珠江新城甲級辦公樓供應高峯帶動企業升級需求，華南各類物業資本值維持上升
——廣州房地產市場2016年度回顧與2017年展望
廣州，2017年1月10日 - 仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“縱觀2016年，廣州甲級辦公樓市場新增供應為歷年新高，其中超過70%集中於珠江新城。周大福金融中心等優質新供應進入市場，帶動了企業升級辦公樓搬遷， IT類企業成為優質辦公樓需求的新增長點。但預計2017年新增供應僅為2016年的一半，整體供求關係將趨於平衡，珠江新城租金復甦勢頭顯現。”對於優質零售物業市場，2016年整體租賃需求依舊疲軟，零售商擴張意願漸趨保守。購物中心的業態調整在持續進行，需要提供優質體驗類元素以吸引消費者；整體租金與上年度基本持平，但資本值上揚。工業物業方面，在第三方物流，電商以及零售強勁需求推動下，2016年華南一線城市倉儲需求保持活躍，而相對較高租金也誘使一線城市倉儲需求外溢至二線城市市場。住宅方面，廣州市場得益於年初政策利好而銷量驟升，2016年全市新建商品住宅簽約12.77萬套，相比2015年全年上漲37%。高端住宅方面，2016年新推盤套數僅為2015年的一半左右，但全年銷售卻達到2,686套，僅同比下降17%。但過熱的市場引來了政府調控，第四季度高端住宅銷量迅速回落至531套，但高端住宅一手資本值全年同比上漲仍達15%。
甲級辦公樓
優質甲級辦公樓落成，集中釋放升級需求。本年以廣州周大福金融中心，僑鑫國際金融中心和凱華國際中心為代表的優質甲級辦公樓供應相繼落成，不僅代表珠江新城最後一批供應高峯竣工，也帶動企業升級辦公樓搬遷。除了一向以金融服務和專業服務業為主導的行業帶動全年淨吸納量超過55萬平方米，該數字是繼2011年後的新記錄。另外，值得留意的是，部分盈利增長高於預期的電腦、IT和通訊類企業新出現成為優質辦公樓需求的新增長點，反映了以商務環境日趨成熟帶來市場升級機會，令優質服務行業聚集度更明顯。
全年新增供應創下歷史，空置率有所上升。2016年甲級辦公樓新增供應超過75萬平方米，為歷年新高，其中超過70%集中於珠江新城。年內核心區域新竣工項目預租率大多超過五成，位於新興區域的項目由於仍處於市場培育期，進駐率低於預期。雖然大量新竣工項目的湧入抬高整體空置率，但隨着優質項目提前預租率及其辦公需求不斷上升，全市整體空置率在經歷連續三個季度的上漲後，於年末回落至11.9%。
甲級辦公樓租金表現持續放緩，投資市場年末行情升溫。仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖指出，雖然全年淨吸納量增長迅速，但新增供應一下進入市場，使供求關係有所變化，導致新舊項目競爭變得激烈，業主方積累的租賃壓力，在下半年逐步表現在更靈活的租金策略上。其中，珠江新城受影響較為明顯。受此影響，全年整體租金持續放緩，經歷連續三個季度表現平穩，第四季度出現環比微降，全年輕微環比上升0.6%。
投資市場年末迎來多宗整售和大宗自用型為主的成交。其中，保險資金搶佔市場的勢頭明顯。由於可售的成熟項目稀缺，地段優越的在建項目受到市場追捧。2016年整體資本值同比上升4.6%，比2015年增速明顯加快。
2017年展望
供求趨於平衡，珠江新城租金復甦勢頭顯現。展望2017，預期2017年廣州市國內生產總值增長與2016年持平，保持在8%左右。經濟穩定增長為租賃需求提供一定外部支持，加上市內積極鼓勵產業轉型與升級，馬煒圖預測整體租賃需求維持2016年的穩定態勢。其中，中小型金融企業和和計算機、IT以及通信行業將繼續呈現活躍態勢，其擴充與升級需求預期有所上升。另一方面，大型金融企業和國內主導行業的龍頭企業將延續自建和購買自用辦公樓滿足其總部辦公需求，進一步支撐廣州甲級辦公樓需求。
再加上隨着未來十二個月新增供應減少，馬煒圖預期2017年新增供應僅為2016年的一半，約30萬，預計整體供求關係將趨於平衡。該趨勢在珠江新城將更加明顯，預期區域內空置率將持續下降，租金更會獲得明顯升幅，並將最終對全市甲級辦公樓表現產生積極影響。投資市場方面，預計大型自用購買需求將繼續推動市場氣氛變得熱烈，整體供不應求的局面將更加明顯，以保險公司為首的國內資金將成為購買主力。加上逐步攀升的租金，預計全市資本值將持續走高。
零售物業
整體需求疲軟，零售商擴張意願漸趨保守。仲量聯行華南區零售地產部總監郭偉明指出，2016年廣州市社會消費品零售總額的整體增速仍然緩慢，很多零售商本年度的銷售業績也相應平淡，導致零售業整體租賃需求依舊疲軟。在過去一年裏，體驗類行業（包括餐飲行業）仍舊是租賃需求的主要推動力所在，優質零售物業中規劃給此類用途的空間普遍有較高出租率。然而疲軟的整體需求影響着零售商的表現，尤其是中端的服飾類零售品牌，它們在廣州市場擴張的速度較之前有所減慢甚至縮減。儘管如此，本年度仍有不少國際品牌首次進入廣州市場，包括有Apple Store、Tesla、Bottega Veneta、Hollister、Weekend by Max Mara、Line Friends Café & Store等。
調整持續進行，提供優質體驗類元素以吸引消費者。郭偉明表示，調整及吸引新租戶入駐仍然是眾多優秀零售物業的主題，而如何吸引更多人流前往則更是核心問題所在。在電商的壓力之下，以及消費升級的背景下，中低端服飾零售實體店鋪競爭力大幅下降，因此不少購物中心都進一步積極地進行調整，吸引更多體驗類的租戶進駐，通過為購物者提供良好的整體購物體驗，吸引他們前來消費。
大量新增供應入市，致使空置率在年末快速爬升。珠江新城和天河路的新優質零售物業供應較多，這些區位優越的新項目定位和地理位置相近，而它們的中高端品牌目標租戶們當前需求疲軟的情況，從而變相使得這些購物中心之間的競爭變得日漸加劇。高度的同質化競爭，使得這些新項目的開業率不盡如理想，空置率比原本預計的要高。因此，全市優質購物中心平均空置率在第四季度被推高至4.6%，較去年底增加2.5個百分點。
租金與上年度基本持平，資本值上揚。本年度租金增長整體平穩，全市增長勢頭有所放緩。由於新一代消費者對消費的概念已不單純滿足於購買商品本身，而老城區傳統商圈中的成熟購物中心在提供消費體驗方面不如新的購物中心和區域社區型購物中心，因此傳統商圈的老齡購物中心對年輕消費者的吸引力日漸下滑，導致租金壓力加大。2016年第四季度廣州優質零售物業整體平均租金環比及同比僅分別上漲0.2%及0.7%。
本年度內廣州市優質零售物業市場無大宗交易成交。儘管租金增長放緩，不少國內零售物業開發商和機構性投資者仍積極拓展廣州市場，對擁有穩定現金流的成熟項目積極進行接觸問詢，市場氛圍較為熱絡，業主方面對要價也相對強硬，全市優質零售物業資本值有所上升。
2017年展望
鑑於2017年整體經濟發展局面平穩的預期，郭偉明預計廣州零售總額髮展增速不會有迅猛回升，加之電商對實體類零售商的壓力持續存在，預料零售商對短期未來發展規劃將仍持保守態度，尤其是服飾類零售商，由於其銷售額下滑對利潤產生壓力，因此對擴張開店會變得更加謹慎，國內外中高端服飾品牌快速擴張的腳步可能會稍緩下來。從政策層面而言，在2016年11月11日發佈的《國務院辦公廳關於推動實體零售創新轉型的意見》中提出政府將強化政策支持，鼓勵線上線下的融合之餘也建議促進消費體驗的提升，通過豐富購物體驗來吸引消費者。除此之外，來自匯率方面的影響也使得境外購物變得不如以往吸引，對部分實體零售商的銷售有正面影響。因此，儘管短期內整體需求回彈可能性較低以及來自電商和跨境購物的壓力仍舊存在，廣州零售業在2017年的發展預計會以穩定為主。
供應方面，郭偉明預計未來一年廣州市場將出現約30萬平方米的新增優質零售物業面積，由於這一波新增供應體量不小，再加上2016年第四季度的三處新增供應尚需時間消化，預期2017年的空置率不會很快下降，而是會逐步降低至3%-4%。因此，我們對租金的增長預期仍偏保守，預計增幅甚微。
投資市場方面，國內長期穩健型投資者對零售物業的興趣不減，並且可售的優質成熟物業仍有限，預計賣家資本值立場軟化幾率較小，整體收益率相應輕微下調。
工業物業
物流園
華南一線物流市場需求活躍，非保稅需求持續外溢至二線城市。仲量聯行廣州工業地產部總監黃偉棟指出，在第三方物流，電商以及零售強勁需求推動下，2016年華南一線城市倉儲需求保持活躍。優質大面積空置一旦進入一線城市市場，會受到租戶追捧。若所處區位優越和細分市場成熟，零散空置也會受到市場歡迎。而相對較高租金也誘使一線城市倉儲需求外溢至二線城市市場。本年度廣州和深圳分別僅有一個項目進入市場。
在活躍需求帶動下，廣州整體非保稅市場空置率在經歷連續三個季度降低後，第四季度總存量上升，空置率年內首次提高，達到8%。深圳方面，非保稅倉儲市場空置率全年逐步走低，更於第四季度達到歷史低位，低至2%。
由於普遍供不應求，華南一線城市租金保持上漲趨勢。其中，由於深圳及其附近主要二線城市空置率較低，租戶尋求合適倉庫的難度加大，促使深圳非保稅倉市場租金在本年度的漲幅較快，達8%。廣州同期增幅為3%。
華南二線城市需求受利好因素支撐，東莞市場表現較為突出。珠三角二線城市的倉儲租賃需求較為活躍。一方面，得益於電商和第三方物流需求活躍。另一方面，華南一線城市外溢需求也帶動起二線市場氣氛。
其中，東莞市場在二線城市中較為突出，其優越區位使其在吸納外溢需求時具有顯著優勢。惠州雖然距離廣深兩地較遠，但也可同時覆蓋兩個一線城市，需求逐漸湧現。佛山則主要吸納廣州外溢需求。由於二線城市政府倉儲土地出讓政策相對寬鬆，現階段新增供應較為充足。值得注意的是，由於優質租戶和定製類型租戶對知名外資開發商開發的認可度較高，他們在二線城市中的項目普遍供不應求。
隨着新增供應湧入，二線城市非保稅物流市場整體空置率將有所提高。但整體來看，空置率仍保持低位。東莞受惠於地理位置與深圳供應量較少，新增供應均被迅速吸納，空置率較去年同期上漲相對較少。由於二線市場對新增供應反應良好，業主對租金水平具有信心，租金報價獲得支撐。其中，受到較低空置率支持，東莞租金水平出現輕微升幅。佛山方面，問詢較為活躍，但市場空置面積有一定規模，導致業主對租金報價較為保守，租金水平全年保持平穩。
2017年展望
一體化建設逐步深入，二線城市吸納一線需求的趨勢將會加強。2017年社會消費品零售總額預期將保持增速，其中網上零售總額增速將維持高位。黃偉棟預計，受此推動，電商，第三方物流以及零售行業倉庫需求將保持活躍，有力推進華南物流非保稅市場在未來十二個月的發展。
廣佛同城化與深莞惠一體化建設將促進珠三角經濟圈建設，加強一線與二線城市間的基礎建設與經濟合作。受此鼓勵，華南一線城市需求外溢至周邊二線城市的趨勢將會加強。另外，預計從深圳遷往東莞、惠州的製造業企業數量將有所增加，其遷移的物流需求值得期待。
未來一年，華南一線城市新增供應約為24萬平方米，開發商主要為國內開發商。二線城市預計將有超過100萬平方米新增供應進入華南市場，其中由知名開發商開發的供應量約為80萬平方米，佔比較高。
黃偉棟預計未來十二個月，廣州和深圳整體將繼續供不應求。一線城市的空置將仍為潛在租戶的首選。租賃市場維持為業主市場，租金繼續上揚。在新增供應較多的情況下，二線城市整體租金走勢將保持平穩。
物流倉儲投資市場預計保持火熱，二線市場地價仍有上漲空間。黃偉棟指出，雖然2016年有外資資金出讓資產包逐步退出物流投資市場，但這更多是由於其投資思路使然，整體物流投資市場仍保持活躍。而在租賃市場需求活躍的情況下，預計未來十二個月物流倉儲投資市場保持火熱。
由於華南一線城市倉儲用地供應持續短缺，佛山，深圳和惠州等二線城市將會成為發展商重點關注對象。雖然政府開始表露收緊未來土地供應的態度，但物流發展商也正在積極地通過當地企業合作開發倉儲項目。發展商爭搶二線城市倉儲用地將會在2017年步入高潮，預計地價將延續2016年的上漲趨勢。
高端住宅
廣州住宅市場得益於年初政策利好而銷量驟升，但過熱的市場引來政府調控。2016年初，央行再次下調存款準備金率並維持4.35%的貸款基準利率不變，同時，相關部委還出臺了契稅減免政策。這些政策極大地刺激了廣州本地的購房需求並推升市場情緒，因此住宅市場在春節之後便進入了“量價齊升”的快車道。2016年，全市新建商品住宅簽約12.77萬套，相比2015年全年上漲37%。高端住宅方面，2016年新推盤套數僅為2015年的一半左右，但全年銷售卻達到2,686套，僅同比下降17%。但是，這2,600多套高端住宅中，有七成左右是在二、三季度中售出的。及至第四季度，政府為了防止市場過熱及維持房價穩定而加大了對高端住宅的調控力度，網籤和新推盤量收到影響。有鑑於此，第四季度高端住宅銷量迅速回落至約530套。
前三季度高端住宅市場資本值漲幅明顯，但第四季度漲幅開始收窄。仲量聯行華南區研究部總監曾麗指出，強勁的升級需求與活躍的市場氛圍是高端住宅價格上漲的最大推手。一手市場方面，由於全年新推數量較少，供不應求的局面更為突出，因此高端住宅一手資本值全年同比上漲15%，其中前三季度平均漲幅更是達4%。二手市場方面，一手市場的供應不足，令不少潛在買家轉而考慮二手高端住宅，推動二手高端市場的資本值全年漲幅高達近20%，其中前三季度平均漲幅達5%。但是隨着第四季度政府調控力度的加大，即使改善型需求未受太大影響，市場活躍度的下降依然令市場氛圍開始降溫，結果是第四季度高端住宅一二手資本值漲幅均收窄至3%左右。
租金上漲主要由珠江新城的供需關係推動。珠江新城作為廣州的核心中央商務區，每年都吸引着大量公司進駐，因此該區域高端住宅的租賃需求也逐年穩定增長。而2016年二三季度活躍的二手房交易市場卻使區域內的可租單元相應減少，供需的不平衡，令珠江新城區域內高端住宅的平均租金在這一年內快速上漲，並帶動全市高端住宅租金同比增長9%。
2017展望
展望2017，曾麗指出，政府開始正視房地產市場存在的風險，維持房地產市場穩健自然成為政府在下一年希望實現的目標，因此，中國人民銀行將對貨幣供應進行控制，避免過多貨幣進入房地產市場；與此同時，在人民幣匯率承壓的背景下，利率也難有下調空間，甚至有一定幾率上浮。所以，曾麗認為開發商借貸成本和購房借貸成本皆會上漲。
地方政府仍將是房地產市場調控的主體。預計廣州市政府將加大調控力度，但調控將主要以行政手段實現，而政府出臺更嚴厲的限購政策的可能性則較低。曾麗認為，這主要是由於房地產及其相關行業在經濟發展中的地位舉足輕重，因此預計廣州政府仍然需要一個穩定發展的房地產市場來實現2017年經濟增長8%的目標。
曾麗表示，“受政策層面的影響，預計2017年一手高端住宅的銷量將較2016年出現一定程度的下滑，市場情緒也將繼續回落。但如果我們對政府調控方式及意圖的判斷準確，改善需求在政策面將不受打壓，高端住宅市場的資本值上漲仍將得到支撐，因此預計一手市場在2017年全年仍能保持6%-9%的價格增長。而二手市場方面，由於2016年二三季度二手房交易活躍，核心地段的優質單元最先出清，目前市面上已難覓維護優良且地處核心的二手房源，再加上一手市場價格漲幅趨穩的預期下，我們認為二手成交將弱於一手市場。預計2017年，資本值增長率比一手市場低。”
租賃市場方面，曾麗預計核心區域受限於可租單元稀少而活躍程度有限，更多成交將來自濱江東等核心區域邊緣位置。但非核心區域的高端住宅周邊配置並非十分理想，限制了業主對租金的議價能力。預計全年租金同比增幅在5%-7%之間。
備註：文中所述租金及售價，均基於建築面積。