觀點地產網 “大風越狠，我心越坦蕩。”在融資收緊的境況下，房企的心態可瀟灑不了。大悅城財務總監許漢平便在業績會坦誠道，2018年大悅城的資金成本將會上升。

3月12日的大悅城業績會上，大部分時候董事長周政默默聽着不發言，只是指示由執董曹榮根、財務總監許漢平或者總經理周鵬回答，但現場僅設三個問題的安排讓周政忍不住抱怨太少了，所以又拿起話筒就重組等問題作了5分鐘的總結與展望。

如何總結過去大悅城這一年？大概就是營收及銷售雙增、處置資產、重組與第二條產品線。而對於2018年，大悅城稱主要關注三個方面——加速規模發展、降本增效以及銷售提速。

重組、資產處置這一年

自2017年8月啓動與中糧地產的重組以來，這對兄弟公司已幾度推遲發佈重組方案，他們最新承諾的時間是3月24日。

在業績會上，許漢平的回應是，“應該”“很快”就會有消息了。周政則補充稱，重組工作在政策方面得到了全力的支持，但因為國企改革存在技術問題需要反覆研究，中糧正在積極溝通。

不過，針對外界對於大悅城私有化的猜測，許漢平明確答覆，目前沒有私有化的計劃。

除了外部與中糧地產進行重組，大悅城過去一年也在內部對一些低效資產進行處置。2017年，大悅城出售了南昌凱萊、蘇州凱萊以及長安街W酒店。業績報告顯示，由於西單大悅城酒店去年進行了改造，導致酒店板塊收入下降至9.59億元。

據周鵬稱，2018年大悅城將繼續推進酒店等業態的處置與改造，迴流現金支持主業。至於對酒店業態的取捨問題，周政的答案有些模糊，他對觀點地產新媒體表示，“酒店運營得好才能繼續做，運營不好也有進有退。”

酒店運營問題只是其一，2018年一個更加普遍性的難題則是融資環境的收緊。

許漢平分析稱，隨着人民幣重新回到升值的軌道上，境外發債還是比較值的，而且海外發債相對更容易獲批。雖然海外發債發改委方面並沒有限制，相比之下國內申請公司債及中票除非是續發，否則基本上不能獲批。

她稱，大悅城在國內仍有90億中期票據的額度，同時也在申請公司債續期以及申請在香港發債。許漢平強調，大悅城的淨負債率在28%，還有很大的空間用於發展，“接下來一兩年是發展的關鍵時期。”

但對於融資成本，許漢平則明確表示了擔擾。“2017年資金成本雖然下降了，2018年我們認為肯定會上升，在去槓桿的政策環境下，國內的融資環境非常緊，並且越來越緊。”

許漢平舉例，之前大悅城開發貸的成本基本上是基準利率再下調，但如今基本上是上浮了。此前大悅城的熊貓債成本在4.95%，但目前要漲到5.5%及以上。雖此，她仍不忘給予投資者信心，“大悅城的融資成本相比行業（整體水平）還是要低的。”2017年大悅城的融資成本為4.28%，已經近年的低點。

此外，觀點地產新媒體留意到，大悅城當天亦公佈了旗下各個大悅城產品的投資回報情況，其整體的EBITDA回報率（NOI）達到8.6%。其中，最早開業的北京西單大悅城NOI最高，達到20%，不過這個回報率自2016年開始就已經在下滑了。

朝陽大悅城的NOI亦達到了10%以上，瀋陽大悅城、成都大悅城及天津大悅城NOI在5%及10%之間，而靜安大悅城及煙臺大悅城則在5%以下。

14個項目與百億併購基金

融資環境差強人意，但過去一年大悅城的多個營業指標不差：營業收入116.58億元，合同銷售81.56億，核心淨利潤19.21億元，同比增幅分別為67%、79%、220%。

值得一提的是，雖主打大悅城綜合體項目，但不可否認住宅銷售業務的搭配下大悅城擁有更多資金騰挪的空間。在2017年合計116億元的收入中，物業及土地開發業務便佔到了71億元，佔比為61%，尤其是上海天悅壹號項目，貢獻了一半的銷售結算收入。年內簽約銷售項目貢獻主要是杭州大悅城及天悅壹號等項目。

周鵬稱，目前大悅城在上海、成都、重慶及杭州等城市擁有的可銷售貨源儲備共116萬平方米，權益建面為82.2萬平方米，將在未來三到五年左右逐漸推出。

在銷售目標上，執董曹榮根稱，2018年物業銷售將達80億到90億元，“因為這兩年項目處於戰略佈局階段，未來大悅城銷售會有可期的增長。”

回到主業商業地產方面，過去大悅城開業項目的擴張情況一直為業內關注，“5年20個”的目標更是不時被拿來對比。在2017年，大悅城獲取了北京、重慶、西安、青島共四個項目，截至年底共在12個城市獲取了14個大悅城項目。

相比起對融資環境的擔擾，大悅城對於零售業務的市場更顯信心。周鵬判斷，目前實體商業正成為新一輪的主戰場，市場也在明顯回暖，收益回報在同步提升，因而大悅城將更為積極地進行拓展，以快速進行佈局擴張。

據介紹，2018年大悅城計劃新增3-4個大悅城城市綜合體項目，重點關注的城市是北上廣深、南京及青島等，其中併購項目2-3個；並計劃新增1-2個大悅春風裏項目，重點關注武漢、青島等城市。

周政還透露，大悅城目前正在洽談鄭州、南昌項目，不排除採取併購的方式，“市場商業存量巨大，未來發展的空間還是很大。”

在收購拓展項目方面，年內大悅城曾宣佈設立併購改造基金的計劃，初步投資額度為114億元。許漢平透露，目前境外基金已經成立了，境內基金由於涉及到中國人壽以及基金協會，需要走一系列審批流程，但也接近成立了。

管理層還介紹，該基金將用於收購改造一二線城市存量商業，預計未來兩到三年裏收購8—12個項目。許漢平稱，上海長風大悅城以及西安大悅城都正準備轉入種子基金裏面。

觀點地產新媒體瞭解到，2018年將有四個大悅城項目開業，包括上海長風大悅城、杭州大悅城、昆明大悅城及西安大悅城，開業時間預計為5月、8月、12月及12月。至於第二條產品線大悅春風裏的推出時間，周鵬稱，大約在2018年年底或2019年年初。

以下為大悅城地產有限公司2017年度業績會現場問答實錄：

關於重組

現場提問：目前重組業務的進展如何？小摩今年1月份發佈報告分析稱表示中糧地產可能會私有化大悅城，請問公司是否會有被私有化退市的可能？

許漢平：重組的事目前還是在非常有條不紊地進行。基本上到3月24號（中糧地產）將停牌近8個月，相對於一般的重組來說時間稍微長了一點，但是畢竟涉及到國有企業兩家上市公司在重組，所以流程上相對複雜一點。但重組在正常進行中，應該很快就會有消息了。

至於私有化的問題，我相信目前沒有這樣的計劃。

周政：關於重組的問題。中糧地產及大悅城兩個上市平臺重組到一個平臺，有利於推動大悅城公司的品牌、市場、團隊以及它的持續發展。這個工作政策方面是全力地支持，但因為國企改革的有些技術問題需要反覆研究，現在政府與中糧集團也在積極溝通，一旦方案批准以後，大悅城會第一時間告訴大家。

現場提問：最近中糧在山東即墨、深圳寶安、蘇州襄城都有在規劃春風裏或大悅城項目，未來就這些項目，大悅城與中糧地產會採取怎樣的形式去合作？另外股權重組會不會對項目投資產生影響。

周政：未來這類項目，一定會採取與大悅城合作的方式。

曹榮根：股權重組對投資是不會有影響，不管是中糧地產還是大悅城，都是合規的上市公司。這塊業務不會受影響。

周鵬：作一個補充，重組之後，未來我們可能會形成一個品牌，當然這個工作還在進一步的研究當中。其中，大悅城的品牌將作為重點去發展。

現場提問：重組以後對分紅會不會有影響？

管理層：重組的目的是為了進一步發揮地產兩個品牌的組合優勢，是為了提高股東回報，增加企業的價值，逐步提升分紅盈利的能力，所以這個政策應該會變。一旦方案確定審核以後，我們會以最快的時間會跟投資者進行溝通。整體來說，對於分紅，重組對發展戰略都應該會有影響。

關於融資

現場提問：現在是金融收緊，房企利率上升，大悅城管理層剛介紹融資成本比較低，比較有融資優勢，那麼在這情況下，公司在2018年是否有新的融資計劃？

許漢平：2017年大悅城的整體的融資成本，相對於其他標杆企業如像華潤、中海基本接近了。4.28%應該是我們上市之後利率相對的低點，非常好。

現在國內整體融資成本都在上升，最近發債成本上漲得非常快，所以也有很多企業轉到香港來發行。但是，香港從1月份到3月份現在整個融資成本也在上漲，上漲得很快，但仍然有很多家繼續在做。原因主要是，隨着人民幣重新回到升值的軌道上，在境外發債還是值的，因為現在美元還是相對便宜。另外，在海外發債，相對的也會更容易批，雖然也需要發改委審批的，但是發改委在這方面目前來說還沒有限制，不像國內如果申請公司債、中票，新增的基本上都不批了，除非是原有的債券進行續發。

對大悅城而言，公司在國內仍然有大量中票的額度，還有90億隨時可以發行。公司債雖然已經到期，但公司正在申請新的續期，而且大悅城在香港也在發改委申請香港發債的申請，而且隨時可以做雙邊俱樂部融資。大悅城目前的淨負債率28%多，有很大的空間用於發展，接下來一到兩年是快速發展的關鍵時期。

2017年大悅城的融資成本相對是比較好的，2018年我們認為肯定會上升，這是一個必然。因為在去槓桿之後，國內整體的融資環境是非常地緊，並且是越來越緊。最近我們也看到整個非標資產基本上行不通了，而是迴歸到銀行融資渠道上。但開發貸原先大悅城基本上都是基準利率甚至下游，現在基本上都是要上浮了。

現場提問：一些同業以及行業專家提到今年有可能會出臺REITs，管理層是怎麼看的？

許漢平：其實國內真正的REITs是沒有的，目前主要是各種形式的類REITs，包括今年最熱門長租公寓，它更多還是債權類的。就大悅城而言，公司發展到今天，有一些相對比較成熟的物業，公司也在2016年也做了一個私募REITs。接下來大悅城是選擇國內、香港，還是新加坡發行，還處於探討的過程中。

國內真正的REITs也在做，證監會也在做這方面的嘗試，大悅城跟證監會相關部門也有密切的溝通，但是國內應該還沒有非常明確像香港REITs一樣的產品，我覺得還在探討中。至於單個項目，或者國內目前類似的REITs產品也在探討，但沒有特別明確時間表和計劃，要看合適的時候。另外如果說做這種REITs的成本是足夠高，有可能不去做。

關於項目與市場

現場提問：請問管理層對2018年整體中國消費的這個看法？

管理層：2018年零售市場還是會繼續的保持一個良性的成長，但這個成長一定是靠實體商業，迎合消費升級來拉動。我們最近也在跟其他的大IP談一些合作，希望把體育+、文化+、藝術+這些東西要引入項目裏面。

同時，大悅城也計劃引入創客空間，來形成一個更完整的實體商業的生態鏈。我覺得大悅城會繼續的保持創新，一定會跑贏社會消費零售總額增速，我們對保持兩位數銷售的增長還是比較有信心的。

現場提問：西單大悅城在行業的排名還是挺靠前的，但最近發現它成長性有點趨緩。2018年，管理層對西單大悅城有沒有一個資產改造計劃？

周政：去年西單大悅城的業績略微有點變化，主要是有個酒店正在改造。而且，去年商業部分實際上也進行了分部改造，即六樓的玫瑰廣場。項目的改造是循序漸進的整體上的提升，未來西單大悅城也將是業績持續提升的旗艦，在這方面管理層應該不會放鬆，而且應該有充分的信心。

關於投資

現場提問：大悅城地產與其他機構成立了114億併購基金，這個併購基金是否有更進一步的進展？

許漢平：去年下半年公告之後，我們境外的基金已經成立了，境內的基金涉及到中國人壽以及基金協會，需要一系列的審批流程，但境內的基金也快成立了。而且，兩個種子項目，上海長風大悅城以及西安大悅城都在有條不紊的準備轉入種子基金裏面。

業績及其他

現場提問：2018年大悅城的合同銷售有一個很高速的增長，主要原因是什麼？大悅城今年的目標又是怎麼樣？

曹榮根：去年銷售增長主要是項目所在地的價格和推貨量相比2016年比較可觀。今年銷售應該會保持穩健的增長，但是不一定很快。數額估計相比大概是在80多到90億之間。

今年的宏觀還是不會放鬆的，2017銷售的業績還是會有到一個穩健的增長，應該不會低於10%。

現場提問：公司也會繼續有一些出售的計劃嗎？

許漢平：目前就W酒店在出售，今年3月份應該能完成。其他情況的話，核心資我們肯定不出售，對於非核心資產，有合適的時候還是會有計劃，要看市場的情況。比如酒店，可能未來還會有關於酒店的進一步的（出售）計劃。