觀點地產網 當保利、中海等央企的整合浪潮漸次推進的時候，先行者招商蛇口的發展軌跡已經日益明朗。
12月30日，招商蛇口迎來了上市一週年紀念日。回顧過去一年，總經理許永軍向觀點地產新媒體表示，公司在業務延伸、業績生長和品牌構建等方面都做出了大量努力，收穫了一定成績。
許永軍介紹，招商蛇口已完成了園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪母港建設與運營三大核心業務的佈局。這是招商蛇口的三條腿，缺一不可。
業績表現方面，招商蛇口1-11月累計實現簽約銷售面積418.67萬平方米，同比增長42.23%；簽約銷售金額656.72億元，同比增長39.41%，已提前完成650億銷售目標。
上市之初，招商蛇口曾明確提出“千億規模、百億利潤”的目標，許永軍指出，現在的佈局都是為後續業績打基礎，相信經過公司上下一心的努力，實現這個目標不需要太久的時間。
前海紅利與人才激勵
雖然銷售業績表現突出，但自上市以來，招商蛇口的股價一直受到較多質疑。據觀點地產新媒體瞭解，招商蛇口12月27日收盤價為16.7元，較上市首日23.64元的開盤價跌幅將近30%。
對此，許永軍坦言，招商蛇口確實被二級資本市場低估，但隨着前海土地開發權益歸屬和大空港項目的進一步落地，在未來有望對估值修復有積極作用。
據許永軍介紹，招商蛇口擁有前海土地合資公司41.25%股權，並主導前海2.9平方公里土地的開發建設。
放在如今寸土寸金的深圳市場，這塊2.9平方公里土地的價值不言而喻，同時也將成為招商蛇口後續業績增長的重要砝碼。
10月26日，招商局集團與深圳規土委、前海管理局簽署了前海灣物流園土地整備框架，明確了整備範圍、整備面積、整備思路、整備原則，協議各方在土地價值評估差異處理、土地增值收益分享等問題上達成共識，以加快推進前海蛇口自貿區的開發建設。
除公司價值被低估外，整合重組以來包括孟才、王晞、楊志光等區域負責人陸續離職帶來的人才流失問題，也成為招商蛇口面臨的另一個問題。
許永軍則解釋，孟才、王晞等的離職屬於公司在運營過程中出現的正常現象，與公司業務板塊的分配和平衡也有一定關係。招商蛇口不僅要發展地產業務，也要發展園區和郵輪業務。
與此同時，在人才建設及激勵制度方面，招商蛇口於11月29日推出股權激勵計劃，擬向激勵對象定向發行公司A股股票，計劃授予4935萬股，佔比總股本的0.624%；首批授予4441萬股，佔激勵總量的90%；預留493萬股，用於計劃新增的核心管理人員、關鍵骨幹員工、交流乾部優秀人才等的吸引與激勵。
而在面對自身從物流掌門人轉行地產的質疑之聲時，許永軍則顯得很坦然。在他看來，物流和地產雖然是兩個產業，但是邏輯卻是相通的：“招商物流與招商蛇口有很多相似屬性，對土地與貨流的整合都屬於對社會資源的優化整合。”
目前，許永軍從招商物流調入招商蛇口剛好一年，據其透露，招商蛇口不再單一的發展模式，也成為他快速適應的重要原因。
“招商蛇口所做的工作已經不僅僅侷限於地產業務，園區和郵輪的業務比重在漸漸上升，三大業務均衡發展，這是未來的趨勢。”許永軍強調。
園區、社區、郵輪三線並行
談及招商蛇口未來的發展方向時，許永軍多次向觀點地產新媒體強調，蛇口工業區吸收合併招商地產後，招商蛇口的工作重心由單一的地產業務，升級到園區、社區與郵輪三大業務並行，全面發展。
不過，許永軍也指出，園區、社區和郵輪三者均衡發展是最理想的狀態，但是還需要一定時間，目前傳統房地產開發業務佔比仍較高。
數據顯示，2016上半年招商蛇口營業收入367億元，同比增長44%。其中社區業務（以住宅開發銷售為主）收入佔比達84%，郵輪業務佔比1%，園區業務收入（以運營管理物業為主）佔比15%。
許永軍表示，園區、社區和郵輪三者均衡發展是最理想的狀態，但需要一定時間。根據公司三到五年的規劃，將把社區收入從85%左右降低到60%，園區比重從目前的15%左右提升到30-40%左右，郵輪產業從輕資產戰略的角度出發，收入未來也將持續增長。
在接受觀點地產新媒體採訪時，許永軍也對上述三大業務的具體發展方向做出介紹。
住宅板塊，招商蛇口將強化合作與舊改，將通過兼併收購獲取優質的項目資源。在園區及商辦拿地方面則強化成功案例複製。
最新數據顯示，2016年前三季度，招商蛇口新增拿地17宗，對應總地價約694.8億元，8月份聯合華僑城以310億元獲得的深圳新會展中心項目具有戰略意義。
園區板塊方面，此前董祕劉寧曾透露，招商蛇口在全國已有10個園區同時運營。
許永軍指出，未來園區異地複製的路徑是輕資產。在對外拓展時，相比於傳統的一二級土地開發，招商蛇口園區團隊傾向於做一些輕資產和管理輸出，儘可能地減少自有資金。
2015年6月，招商蛇口和重慶北部新區政府簽約，合作改造位於出口加工區的金山工業園，打造“重慶金山意庫”，採取的就是輕資產輸出。
至於複製的模板，許永軍認為，蛇口網谷作為一個非常典型的企業運營型園區，是具有可複製性的。此外，根據招商蛇口的規劃，前海土地亦將打造成智慧園區。
郵輪方面，今年11月12日，深圳太子灣郵輪母港正式開運。此前，招商蛇口異地複製的廈門“海上世界”及國際郵輪碼頭項目已經於9月8日動工。
針對郵輪業務的發展，此前劉寧在電話會議上曾公開表示，郵輪母港所需商業配套的要求非常高，目前招商蛇口還不完全具備能力，因此傾向於引入有經驗的高端商業開發商合作開發。
9月底，該公司公開出讓太子灣四宗地，並將購買方基本定在香港幾大商業地產商之間。
在上市一週年內，招商蛇口在組織架構、業務結構上的一系列調整，也將成為其進入千億俱樂部，實現超越的重要“墊腳石”。
“這都在為千億百億（千億規模、百億利潤）的目標做準備。”許永軍如是強調。
以下為觀點地產新媒體對招商蛇口總經理許永軍先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：招商地產與蛇口工業區整合重組至今已有一年，您如何評價新公司招商蛇口近一年來的成績？站在新的起點，公司值得讓外界期待的增長點在哪裏？
許永軍：招商蛇口於2015年12月30日掛牌上市，2016年，吸收合併招商地產的招商蛇口全新啓航。招商蛇口上市近一年來，成功地承繼並拓展了原藍籌地產著名品牌“招商地產”的聲譽資產，目前基本完成了品牌資產遷移。
回顧這一年，我們在業務延伸、業績生長和品牌構建等方面都做出了大量努力，收穫了一定成績。
第一，9月21日，招商局集團與前海管理局舉行了合資公司——深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司成立暨揭牌。目前，前海蛇口制定了智慧城市五年規劃，以企業為主導，進行智慧城市的建設，打造智慧園區，前海的長期發展有望得到提升。
第二，招商蛇口攜手華僑城成功中標深圳國際會展中心項目。8月29日，深圳市土地房產交易中心舉行簽約儀式，招商蛇口及華僑城股份組成的聯合體以310億總價獲取深圳國際會展中心（一期）配套商業用地的土地使用權和國際會展中心（一期）的建設運營權。
該項目選址深圳市寶安區大空港範圍內，屬於未來深圳新核心發展區域及珠江三角洲中心地帶，緊鄰深圳國際機場。項目建成後將超過德國漢諾威國際會展中心，成為全球最大的會展中心，以及珠三角經濟的新引擎。
第三，太子灣郵輪母港起航，開啓深圳郵輪時代。11月12日，由深圳市政府、招商局集團聯合主辦的內地與港澳郵輪旅遊合作發展大會暨太子灣郵輪母港開港儀式在深圳蛇口郵輪中心舉行。
太子灣郵輪母港的正式開運，標誌着作為我國四大郵輪旅遊發展實驗區之一的深圳正式跨入郵輪經濟時代。“郵輪產業建設與運營”板塊將以郵輪母港為核心，發展郵輪口岸免稅、配套商業地產開發、碼頭物業運營、島際旅遊資源開發等配套業務，全產業鏈介入郵輪產業，通過“船、港、城、遊、購、娛”，合力打造，聯動發展，高起點探索全新、高綜合回報率、一體化的商業模式。
第四，招商蛇口業績高增，持續成長。截至11月，2016年11月實現簽約銷售面積66.18萬平方米；簽約銷售金額100.11億元。2016年1-11月公司累計實現簽約銷售面積418.67萬平方米，同比增長42.23%；簽約銷售金額656.72億元，同比增長39.41%，超額完成650億元銷售目標。
第五，品牌構建方面，7月15日，招商蛇口發佈了全新的品牌體系。公司採用單一品牌架構，即“招商蛇口”主品牌；品牌定位是“城市升級引領者”；品牌使命是“用對待生命成長的方式升級城市”；品牌能力支柱是“自然持續、多元豐盛、創新賦能、尊重謙和、以人為本”；品牌個性是“豐盛、從容、活力、融於自然”；品牌推廣語是“城市生長的力量”。這一套全新的品牌體系標誌着招商蛇口走向了新的品牌定位，代表更多的社會責任和人文關懷。
新品牌響應“招商血脈，蛇口基因”中的創新精神人文使命，立足於城市和人的發展，是對招商地產原口號“家在情在”的延伸，也是招商蛇口帶給城市未來的全新思考。
目前，招商蛇口已完成了園區開發與運營、社區開發與運營和郵輪母港建設與運營三大核心業務的佈局，借勢母公司招商局集團形成產業協同，加快複製“前港、中區、後城”的發展模式。
全新品牌口號“城市生長的力量”的亮相，伴隨公司各戰略落地的重大節點，進行了一系列的品牌宣傳活動，向政府、投資者、客戶、大眾展示了戰略的升級轉型。
觀點地產新媒體：相比過往的單一房地產開發，公司提出了社區、園區、郵輪三大發展方向，預計這種綜合運營的角色定位能產生多大效應？
許永軍：招商蛇口自重組上市以來，不管從拿地方式到開發模式，再到整體運營，都已不再是單純的地產公司。目前，雖然地產業務仍佔較大比重，但我們正在向三大業務均衡發展努力。
園區、社區和郵輪三者均衡發展是最理想的狀態，但是還需要一定時間，目前傳統房地產開發業務佔比仍較高。
許永軍表示，園區、社區和郵輪三者均衡發展是最理想的狀態，但需要一定時間。根據公司三到五年的規劃，將把社區收入從85%左右降低到60%，園區比重從目前的15%左右提升到30-40%左右，郵輪產業從輕資產戰略的角度出發，收入未來也將持續增長。
這種由港區帶動園區再推動城市發展的模式，在契合港口、園區和城市良性互動發展的同時，也是招商蛇口為招商局集團在“一帶一路”節點城市踐行國家戰略的重要探索。
觀點地產新媒體：您此前作為招商局物流的總經理，如今調任集社區、園區及郵輪業務於一體的招商蛇口總經理，怎麼適應並解決這種跨界所面臨的挑戰？
許永軍：在調入招商蛇口前，我擔任的是招商局物流集團有限公司總經理。2015年12月17日，我從招商物流調入招商蛇口。對此，外界也曾有過質疑的聲音，稱“物流掌門人轉行地產”。
事實上，蛇口工業區吸收合併招商地產後，招商蛇口的工作重心由單一的地產業務，升級到園區、社區與郵輪三大業務並行，全面發展。
社區板塊是三大業務重要的根基，而在我看來，物流和地產雖然是兩個產業，但是邏輯確實相通的。招商物流與招商蛇口有很多相似屬性，對土地與貨流的整合都屬於對社會資源的優化整合。
另一方面，招商蛇口的戰略發展方向是三大業務均衡發展，這是未來的趨勢。目前我們所做的工作已經不僅僅侷限於地產業務，園區和郵輪的業務比重在漸漸上升。通過三大業務的優化整合來實現去地產化，一直是我們正在努力的目標。
觀點地產新媒體：自整合重組以來，招商蛇口旗下包括孟才、王晞、楊志光等區域負責人陸續離職，您如何看待地產板塊的人才流失？如何回應外界對原招商地產團隊在新公司話語權式微的質疑？在人才建設及激勵制度方面，招商蛇口都有哪些具體舉措？
許永軍：孟才、王晞等的離職屬於公司在運營過程中出現的正常現象，與公司業務板塊的分配和平衡也有一定關係。招商蛇口不僅要發展地產業務，也要發展園區和郵輪業務，這是招商蛇口的三條腿，缺一不可。
對於招商蛇口的管理團隊，我們秉承着從實務角度出發的用人原則，用人唯“實”，在人才引進方面，我們相信行業經驗與創新潛力同為重要指標。
在人才建設及激勵制度方面，招商蛇口於11月29日推出股權激勵計劃，擬向激勵對象定向發行公司A股股票,計劃授予4935萬股，佔比總股本的0.624%；首批授予4441萬股，佔激勵總量的90%；預留493萬股，用於計劃新增的核心管理人員、關鍵骨幹員工、交流乾部優秀人才等的吸引與激勵。
本次激勵對象共計254人，包括招商蛇口副董事長、董事、總經理、常務副總經理、副總經理、財務總監及董事會祕書等，以及公司其他核心高管、核心管理人員、核心技術人員。
推出股權激勵政策，就是希望將管理團隊利於與股東利益深度綁定，提升公司的運營活力，堅定未來發展的信心。
觀點地產新媒體：內部整合方面，過去半年招商蛇口相繼在前海土地、太子灣郵輪母港等取得進展，接下來有哪些方面的推進計劃？公司位於前海的2.9平方公里土地，後續整備進展又有哪些？
許永軍：推進前海土地整備，實現自貿區資產整體上市是招商蛇口整合時的一個重要出發點。今年一年來，土地整備的事項逐步推進。
6月18日，招商局集團與深圳市前海管理局簽署《關於組建合資公司推動前海蛇口自貿區管理體制機制創新的框架協議》明確，“以招商局集團原前海灣物流園區3.9平方公里土地為合作基礎，在扣除現狀保留用地後，剩餘2.9平方公里土地納入合作範圍”，明確了土地整備範圍。
2016年8月，招商蛇口與招商局集團旗下安通捷碼頭、招商局物流以82.5%：14%：3.5%的股權比例成立合資公司深圳市招商前海實業發展有限公司。
2016年9月，前述合資公司與深圳市前海管理局下屬全資子公司深圳市前海開發投資控股有限公司，合資成立的深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司。這意味着，招商蛇口擁有上述合資公司41.25%股權，並主導前海2.9平方公里土地的開發建設。
9月21日，前述合資公司深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司正式揭牌成立，自此前海片區開發建設合作落地確認。
10月26日，招商局集團與深圳規土委、前海管理局簽署前海灣物流園土地整備框架,明確了整備範圍、整備面積、整備思路、整備原則,協議各方在土地價值評估差異處理、土地增值收益分享等問題上達成共識，有助於加快推進前海蛇口自貿區的開發建設。
目前，雙方本着“尊重歷史、服從規劃、依法合規、互利共贏、加快建設”的原則，共同推進相關事宜。
觀點地產新媒體：公司上市時提出“千億規模、百億利潤”的目標，您認為如今還離目標有多遠？
許永軍：公司會堅定執行既定的戰略目標：園區、社區和郵輪三大板塊協同發展，以“產、網、融、城一體化”推動城市升級發展，實現打造智慧城市、智慧商圈、智慧園區、智慧社區的中長期戰略目標。
現在的佈局是為後續的業績打基礎，整合後的一年我們也在進行許多組織架構、業務結構上的調整，實施股權激勵計劃，這都在為千億百億的目標做準備。
我相信，經過公司上下一心的努力，實現這個目標不需要太久的時間。
觀點地產新媒體：招商蛇口年內累計拿地價超過690億元，但合作拿地佔比進一步增加，如何看待這種擴張方式的變化？公司此前先後通過自身優勢獲得北京臺湖鎮、深圳新會展中心等項目，未來是否會增加這種方式拿地？
許永軍：招商蛇口前三季度地產開發累計實現簽約銷售面積294.72萬平方米；簽約銷售金額471.40億元，應該處於行業平均值以上。
今年拿地集中在一線城市及重點二線城市，後續若發現拿地機會，亦會積極參與，一二線城市還是有增長空間，拿地只是常規的土地儲備。
招商蛇口依然會深化拿地模式的轉型，要在住宅拿地方面強化合作與舊改；在園區及商辦拿地方面強化成功案例複製，同時積極探索“小政府+大企業”的企業化管理，市場化運作的新模式，以政府引導、企業主導共同開發前海自貿區的模式不斷向外複製推廣；同時，我們會積極關注市場上的兼併收購機會，也將通過兼併收購獲取優質的項目資源。
觀點地產新媒體：儘管社區、園區、郵輪產業三大業務板塊取得進展，但招商蛇口自上市以來股價跌幅逾20%，您如何回應公司被低估的現象？公司是否有進一步修復估值的措施，未來園區、郵輪等高毛利率的業務能否提高投資者預期？
許永軍：招商蛇口確實被二級資本市場低估，目前我們有社區、園區和郵輪三大板塊，不能僅僅以房地產公司的評估標準來評估招商蛇口的價值，資本市場有其自由的規律，未來我相信資本市場將逐漸認識到我們的價值。
招商蛇口未來將繼續堅持實現三大業務板塊協同發展的戰略模式，讓三大板塊保持更優異的業績。
公司力爭通過3-5年的努力，培育一家紮根深圳、面向全球的世界500強企業，彰顯公司作為央企整體上市後做大做強的戰略決心，前海土地開發權益歸屬和大空港項目的進一步落地在未來有望對估值修復有積極作用。
觀點地產新媒體：對於原有的H股平臺招商局置地，招商蛇口的整合計劃是怎樣的？此前公司曾表示有意將H股平臺打造成運營管理平臺，這方面有沒有具體整合進展？
許永軍：招商局置地今年8月19日與招商蛇口旗下全資附屬公司訂立協議，分別以約港幣不多於5.06億元及約港幣不多於6.09億元的代價，收購一棟座落於香港干諾道西已落成大廈(CM+服務式公寓北座)及一棟座落於香港新街市街之部份落成大廈(CM+服務式公寓南座)。
這次交易標誌着招商局集團和招商蛇口繼續做強做實海外上市平臺的決心，重啓並加快資產注入，短期而言，該集團利用其融資功能，提供資金用於盤活和挖掘招商蛇口海外的現有資產，為境內外雙平臺創造價值；長期來看，充分利用海外高效多元的融資管道，通過輕、重資產分離，逐步實現專業地產運營服務和地產金融服務的輕資產之路。
招商局置地作為招商蛇口海外的融資平臺，與招商蛇口A股平臺一起，起到融資互補的作用，未來有利於招商蛇口打開海外融資渠道。
觀點地產新媒體：招商蛇口被招商局賦予作為“集團旗下資產整合的重要戰略平臺以及自貿區發展的旗艦平臺”的歷史重任，跟隨集團“走出去”的發展戰略，在“一帶一路”沿線國家和地區開發複製推廣蛇口園區及自貿區的成功模式，實現自貿區與“一帶一路”戰略的有效疊加，請問未來一年招商蛇口會有哪些“走出去”的發展戰略？
許永軍：招商局集團致力於建設具有國際競爭力的世界一流企業，並賦予招商蛇口作為集團旗下資產整合的重要戰略平臺以及自貿區發展的旗艦平臺的歷史重任，跟隨集團‘走出去’的發展戰略，在‘一帶一路’沿線國家和地區開發複製推廣蛇口園區及自貿區的成功模式，實現自貿區與‘一帶一路’戰略的有效疊加。
作為城市升級的引領者，招商蛇口希望傳達出“居住升級、產業升級以及生活方式升級”的全新理念。
招商蛇口積極踐行招商局集團提出的“前港、中區、後城”的發展模式，就是以港口先行、產業園區跟進、配套城市新區開發，從而實現成片區域的整體發展。這一模式實現了港、產、城聯動，將政府、企業和各類資源協同起來，其內涵是通過產業流動和升級盤活城市。
在過去的時間裏，招商蛇口已經在探索“走出去”的發展戰略。
蛇口模式20多年前就被成功複製到廈門灣的漳州開發區，近幾年逐漸發展到中國的重慶、天津、青島等地。在國外，蛇口模式的“海外版”——中白工業園2011年在白俄羅斯首都明斯克正式簽約建設，後有吉布提、斯里蘭卡等國家。在“一帶一路”戰略啓動之前，招商局已在16個國家大規模佈局了30個港口。
另一種異地複製的路徑是輕資產。招商蛇口園區團隊在對外拓展時，相比於傳統的一二級土地開發，傾向於做一些輕資產和管理輸出，儘可能地減少自有資金。2015年6月，招商蛇口和重慶北部新區政府簽約，合作改造位於出口加工區的金山工業園，打造“重慶金山意庫”，採取的就是輕資產輸出。
目前國內產業地產市場廣大，僅央企手中就有近萬個園區。輕資產模式推廣後，追隨者眾多，每年來蛇口交流學習、尋求合作的都保持在200批次以上，去年是286批次。蛇口網谷作為一個非常典型的企業運營型園區，是具有可複製性的。
未來，我們將積極抓住各類機會，跟隨國家以及招商局集團的步伐走出去，實現蛇口模式的複製。