水平。
土地儲備方面，我們現在的已售未結轉在5800億左右，還是能保證後面有一個非常高質量的增長的。
汪孟德：和2017年比，物業管理和文旅的收入都是在持續增長的。未來，房地產開發業務是我們的絕對核心主業，我們現在的佈局、土地儲備、產品競爭力都會讓融創保持比較穩定的增長。
關於文旅和文化，未來收入、盈利肯定也會增長，但是文旅和文化我們看的是三年以後、五年以後、十年以後，現在是一個提升培育的時間段。
我們這個階段的任務是要把這兩塊在整個競爭領域裏做到最強，這兩個板塊未來的價值釋放一定是非常巨大的。
現場提問：剛提到今年拿地會很小心，會不會在市場上撿便宜的併購項目？
汪孟德：併購是我們這幾年的主要的獲取項目的方式。在這個過程中，去年、今年、未來在項目和資產都有很多機會，我們在看的也有很多。
我們在新項目上，有一個非常嚴格的標準，我們土儲量是非常充裕的，不在於多一個少一個項目，如果達不到我們的要求的，就會放棄。