觀點地產網 以快速擴張模式成長為房地產行業生力軍的閩系房企，常常帶着“高槓杆”標籤，但融僑卻選擇了一條另類的穩增長道路。
1月5日，融僑集團在福州宣佈，2016年，融僑全年業績同比增長77%，銷售金額超過了360億元。2017年，融僑將持續深耕佈局，努力在各佈局區域衝擊百億體量。
“2017年，無論是銷售目標還是拿地目標都會高於2016年。”融僑集團品牌營銷中心總經理張巖表示，融僑將以福州、上海為雙核心城市，並以海西區域、長三角區域、環渤海區域、以及中部區域為重點戰略區域進行佈局。
區別於閩系房企近年來高價拿地快速擴張的模式，融僑的戰略以精選佈局深耕城市為核心。
但張巖強調，穩增長並不等於保守，融僑的目標指向未來每年20%-30%的增長。“是在平穩的方向來推進規模，還是突飛猛進擴大規模，這個是做一種選擇。我們還是認為必須在一個合理前提條件下，才是一個正常企業的良性發展。”
深耕戰略與尋求合作
2016年高溫的一線城市和熱點二線城市土地市場上，融僑並不算高調。對此，張巖解釋為兩大原因，戰略和機遇。
據觀點地產新媒體瞭解，2016年，融僑新增土儲城市包括南京、廈門、合肥、福州及無錫，投資金額超過100億。
對於城市的選擇，張巖強調融僑並不會盲目拿地，“按照國家發佈的全國房價排名，融僑佈局的80%的城市是全國房價漲幅前20的核心城市”。
他認為，城市投資佈局本身也就是融僑深耕戰略的具體體現，不排除會進入新的城市，但是在沒有最合適機會的情況，融僑會深耕目前所在的11個城市，爭取未來每個城市能夠做到百億規模。
這種判斷也基於對全國房地產市場分化的認知。張巖指出，國家提出去庫存的方向是正確，實際上在很多三四線城市中房地產存量去化情況還是很嚴峻，大家看到的這一輪房價上漲的城市實際上只有20多個，不到30個。
但與此同時，房企向一線城市和熱點二線城市集中投資的策略，大大加劇了土地市場的競爭。張巖並不否認，在這些城市中拿地的難度正在加大。
他坦誠，熱點城市拿地條件更加嚴格，而限制地價和搖號、抽籤等條件也增加了房企拿地的或然性，因此融僑在2016年雖然參與了近百個地塊的拓展和研究，但參加的多場土拍也存在空手而回的情況。
在拿地的不確定因素面前，土儲是否會成為融僑深耕戰略的難題？張巖的回答是“不會”。在過去一年中，這家閩系房企正在加大與其他規模房企合作的嘗試。
繼續首開、碧桂園、陽光城後，融僑在2016年取得合肥包河區項目中引入了招商局蛇口作為合作伙伴進行共同開發。
穩增長和調結構
儘管近幾年業績快速增長，但融僑給予外界的印象還是與閩系房企普遍的“高槓杆”路徑有所不同。
但在張巖看來，穩健增長並不等於保守。談及2017年的銷售目標，他表示尚未有具體數字可以透露，但一定會超過2016年。
“大家似乎有個誤解，認為規模快速發展的企業一定是良好。做企業一定要有規模，但是有規模的同時，你的運營環節也應該要是健康的。”張巖認為，融僑集團在過往28年中從未遭遇過資金危機，平衡點就在於對企業穩健擴張的把握。
按照融僑媒體溝通會上的介紹，2017年融僑集團內部的四個重心分別是完善制度化建設、提升產品研發、穩健投資、推進重點區域戰略佈局。
資金方面，根據融僑管理層透露的信息，2016年平均融資成本下降了三個百分點，並且在融資期限髮結構方面進行了大幅調整，形成了以中長期限融資為主的結構。
此外，2016年5月，融僑首次發行了8.1億元物業費ABS。7月，宣佈成功發行40億元公司債，一期票面利率5.80%，二期票面利率5.60%，連創近期同期限AA民營房企公司債券票面利率新低。
對於2017年的房地產市場和土地市場，融僑持有的態度較為樂觀：“我們還是看好2017年土地市場，投資會比2016年還要高，現在佈局的城市都會是投資重點。”
“2017年融僑集團將持續聚焦深耕區域，以海西區域、長三角區域、環渤海區域、中部區域等優秀省會城市及直轄市為發展核心佈局，並在佈局區域內攜手理念相吻合的行業優秀企業進行戰略合作，實現土地儲備的多元化模式，並積極開拓資本手段，實現產業+金融的一體化格局。”
以下為融僑集團品牌營銷中心總經理張巖先生現場採訪實錄：
現場提問：有些觀點認為，過熱的二線城市其實有一定的風險和危機，一線城市相對來說比較安全，融僑對市場佈局或者格局是怎麼看的？
張巖：現在最大的風險其實在於一線，今天上海城市外環的邊緣，從項目開車到城市邊緣需要一個小時，這種位置也要賣四萬多塊錢，而且還搶不到。北上深這三個城市還是比較危險，大家重點判斷還是強二級城市、省會級城市目前最值得投資。
現場提問：融僑把上海定義為核心城市，但公司在上海的項目並不多，為什麼是這樣的定位？
張巖：我們是以區域優秀城市為核心，比如說福州旁邊的福清雖然是個小城市，三四線城市，但是輻射於福州。上海周圍南京、無錫、淮安等地也是被上海輻射的，所以上海定位是一個區域的輻射核心。
至於項目，因為現在拿地條件越來越嚴苛了，每個城市的拿地規則都不像以前那樣有錢就能拿了，這裏面拿地很多還有運氣成分，比如南京拍地，地價達到熔斷的時候就需要抽籤。所以有時候你的發展抱負也不一定能完全實現，現在市場熱點區域已經不是想在哪兒佈局就在哪兒佈局，我們只能繼續參與，然後哪個城市有機會我們都去爭取。
現場提問：融僑會不會考慮進入北京？
張巖：目前沒這計劃。之前有其他企業也走過彎路，佈局太多，資金、人員、團隊都支撐不了，完全達不到體量和規模，佈局過於擴大沒有什麼意義。融僑現在佈局11個城市，如果都做到100億，那麼1100億規模已經是很大了，所以目前沒有向北京擴張的計劃。
現場提問：2016年融僑在武漢沒有新增土儲，主要是什麼原因？
張巖：首先武漢2016年不是沒有拿地，而是我們參加了多次但是沒有拍到，現在拍地的市場競爭比較激烈。
另外，融僑在武漢土地儲備比較強大，至少還有三個比較大的地塊沒有開發，還要解決拆遷問題。別的公司那麼激進，是沒有貨，我們有很強大的土地儲備，所以不是這麼緊張。2017年拿地的重點，武漢也是排在其中之一。
現場提問：融僑剛剛在鄭州拿下了三個地塊，融僑未來會不會把鄭州作為重點戰略佈局的城市發展？
張巖：融僑把鄭州列為重點的戰略城市，我們佈局的每一個城市都是重點城市，沒有一個需要忽略或者放棄的。鄭州有四個項目，還有正在落地的第五個項目。鄭州市場很好，比如2015年比2016年同一個項目產品，銷售增長7倍之多，價格增長25%，給公司的回報和信心特別大，所以鄭州我們覺得非常好。
現場提問：2016年進入的城市哪個最好？有計劃在2017年進入新的城市嗎？
張巖：我們進入城市都很好，無一例外。首先不排除進新的城市，但是尋找合適的機會，天時地利人和，市場非常好，都有可能性。
沒有這種機會的情況下，我們還是深耕目前所在的11個城市，每個城市多拿幾個項目，要是每個城市能夠到100億，這個體量也很大了。
現場提問：現在可能有錢都拿不到地，這種問題是不是會阻礙未來融僑的發展？
張巖：不會阻礙，我們2016年跟多個企業都有合作，包括碧桂園集團、首開集團、招商集團、陽光城集團。我們如果沒有拿地，也可以用戰略合作伙伴的關係和有地的一起開發。
我們跟首開集團合作的項目是我們操盤，跟碧桂園合作的項目是碧桂園操盤，可以用多樣的方式形成達成合作。
現場提問：公司對市場走勢的預期是什麼？2017年會投資多少來拿地？
張巖：肯定不低於2016年。整體市場不好的情況下，土地市場穩一點，那些高槓杆的公司放緩一點，我們在土地市場獲取的機會多一點。我還是看好2017年的土地市場，有的公司高槓杆、預算大，但是現在有這麼多規則在前置，抽籤、搖號等等，也讓很多公司有新的機會，我們還是看好2017年土地市場，投資會比2016年還要高。
現場提問：融僑持續發展每年大概需要多少增長？
張巖：每年大概增加20%-30%。我們也希望越高越好，2016年也想再拿200億或者150億的土地，但是土地市場上競爭那麼激烈，所以和預期有些差額。
擴張不擴張取決於今後在土地市場上的運氣怎麼樣，這是貨源的問題。
現場提問：不少閩系房企槓桿都比較高，融僑在這方面是怎麼平衡的？
張巖：都說閩系槓桿比較高，但其實很多不是閩系的房企槓桿也很高。融僑集團應該是在所有閩系開發商裏面槓桿最低的，大家可以看到融僑這28年發展過程中從來沒有發生過一點危機，高風險的槓桿從來沒做，我們對槓桿還是持一個保留的態度。
現場提問：2016年融僑的銷售中商業和住宅的比例是什麼樣的？
張巖：融僑以核心城市市區的優秀住宅、高端住宅為開發目的，商業只是輔助，包括綜合體、酒店，天津和上海都有，但不是重點，多半是傳承與經營。
我們在福州這一個城市持有的商業有50個億，都是沒有賣的，我們對資金沒有那麼迫切。
現場提問：融僑應該算是閩系的“大哥”，閩系房企這兩年勢頭很猛，但融僑的表現不算是最優秀的，未來一兩年會有什麼樣的調整？
張巖：全中國10萬家房地產企業，融僑一年投資150億、200億已經很多了。
大家可能有一種錯覺，就是發展特別快的企業就好，其實不是這樣。有一些企業當年銷售額不到200億，但是光拿地的錢都花到400億以上，這種拿地是基於市場上升的這種狀態，而且拿的地價比周圍在售現房的價格還要貴。
目前對2017年所有的市場判斷都是不太好，當企業只有100億的收入，擴大這麼多槓桿，新一年裏要承受的壓力會有多大？
高速週轉的企業，他們的高槓杆是基於對城市的判斷，在下一年城市暴漲的基礎上活過來，也有很多企業沒有活過來的，只是大家對這些企業關注度不高。
融僑在28年的發展中從沒有出現任何資金問題，所以我覺得步子跑慢一點，發展平穩也能追得上市場，而不是步子跑得太快，像短暫一現的流星一樣消失在市場上。