編者按：我們處在一個前所未有的創新時代，預測未來已經非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構未來？對於房地產行業的未來，這是一個特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何，一切關於未來的猜想，想要重構未來，都應是基於過去的經驗和總結。
故此，觀點地產新媒體旗下研究團隊——觀點指數，通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現，重磅推出“艱難一年”系列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應對艱難的2018年？又為2019年打下了什麼樣的基礎？他們怎樣重構自己的未來？
觀點指數 “一定有些什麼是我所無能為力的，不然日與夜怎麼交替得那樣快。”
加入陽光城的日日夜夜裏，朱榮斌的生活幾乎被工作塞滿，他甚至放棄了博士學位和許多愛好，“現在我的業餘時間就是批文件”。
原本，“2020年達到千億”是林騰蛟給前任訂下的任務，2017年坐上執行董事長位置的朱榮斌要接過這面大旗。
2018年10月9日，陽光城官方宣佈正式突破一千億。林騰蛟掩不住內心的喜悅，向所有員工派發一枚金戒指，盒子上寫着“千億紀念”。
猶記得，剛剛履新陽光城的朱榮斌，第一次露面就表了決心：“不管我的業務現在是什麼規模，但是我的人才團隊要匹配一個千億企業。人的數量、組織架構、對管理層的要求，都按照千億企業去佈置。”
帶着雄心壯志，朱榮斌和他的老同事吳建斌準備在陽光城大展身手。人才戰略、激勵機制、加快週轉速度、佈局三四線、產品標準化、加強現金流等，這些動作貫穿了陽光城的整個2018年。
但這一年的現實也很艱難，在這被稱為史上房地產調控最密集一年，金融環境不容樂觀，“底子薄”的陽光城受制於財務資金掣肘，土地投資大大縮水。
原以為你已經準備好一切向前衝的時候，卻被環境拖了後腿。對於2018年，朱榮斌說他有些不甘。
規模化發展標籤
很多人把陽光城規模的突飛猛進歸功於林騰蛟的“人才行動”，事實也是如此。
拉來頭部房企的核心人物，是複製的最簡單快速方式。2011年銷售僅23億的陽光城，次年引進了曾任龍湖運營總經理的陳凱。
陳凱掌舵的三年裏，陽光城大刀闊斧開始進行改革，並進一步制定“一帶多點”的城市發展戰略，同時遷都上海，正式拓展全國版圖。
從偏於一隅到全國佈局，陳凱功不可沒。除此之外，“高週轉”、“股+債”這些關鍵詞，也成為了作為以陽光城為代表的閩系房企發展標籤。
成為“併購王”是在張海民時代，接過陳凱手上的權力，張海民掌舵的2015年-2016年兩年時間裏，開啓了併購之路。
據觀點指數統計數據，兩年間陽光城併購項目達到29宗，收穫土儲936.53萬平方米，佔總新增土儲的73.09%。
併購力度最大的2016年，取得項目13個，土地面積為284.14萬平方米，建築面積為835.9萬平方米，在總新增土儲中所佔的比重為85.49%，與2014年在併購市場上顆粒無收形成鮮明對比。
數據來源：企業報告、觀點指數整理
土地市場上的大舉進擊，很快體現在銷售業績上，陽光城實現了從2014年231億元、2015年310億元到2016年487億元的中高速增長。
不過，併購的另一面效應也逐漸顯現出來，由於受制於現金流以及併購項目較為複雜，不能在短時間內轉換為銷售，導致大量資金沉澱和現金流缺口，陽光城高槓杆率也是事實。
此時，林騰蛟拉來了以財務見長的吳建斌，隨即朱榮斌出任執行董事長。
隨着“雙斌”的到來，陽光城開始呈現“碧桂園式”發展路線：2017年，陽光城實現合約銷售951億元，同比增長95%；獲取土地項目達到120個，並提出了“未來達到兩千億，甚至更多”的遠大目標。
按照2018年1500億的規模推算，保持60%年增長率，意味着陽光城到2020年的銷售額將達3000億元。
數據來源：企業報告、觀點指數整理
2018上半年，陽光城共補充土地儲備約551.85萬平方米，累計土地儲備4267.54萬平方米，儲備貨值近5842億元。這些土地儲備，提前鎖定了陽光城未來3到5年的銷售業績。
事實上，高速發展留給“雙斌”的問題也很多，受制於資金壓力，2018年原定800億土地投資額只使用了不到400億，遠遠低於2017年的1396億元。
朱榮斌有點“委屈”，不是不想拿地，實在是沒錢拿。
錢從哪裏來？
解決資金問題，成為陽光城的頭等大事。入職陽光城後，吳建斌就發揮所長，一直致力於降槓桿，並馬不停蹄地進行各種融資。
繼2017年發行30億永續債後，進入2018年後，隨着國家整體金融環境趨緊，企業非標融資受到限制，陽光城融資的工具也呈現多元化。除傳統發債渠道外，吳建斌也嘗試了不少資產證券化手段，包括購房應收款、辦公物業、長租公寓、供應鏈ABS等。
數據來源：企業報告、觀點指數整理
數據來源：企業報告、觀點指數整理
據觀點指數不完全統計，2018年陽光城發行各類多元融資工具，達到370億元的資金額度。
12月10日，陽光城公告稱，該公司境外全資子公司陽光城嘉世國際有限公司完成19.375億港元一年期的高級擔保債券交割，債券到期日為2019年12月10日，該債券將在新加坡交易所掛牌上市，而債券收益將主要用於對現有債務進行再融資。
穆迪給予B2評級，稱陽光城受到高槓杆的限制，為了支持快速增長和向新地區擴張而進行的大規模土地收購。
不過，穆迪預計陽光城將在土地收購方面採取更為慎重的方式。因此，未來兩年，該公司的債務增長可能會放緩。
數據顯示，截至2018年6月底，陽光城的現金餘額為333億元人民幣，不足以償還約442億元人民幣的短期債務。穆迪預計，未來12個月，該公司將繼續利用營運現金流，籌集新的融資，以滿足再融資需求。
換而言之，陽光城將管理其短期債務的再融資，保持合同銷售強勁增長以及在未來12至18個月內，採取更審慎的土地收購方法，以改善流動資金和財務指標。
數據來源：企業報告、觀點指數整理
不過此前據吳建斌透露，受到大環境的影響，陽光城財務狀況的改善還沒有達到預期。
數據顯示，陽光城前三季度淨借貸比為208%，較2017年底252%有所降低，但融資成本提高至7.9%。
在吳建斌的規劃裏，2018年底陽光城淨借貸比將降至200%，100%是最佳的水平，當然這是一個美好的期許。
心有猛虎，不過降槓桿將是個長期任務。
作為A股上市公司，融資渠道有限，在融資環境趨緊以及市場進入下行狀態時，加強回款將成為房企最重要的資金來源。
為此，吳建斌將“加大去化量、保證供貨量、追回款”列為陽光城的發展重點，並且要求補充更多短平快的土地。數據顯示，1-9月，陽光城合計回款590億，回款率在80%左右，第四季度將繼續專注抓回款，提高全年的回款率。
除了充分利用吳建斌的財技，陽光城還為自己找到了不少外援。
3月12日，陽光城曾與平安信託達成合作協議，擬就房地產項目投資、新型產業方向及其他資本項下投資開展全面合作，預計在2年內完成360億元資金合作規模。5月18日，陽光城簽約浙金信託，擬在1年內完成50億資金合作規模的規劃。
冬天何時過去？
有人說，陽光城挖來“雙斌”是為了複製碧桂園，但在朱榮斌看來，林騰蛟看中的是“中海基因”。
據觀點指數報告，2018年全年，陽光城達到1500億的規模。然而，單純追求千億規模已不合時宜，陽光城的目標是要打造真正意義上的大企業。
用林騰蛟自己的話說，作為老闆，做到完全不過問是不容易的，但他給職業經理人足夠權力和信任。
“雙斌”在過去一年裏一直忙於重構陽光城，無論是核心管理層、組織架構、信息化，還是公司的整體戰略，一切都是新的。
規模上升、明星經理人，也令外界開始對陽光城重新評估，但在吳建斌眼裏，目前的陽光城仍是小企業，週轉不夠快是他們當下最大的煩惱，“現在我最苦惱的是沒供貨，只要出來馬上就賣光了”。
與大多數房企一樣，對於高週轉的重要性，吳建斌毫不懷疑，甚至更為極致：“房企必須高週轉，房地產最大的風險就是週轉太慢，只要是高週轉，就是個好企業。”
不過，正如朱榮斌所言，進擊的陽光城就好比“天天大吃大喝”，最後想要沒有“三高”，是很難做的。觀點指數研究發現，對比過去的2011-2014年，雖然2017年陽光城貨幣現金對短期負債的覆蓋率有所提升，為0.31，但是和過往兩年相比還是有所下降。
短期負債總額方面，2017年末陽光城的短期負債總額為1170.97億元，同比增長124.53%，其中短期借款和一年內到期的非流動性負債和約485.21億元，同比增長163%。截止2018年上半年，陽光城的流動負債總額為1186億元。
對於負債，朱榮斌從不避諱：“我最關心的還是現金流，負債高一點，說明公司在高發展，只要是好的資產，我不怕借錢買，但是關鍵是現金不能斷流，要讓我有錢用，要保證我的錢夠用。”
對於過去的2018年，朱榮斌給自己和公司打出了90分高分：“我們集團領導層的團隊是很全了，但中層和基層還有差距，還需要一兩年時間打造。”
陽光城正在努力打造一支“夢之隊”，擁有“雙斌”兩張王牌，林騰蛟願意押上所有砝碼。
近日出席活動時，林騰蛟表示，真正的冬天還沒有到來，很多企業都已經在抱怨過不下去了。但我相信，沒有一個冬天不會過去。
但朱榮斌和吳建斌要帶領陽光城度過寒冬，還需要付出不少日日夜夜。
原報道 | 用事實說話，用客觀、深入的態度記錄和報道；洞察全局，綜合分析，運用材料與數據，還原真實。