8月11日，由觀點地產新媒體和華夏時報聯合主辦的2016博鰲房地產論壇正式開幕。著名經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱發表了精彩演講，提出了很多值得思考的觀點。

中國實現工業化階段一定是首先發展大城市

首先他指出中國實現工業化階段一定是首先發展大城市，城市化早期階段是人往大城市走，因為大城市提供聚集效應和規模效應，能使更多產業發展，提供更多就業機會。而中國多年的城鎮化基本思路是限制大城市發展，鼓勵小城鎮發展，結果是人口仍往大城市流入，造成人口擁擠，房價飆升；在部分小城鎮，卻沒有促使人口發展產業，創造就業的功能，結果小城市樓盤建成之日就是人口走光之時，這違背了城市化的基本規律。

談到發達國家小城鎮發展經驗，樊綱分析，西方工業化與中國工業化進程有差別，西方城市化率在80%左右，小城鎮、村落髮展穩定。另外，他還稱，發達國家也是發展特大城市，特大城市經過兩三百年發展實現了工業化和城市化，其中進入到大城市的勞動力在退休以後，將自己的社保，收入帶回農村和小城鎮，促進了小城鎮和農村的發展。

所以小城鎮首要應該解決的問題是人口迴流問題，並非把小城鎮做大規模的時候。“現在小城鎮的任務是保護好生態，保護好歷史，保護好那些老宅，保護好那個文化，為將來的人口迴流打好基礎。”

針對現在在房地產流行的兩個似是而非的觀點：房地產價格飆升是因為貨幣流動性多和房價高是因為低價高。樊綱認為：

樓市暴漲不能簡單歸結於貨幣超發

這一輪的房價暴漲不能簡單歸結於貨幣超發。如果說買房的錢多數來自貸款，可以說是超發，但如果買房的首付有收入基礎，那就值得分析。

“貨幣是到處都流通的，像水一樣漫灌，漫灌的含義就是無縫不鑽，食品缺了食品漲，汽車缺了汽車漲，股市火的時候股票漲，房價也是一樣。但這是一個一般條件，是一般的現象，某個市場的暴漲或暴跌得由這個市場的特殊問題去解決和分析。”

在一二線城市暴漲的同時，另一些城市同樣面臨着去庫存的問題，所以房地產市場的暴漲需要綜合很多因素去分析，並不能簡單歸結於貨幣超發。

針對接下來是否會出現降準、降息這樣的貨幣寬鬆政策時，樊綱指出，現在都在強調要回歸中性，迴歸中性就意味着不擴張、不收縮。

“有時為了不收縮，可能會降準，比如外匯儲備少了，基礎貨幣少了，國家為了保持基礎貨幣不變，也許會降準，放一點貨幣出來，但這不等同於擴張，只是為了防止收縮。所以不能簡單地說，降息降準就是擴張性政策，有時降息或者降準只是為了防止收縮。”

開發商嫌地貴為什麼還要去拿地？

第二個似是而非的觀點，就是房價高是因為地價高，現在的地價高於過去的房價。樊綱對在場開發商提出反問：“諸位都是做企業的，這地價不是你拍出來的嗎？你要不預計未來的房子賣得比現在好，你為什麼拿這個地？”對市場的分析，對市場的預期，很多不是老百姓市場，很多是因為我們內部在引導，引導房價漲上去。”

樊綱表示個人很贊同關於房地產要有春夏秋冬這個概念，“房地產有些波動，在一定意義上是正常的，這也是洗牌的時候，這也是優勝劣汰的時候。市場經濟的某些職能正是在這個低谷正在發揮作用。”