由於目前行業整體庫存處於低位，房企普遍存在補庫存需求；同時土地向龍頭房企集中，而龍頭房企在手資金充沛，融資渠道受影響也不是很大，投資意願較強，我們預計17年年底房地產投資不會發生劇烈下滑。結合歷年前10個月的房地產投資佔全年比重，綜合考慮各方面因素，我們預測17年全年房地產投資為10.99萬億，同比增長7.12%。而預測18年房地產投資我們用到四種預測方法：成本構成法，按物業類型分類法，按城市能級分類法，計量模型法。綜合四種方法，預計在中性假設下，18年房地產投資同比增長5.6%。
圖：歷年房地產投資和新開工前10個月累計值佔全年比重（億元）
成本構成法
成本構成法：中性假設下18年投資同比增長5.53%，新開工增長2.61%
根據國家統計局的分類，房地產投資可拆分為建築工程、安裝工程、設備工器具購置和其他費用，其他費用中包含土地購置費。我們將其重新組合為三個部分：房地產投資=土地購置費+建安支出+雜項。
圖：房地產投資各組成部分歷年佔比（億元）
其中：土地購置費我們可以根據樂觀、悲觀、中性的不同情境，給予其不同的同比增速假設。
建安支出=建築工程+安裝工程=施工面積*單位施工成本。單位施工成本我們可以根據樂觀、悲觀、中性的不同情境，結合對螺紋鋼、水泥等建材價格和PPI的走勢，給予其不同的同比增速假設。雜項=設備工器具+其他費用-土地購置費。
雜項的佔比近幾年一直穩定在7.3%左右，我們可以假設其在2018年的佔比也在7.3%左右，這樣只要給出土地購置費和建安支出的預測值，雜項可根據佔比推算出來。
經過以上步驟，要預測房地產投資，我們只需要再對施工面積進行預測。施工面積跟我們直觀中想像的?在建面積?並不相同。只要今年有動過工的土地，不管其後續是否竣工或停工，都將一直計入施工面積，直到次年才會轉出。
圖：施工面積來源和去向
施工面積的來源有三個：上期轉入本期繼續施工、新開工和復工。去向也有三個：竣工，停工，轉入下期繼續施工。
考慮兩個相鄰年份T-1年和T年，我們可以列出關係式：施工面積(T)=新開工(T)+復工(T)+上期轉入繼續施工、施工面積(T-1)=竣工(T-1)+停工(T-1)+轉入下期繼續施工
聯立可得：施工面積(T)=施工面積(T-1)+新開工(T)+復工(T)-竣工(T-1)-停工(T-1)=施工面積(T-1)+新開工(T)-竣工(T-1)+復工(T)-停工(T-1)
我們假設2018年，復工(T)-停工(T-1)維持2017年水平，即-4.5014億平米。則要預測2018年的施工面積，只需要再預測2018年的新開工面積。我們利用08年以來的新開工月度累計同比數據，和百城土地成交面積月度累計同比數據進行迴歸，得到了如下關係式：
新開工累計同比(t)=42.79%*百城土地成交面積累計同比(t)+9.90%*百城土地成交面積累計同比(t-12)+2.40%。
我們分悲觀、較悲觀、中性、較樂觀、樂觀五種情形分別給予兩個變量不同的假設值，中性假設下，我們預計18年新開工同比增長2.61%，由此可計算出房地產投資同比增長5.63%。
圖：18年新開工面積預測
圖：18年施工面積預測（萬平米）
圖：2018年房地產投資預測（億元）
按物業類型分類
按物業類型分類：中性假設下18年房地產投資同比增長5.63%
按照國家統計局的分類,房地產投資可以分為住宅投資、辦公樓投資、商業營業用房投資和其他投資。其中住宅大概佔到70%左右。結合這四種類型的投資近三年前10個月累計值佔全年的比重並綜合考慮各方面因素，我們預計各項目2017年全年預測值分別為7.51萬億，0.68萬億，1.59億和1.21萬億，對應2017年房地產投資總額為10.99萬億，同比增長7.12%。
要預測2018年全國房地產投資總額，我們可以分別預測住宅、辦公樓、商業和其他等四種類型的投資情況，然後加總得到總投資額的情況。通過觀察住宅、商服和工業及其他土地的成交情況，我們發現17年前11個月住宅用地成交同比增長近25%，顯示出開發商投資住宅的意願依舊強勁，17年拿的土地在18年可能會迎來密集開工，帶動住宅類房地產投資繼續增長；商服類用地成交增長較慢，主要受存量商業地產較多，加上互聯網零售衝擊影響，此外一線城市嚴厲打擊商住兩用房也是原因之一，我們預計18年商業地產投資或將負增長。
根據樂觀、中性、悲觀的不同情境，我們分別給予住宅、辦公、商業和其他房地產投資不同的同比增速假設，中性情形下住宅同比增長8%，辦公同比增長2%，商業同比下降2%，其他同比增長3%，對應房地產投資總額增長5.63%。
圖：2018年房地產投資預測-按物業類型分類（億元）
按城市能級分類
按城市能級分類：中性假設下房地產投資同比增長5.65%
按照城市能級的不同,房地產投資可以分為一線、二線和三四線。其中一線大概佔10%，二線大概45%，三四線大概45%。結合這三種類型的投資近三年前10個月累計值佔全年的比重並綜合考慮各方面因素，我們預計各能級城市2017年全年預測值分別為1.20萬億，4.93萬億和4.85萬億，對應2017年房地產投資總額為10.99萬億，同比增長7.12%。
圖：不同能級城市房地產投資（億元）
要預測2018年全國房地產投資，我們可以分別預測一線、二線和三四線城市的房地產投資情況，然後加總得到全國的情況。通過觀察一線、二線和三四線城市的土地成交情況，我們發現一線城市17年前11個月土地成交大幅增長71%，顯示出開發商投資意願強勁，17年拿的土地在18年可能會迎來密集開工，帶動房地產投資繼續增長；三四線城市土地成交亦十分活躍，但明年棚改貨幣化力度或將減弱，開發商對三四線需求是否可持續普遍存在疑慮，因此18年三四線房地產投資或將呈現溫和增長；二線城市由於嚴厲的調控政策，限購、限貸、限價、限籤、限售，17年前11個月土地成交增速僅為4.5%，預計18年二線城市房地產投資或將持平或小幅下降。
根據樂觀、中性、悲觀的不同情境，我們分別給予一線、二線和三四線房地產投資不同的同比增速假設，中性情形下一線同比增長15%，二線同比增長4%，三四線同比增長5%，對應2018年房地產投資總額增長5.65%。
計量模型預測房地產投資
計量模型預測房地產投資：中性假設下18年房地產投資同比增長5.45%
對於房地產企業而言，決定房地產投資的多少需要考慮的最重要的兩個問題是：（1）有多少錢可以用來投資（2）有多少土地儲備可以在上面投資。我們用計量模型的方法來檢驗這兩個因素對房地產投資的影響有多大，經迴歸得到如下模型：房地產投資累計同比(t)=16.51%*百城土地成交面積累計同比(t-12)+75.03%*資金來源累計同比(t)
該模型的的兩個解釋變量均高度顯著，且R方高達91%。
我們分樂觀、較樂觀、中性、較悲觀、悲觀五種情形，給予兩個解釋變量不同的假設值，中性情形下，我們假設2018年12月資金來源同比增長3%，2017年12月百城土地成交面積累計同比19.41%，得到房地產投資累計同比預測值為5.45%。
總結：綜合四種方法，預計中性情形下2018年地產投資同比增長5.6%
圖：四種方法預測 2018 年房地產投資結果彙總
發展租賃住房對房地產投資的影響約為1.74%
2017年7月1日，住建部、發改委等九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選擇深圳、廣州、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市首批試點。2017年8月21日，國土資源部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。兩個文件涉及到的試點城市總計14個。
發展住房租賃市場對房地產投資的影響主要體現在土地購置費上，租賃用地的低價一般而言要比普通開發用地要便宜很多。
發展租賃住房試點對房地產投資的負面影響=14城房地產投資佔全國比例*土地購置費佔房地產投資比例*租賃用地佔總供地比例*(1-租賃用地價格折扣)
根據wind數據我們可以計算得到14個城市房地產投資佔全國的比例為27.88%。由於佛山和肇慶土地購置費數據缺失，我們計算了其餘12個城市的土地購置費佔房地產投資的比重，該比重為31.18%。
限於數據可得性，租賃用地佔總供地的比例我們可以用北上廣深、南京、杭州、鄭州七城的平均值來估算，約為25%。
圖：部分城市租賃用地供應占總供地比例
從上海市近期出讓的租賃用地成交價格來看,租賃用地較普通土地的折扣率大概為12.32%，保守估計各城市該折扣比率平均約為20%。
綜上，發展租賃住房對房地產投資的影響大概為27.88%*31.18%*25%*（1-20%）=1.74%。
注：該測算假設發展住房租賃用房沒有新增住宅用地，而是擠佔了原來商品住宅的土地指標。如果發展租賃住房增加了新的住宅用地指標，則對房地產投資將帶來正向影響。