編者按：大潮已退，形勢逆轉。2017年，流動性已經不再是房企高歌猛進的催化劑，而是逐漸轉變成為了絆馬索。過去享受着貨幣政策紅利的“弄潮兒們”，誰將會顯現裸泳真身。當樓市開始調整，不再獨自繁榮，房企如何繼續起舞？
“只有當大潮退去的時候，你才能知道誰在裸泳。”——巴菲特這句舉世皆知的名言，在今天的中國房地產行業市場環境仍然具備相當的現實意義。
3月22-23日，觀點地產新媒體將在深圳舉辦“2017觀點年度論壇”，併發布“2017中國房地產卓越100榜”。因應“萬億時代的房地產”這一未來行業宏大前景，在行業、市場、政策環境面臨轉變之際，誰才是市場真正的弄潮兒？
在這裏，觀點地產新媒體將繼續盤點與表彰2016年中國地產界最具有代表性的企業，而他們能否在流動性潮起潮落中依然表現出色？
為此，觀點地產新媒體選取一批標杆性房企，通過觀察、分析和研究企業融資策略與變化，特別推出“卓越100房企融資現狀調查報告”系列報告。
觀點指數 一直被認為“掉隊”的金地，在2016年不聲不響衝入了千億房企陣營。除銷售方面實現了63.20%的增長外，財務表現也於這一年中優化。
2016年金地中期業績報告其中顯示，金地上半年實現經營性現金流淨額70.6億元，持有貨幣資金204.3 億元，公司債務融資餘額為355億元，債務融資加權平均成本為4.81%，資產負債率為68.2%，剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後，公司實際資產負債率為58.2%，淨負債率為32.6%。
比起2015年年報披露的數據，其中，持有貨幣資金增加54.3億，債務融資加權平均成本下降了0.51個點，淨負債率更是下降18.4個點。
與此相關的是，於2015、2016兩年間，金地的債務結構進行了較大調整，應付債券佔比得到明顯提升——2015及2016年，國內融資窗口開啓，眾房企趁機集中發行債券進行融資，金地是其中一員。
相關數據顯示，2016年底，房企通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額破萬億，房企融資規模因低廉融資成本而增大。
但在嘗過甜頭之後，步入2017年的同時，包括金地在內的眾房企感受到的是融資條件由松到緊的落差。
2016年第四季度，由上交所、深交所先出臺了針對地產公司債的監管措施，隨後，銀監會、發改委、中國證券投資基金業協會陸續發文收緊房企融資。
融資進行時
國內這一輪融資窗口的開啓始於2015年1月。彼時，證監會發布《公司債券發行與交易管理辦法》，大幅降低房地產企業發行公司債的准入門檻，公司債發行主體範圍從原來限於境內證券交易所上市公司、發行境外上市外資股的境內股份有限公司、證券公司的發行範圍擴大至所有公司製法人。
此後，國內政策繼續放鬆，低廉融資成本令房企積極進行融資，房企融資規模大幅上漲。數據顯示，2015年，全國108家房企融資總規模達1.36萬億元，為2014年同期的兩倍；而2016年，全國房企融資額達到11376.7億元，又同比上漲26%。
其中，發行公司債成為主流，金地也在此期間成功發行了60億公司債券。
據觀點指數查詢，2015年10月15日，金地成功發行2015年公司債券（第一期），發行規模30億，債券期限為7年，票面利率為4.18%，於2015年11月19日起在上交所掛牌交易。
而2016年3月22日，金地則完成發行2016年公司債券（第一期），發行規模30億，分為兩個品種發行。品種一為6年期，發行規模為13億元，票面利率為3%；品種二為8年期，發行規模為17億元，票面利率為3.5%。該期債券則於2016年3月22日起在上交所掛牌交易。
此外，2016年5月10日晚間，金地曾發佈公告稱，董事會通過其公開發行不超過130億元公司債券方案的議案，債券期限不超過10年（含10年）。
在整體融資環境寬鬆之下，金地還於這兩年間集中發行中期發票。2015年，金地完成總計75億的中期票據發行。其中第一期中票規模30億，期限為3年，利率4.90%；第二期中票規模25億，期限5年，利率4.60%；第三、四期中期票據規模20億，期限5年，利率3.98%。2016年，金地繼續發行20億中期票據，期限5年，利率比2015年進一步降低，為3.69%。
粗略計算，金地於2015年發行債券收到的現金為105億，2016年則為50億，這令其債務結構與前幾年大為不同——2011年-2014年，金地融資中以銀行借貸佔大頭，但是2015以及2016年，其債券方面的融資佔比大大提升。
來源：企業公佈、觀點指數
當然，這一債務結構的調整更屬於融資環境變化直接推動下的選擇，而在此間，更顯金地主動性的，是其對長短期、高低利率債務的替換。
兩年間，金地所發債券期限少則3年，多則8年；而其發行債券所得的155億現金，主要用於償還銀行貸款、金融機構借款等，這些借款多於2016年底前到期。
與此同時，金地還主動回購此前所發債券。於2015年9月，金地就公佈，回購2012-2014年在新加坡發行的三筆債券，這三筆債券總金額達53億，於2017年或2018年到期，債券利率區間在5.625%-7.125%期間。
在此調整過後，金地財務數據得到了優化。截至2015年底，金地經營性現金流淨額一改前兩年的淨流出，產生83.94億現金流淨額，貨幣資金為150.01億元；有息負債合計393億元，債務融資加權平均成本為5.32%。
其中，銀行借款佔比為55.91% ，應付債券佔比為31.41%，其他借款佔比為12.68%；長期負債佔全部有息負債比重的60.34%。資產負債率則為65.83%，剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後，其實際資產負債率為58.30%。淨負債率為51.00%。
2016年中期，金地實現經營性現金流淨額70.6億元，持有貨幣資金204.3億元；有息負債合計355億元，債務融資加權平均成本為4.81%。
其中，銀行借款佔比為49% ，應付債券佔比為46%，其他借款佔比為5%，長期負債佔全部有息負債比重的64%。資產負債率為68.2%，剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後，金地實際資產負債率為58.2%，淨負債率為32.6%。
政策風向下
通過調整債務結構實現財務狀況優化，過去被認為業績“掉隊”的金地開始讓業內期待其接下來的表現。不過，市場仍然有所擔憂——2015及2016年，金地借市場及政策東風最終實現千億業績，但目前，情況已有不同。
2016年10月起，除卻全國熱點區域住房限購限貸政策頻出，令樓市有所降溫之外，地產融資也開始有收緊趨勢。
2016年10月28日，上交所發佈《關於試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，稱將對房地產、產能過剩行業公司債券發行審核試行分類監管。
這令房企有些猝不及防，而讓房企更感“不妙”的是，在此之後，銀監會、發改委等陸續發文收緊房企融資。
最新的消息為，2月13日，中國證券投資基金業協會研究制定了“4號文件”，其中規定，投資於房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的私募資產管理計劃，暫不予備案；包括北廣深圳、廈門、合肥、南京等16個房價上漲過快熱點城市將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整範圍等。
融資渠道被限制，房企融資宛如戴上緊箍咒，甚至可能將如金地董事長凌克此前所說：“投融資做好了，事情就做到了八九成，投融資做不好，房地產公司隨時都會死掉。”
雖還並未到“死掉”的地步，但對於金地而言，在公司債放開前（即2013及2014年）,金地在現金流及銷售方面就並不如意。
2013年，金地經營活動產生的現金流量淨額為-15.61億，投資活動產生的現金流量淨額為-36.80億，而籌資活動產生的現金流量淨額則為29.78億，如此靠借債維持日常經營和投資活動下，總體現金流量淨額仍然顯示“入不敷出”，為-22.64億元。
2014年的情況也一樣，當年，金地經營活動產生的現金流量淨額為-9.51億元，投資活動產生的現金流量淨額為-34.04億元，籌資活動產生的現金流量淨額為38.62億元，總體現金流量淨額為-4.94億。
來源：企業公佈、觀點指數
如此狀態下，金地貨幣資金從2012年開始持續下降——2012年為206.16億元，2013年為186.10億元，2014年則為170.34億元。債務融資加權平均成本方面，2013及2014年兩年都在6%以上；銷售方面則維持在400億水平，而在這一階段，“招保萬金”中的萬科及保利已衝破千億大關。
不過這次，一些業內人士認為，以金地的財務表現來看，融資收緊對金地影響將有限。其中，標普亞太區企業評級資深董事葉翱行在接受觀點指數採訪時就表示，不覺得金地會受到融資收緊的影響，“因為金地也有其他融資渠道，包括境外融資以及銀行借款等”。
他還提到的是，在槓桿方面，金地一直算是一家比較穩健的地產商，風險相對來說並不是最高，負債水平也一向在整體方面控制得比較好。
5年下來的數據顯示，無論銷售額及資產如何變動，金地的資產負債率、流動比率、速動比率等始終保持較為平穩的態勢；而籌備活動產生的現金流量方面，流入則始終控制在300億以下。
來源：企業公佈、觀點指數