編者按：2016年，又是一年博鰲之夏，這是一個新供給改革的年代。雖然房地產仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量，但改變已經在進行，唯有直面並順應時代潮流，才能更好地生存、發展。
這個夏天，一直以前瞻思想引導中國房地產脈絡跳動的博鰲房地產論壇，因應形勢推陳出新，堅持為行業的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。
總結過往、沉澱歷史。觀點地產新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”系列報道，遍訪中國房地產及上下游全產業鏈的企業領導人、職業經理人、經濟學者、金融專家、政府協會人士等行業精英。
觀點地產網 “這幾年，龍湖一步一步腳印背後留下的就是18個商場，這些商業的沉澱，未來會變成龍湖集團寶貴的財富，而且是未來集團利潤持續穩定增長的一個大的蓄水池。”
7月1日，龍湖北京大興天街正式開業，龍湖集團副總裁、北京龍湖總經理宋海林及龍湖集團商業地產部總經理李楠在開業典禮後的媒體記者會上，對龍湖近十幾年來在商業方面的成就作出瞭如上總結。
宋海林稱，龍湖內部有一句話，企業要做一個時間函數，希望企業能以一個持續穩定增長的速度向前奔跑，而非盲目地追求規模的快速擴張，這也是龍湖在高週轉同時還堅定持有的主要原因。
“龍湖到今年年底會有20個商場開業，持有面積接近200萬方，這是保證龍湖未來不管經濟有什麼樣的變化，都能夠在這個市場做一個贏家的底氣所在，也是龍湖在高週轉和持有之間的戰略平衡。”
作為龍湖集團持有的第18座開業商場，大興天街是龍湖在北京的第二個天街，繼龍湖北京長楹天街後，相隔一年半時間首都再開一座天街，對比兩者之間的區別，宋海林表示，“大興天街是站在長楹天街的肩膀上的”。
據觀點地產新媒體瞭解，龍湖北京大興天街地處北京大興新城核心區域，這座體量15萬平方米的全業態商業綜合體，開業3天累計總客流量即破40萬人次，總銷售額達到2300萬。依託龍湖商業佈局全國的品牌實力，大興天街整體出租率99%，品牌同步開業率達到95%。龍湖北京大興天街還聚集了優衣庫、H&M、GAP等眾多國際快銷潮牌，上影國際IMAX影城、迪卡儂、喜悅滑冰場、奇樂兒萌獸主題公園、特色餐飲等近300個知名品牌。
宋海林稱，大興天街跟長楹天街比，佈局、品牌的落位都有了一些新的提高。以餐飲業態為例，長楹天街一開始在佈局的時候餐飲比例接近30%，而剛開業的大興天街餐飲比例調整至不到20%。
宋海林認為，儘管大興天街在六環外，未來有信心整體表現會好過長楹天街。
作為龍湖最旗艦的一個商業項目，長楹天街自2014年12月開業以來，至2016年日均客流已達8萬人次，僅用1年半時間，該指標就在北京購物中心中名列前茅。基於優越的地理位置和龐大的體量，宋海林表示，未來做成全國的旗艦，也是“很有底氣的”。
據宋海林介紹，龍湖做商業主要看點有以下三點：
一是城市發展方向。宋海林稱，作為第一家進入天宮院版塊做商業的企業，龍湖當時進入的時候大興周邊還什麼都沒有，但龍湖看到了大興未來的發展，包括新機場的計劃，城市發展中的南城窪地。所以城市發展方向是龍湖在佈局商業過程中非常看重的第一個點，龍湖會從整體的政策和城市的發展窪地，捕捉未來的一些機會。
二是城市的產業。宋海林稱，龍湖選擇在大興做15萬平米的購物中心，核心就是旁邊的生物醫藥基地。沒有產業就帶不來人口, 龍湖判斷區域未來有沒有活力的一個重要依據，就是看產業。
三是交通。宋海林指出，交通佈局是龍湖對天街佈局的第三個關鍵點，也是龍湖在北京商業選址的一個關鍵點。龍湖在北京現有的兩個天街都是地鐵上蓋，未來龍湖在城西佈局的也是地鐵上蓋，“一定是軌道交通站點和快速交通站點的一個重要的節點”。
基於“客研城市地圖”的精準指引，龍湖商業正在全國積極佈局插點。據李楠介紹，龍湖今年還將開業兩個購物中心，7月開業的重慶時代天街三期和年底開業的上海虹橋天街，到今年年底龍湖就將有20個商業項目面世，總體量達到190萬方。明年龍湖還將有重慶兩個、蘇州、杭州、上海各一個共5個天街開業，屆時體量將達到250萬方。
“我們的目標是希望從現在開始的3到5年，每年能有2到3個新的購物中心能面市。”
積極穩步推進商業發展佈局的同時，李楠透露，集團也為商業制定了目標，今年租金目標是20億，明年在25到30億之間。
“我們的目標是到2020年，整個集團的租金收益是50億，這已經是集團很重要的一個戰略目標和重要指標。”
以下為北京龍湖大興天街購物中心開業媒體記者會問答環節採訪實錄：
現場提問：龍湖北京大興天街是龍湖商業今年開出來的第一個天街，未來幾年天街系在北京的開業計劃是怎麼樣的？
宋海林：天街是我們一個重要的戰略，在北京我們是非常堅定地進行天街的佈局。
長楹天街2014年年底開業以後，現在運營得非常成功，包括今天大興天街的開業，大家看到反響都是非常好的，可以說是超越了我們的預期。
我們在城東和城南都有佈局，下一步我們重點是在城西和城北，包括在核心的成熟區繼續發力。我們目標是到2020年能夠5個天街在北京，這也是和全集團的天街佈局戰略相匹配的。
到現在為止，這是全集團第18個商場。整個集團未來經營的面積將接近250萬平方米，光在北京就有將近50萬平米，所以大家可以看到北京天街在集團整個商業版圖裏所佔的份額。
大興天街項目的開業計劃，我們內部一直是定在這個時點，也就是在2016年年中開業。我們當時有一個想法，希望能夠拉開長楹天街和大興天街開業的時間。
長楹天街是2014年年底開業，大興天街我們希望拉開這個時點，主要原因是希望在整體建設和後期運營方面協調好，因為我們在北京還面臨着很多新的挑戰，希望大興天街能夠更多汲取到長楹天街的經驗和教訓，所以我們在三年前定下這個時點，就是相隔一年半的時間。
現場提問：現在業內共識是說商業地產已經過了跑馬圈地的階段，龍湖商業接下來是如何制定未來的發展策略？
李楠：商業跑馬圈地的時代已經過了，所以商業的精細化運營就變得至關重要。
大興天街是龍湖第18個商場，今年還會有2個要開業，一個是在重慶，在7月21號開業，還有一個是在上海虹橋，定在今年年底開業，所以到今年年底我們會有20個商業項目面世。明年還會有5個要開業，重慶有兩個，蘇州、杭州、上海各有一個。
到今年年底，我們商業的體量是190萬方，到明年年底就會達到250萬方，所以這個體量應該說在全國是排在前列的。
從未來發展來講，整個集團持有商業是我們一個很重要的戰略目標。在未來的發展過程當中，我們也是藉助整個集團的力量，商業佈局主要是在一線和一些重點二線城市，未來可能還會進駐南京、廈門、武漢等相對來講比較發達的二線城市。
現場提問：長楹天街開業到目前的運營狀況如何？對大興天街有什麼借鑑經驗？北京作為一線城市，和龍湖在其它城市佈局的天街相比，帶來了哪些新的挑戰？
宋海林：長楹天街當年開業時，圈裏很多人並不看好，因為我們西邊有朝陽大悅城，東邊有萬達廣場，競爭激烈。但是長楹天街這一年半下來，我們對自己的表現比較滿意，客流、評效和整體業績都超出預期。
今年上半年的業績超出預期10%。目前監測到的數據，每天從地鐵進入到長楹天街的人流平均超過2萬。長楹天街當時的定位是全家庭一站式的購物中心，在佈局上一開始就是朝着這個方向做的。
現在來看基本達到預期，當然我們也感覺到有些地方需要調整，比如說長楹天街佈局的餐飲佔比稍微大了一些，所以我們會慢慢調整。大興天街在開業的時候，我們的餐飲比例就不到20%，所以還是有些變化的。從這些點來看，我們比較有信心，大興天街未來的前景會非常好，相信整體表現會好過長楹天街。
商業的佈局上，我們的客研系統做了很多佈局，對於北京哪些地方可以做商業，我們心裏都是有數的。
一個是城市發展方向。在大興這個地方，當年我們進入的時候，周邊什麼都沒有，我們是第一家進入天宮院板塊的。那個時候大家想像，如果做一個20萬平米的商業是巨大的挑戰。但是我們看的是這個城市的未來發展，包括新機場的計劃等。從整個城市發展來看，南城是一個窪地，所以城市發展方向是我們在佈局商業非常看重的關鍵的第一個點。
第二是城市的產業。我們對產業也是非常看重的，沒有產業就帶不來人口。旁邊的生物醫藥基地到現在已經形成了，當時我們當時拿地的時候，規劃有10平方公里的生物醫藥基地，現在大家知道已經有100多家企業入住，這是我們判斷未來這個區域有沒有活力的一個很重要的依據，就是看產業。
第三是交通。我們這兩個天街全都是地鐵上蓋，馬上我們在城西佈局的也是地鐵上蓋，都是零距離的地鐵和商業之間的轉換。未來我們的佈局依然也是這樣的要求，一定是軌道交通站點和快速交通站點的一個重要節點。
龍湖的戰略是兩大塊，一方面是ROE的追求，就是高週轉、高利潤的追求。大家看到我們目前應該是行業裏做得比較好的，不管地拿到多貴，可以一直保持往前走，而且每一個開出來都是掙錢的項目，週轉比全行業的平均效率要高50%。
另一方面，在高週轉的背後，我們其實不是盲目地追求規模的快速擴張。龍湖內部有一句話，叫做企業要做一個時間的函數，這個背後是需要企業非常穩健，用一個相對來說比較穩定的速度往前奔跑，而且保持長時間的持續增長。所以在這一點來講，我們在高週轉的同時，堅定地在做自持。
所以大家看到這幾年，我們每年一步一個腳印往前走，去年銷售業績是540億，前年是490億，今年集團對外發布的是620億。這一步一步堅實的腳印背後留下的就是18個商場，這些天街的沉澱未來會變成龍湖集團的寶貴財富，而且是未來集團利潤持續穩定增長的一個大的蓄水池。
我們已經有將近200萬平米的自持商業面積，這兩年我們還將開8個天街，持有面積會接近300萬平方米，這是保證龍湖能夠在這個市場不管經歷什麼樣的變化，都可以是一個贏家，這也是我們高週轉和持有之間的戰略平衡。
現場提問：您覺得龍湖對業態的偏好是什麼樣的？現在市場上有這麼多購物中心，您覺得有沒有一個行業的核心競爭力，到底是什麼？
李楠：現在市場那麼多的購物中心，不可能所有的業態比重都完全一致，我們前期對用戶的研究是最重要的，要看購物中心覆蓋範圍內的顧客。一個購物中心最後成功還是不成功，其實不是我們這些人說了算，而是現在這些消費者和購物者說了算的。
真正能夠找到消費者和購物者喜歡的，而且是這個商場所定位的消費者和購物者所喜歡的，這個購物中心就是成功的。
龍湖的商業優勢有幾個方面，第一方面，前期拿地、選址包括拿地的時候所預見到未來這個區域和能夠輻射更廣泛區域的客流，另外就是在前期設計和工程過程中管控得非常強。
第二方面，龍湖在客研這一塊比其它商業地產公司都相對超前一步，這個超前一步也是拜我們的地產所賜，因為地產不同的產品線所對應的客研做得非常完善。在這樣一個客研的體系裏面，對客戶研究會比其它競爭對手做得更深入和更透徹一些，我們也看得更清晰一些。
第三方面，龍湖的商業大家可能覺得小有名氣，事實上龍湖從重慶第一家觀音橋北城天街開始到現在已經差不多14年。在這14年的過程中，我們也培養了非常優秀的團隊，有非常好的管理的體系和系統，所以龍湖在這些相對比較精細化的運營方面也是做得非常好的。
現場提問：龍湖做商業有對標或者參考的同行目標嗎？還是說按照自己的標準去做？
李楠：龍湖的商業有一個最大的特點，就是具體針對地塊和客羣，可以看到龍湖的每一個商場都長得不一樣，即使在北京，大興天街跟長楹天街也是完全不同的。
龍湖的18個商場如果有機會去逛一下的話，會發現每個商場都不一樣，每個商場定位的客羣也不一樣，每個商場前期的研發、設計的階段也有非常多的特色。
當然我們也有借鑑和學習，所有同行做得優秀的地方都是我們學習的地方，我們不會照着某一個同行去做所謂標準化的東西。
現場提問：龍湖把商業更多地做成購物中心，是一種主動的選擇嗎？
宋海林：從我們做商業看到的所有地塊來看，第一選擇還是購物中心。背後的邏輯是寫字樓對地段和區域的要求更高，而購物中心有更大的彈性。
我們不是不做寫字樓，也有一些寫字樓，但是在北京來看，真正寫字樓商圈比起購物中心的商圈要小很多。
我們也有寫字樓的團隊，但是那個範圍要小很多，不是每個場子都可以拿來做寫字樓，比如大興這個場子，這裏能聚集10萬人，但可能不是寫字樓的租戶。酒店我們也做，我們全集團也有幾十家酒店，但是我們不主動做。
從這幾個方面來看，只要有合適的持有項目，我們首先就看能不能做購物中心，做購物中心的同時看看有沒有做寫字樓的機會，如果沒有寫字樓的機會，我們就只做購物中心，有寫字樓的機會，我們就會考慮寫字樓。
除此之外，公寓、酒店有機會也會做，包括北京下一步的項目會有這方面的佈局。龍湖持有型物業的面是比較寬的，但是從今天這個時點看，我們認為購物中心的機會更大。