觀點地產網 剛在週年股東大會上對二線城市房價虛高或會導致泡沫表態，許世壇隔天就拿南京的總價地王做了道減法算術題，似乎是再次隔空強調其“最大的風險就是地王”的隱憂。
6月21日，世茂房地產控股有限公司發佈公告宣佈，公司向嘉興誠融投資合夥企業（有限合夥）及嘉興安瑞投資合夥企業（有限合夥）轉讓其全資子公司南京世茂新領航置業有限公司43.2%的權益。
而該標的公司旗下的項目在全國可謂頂頂有名。一個多月前，世茂房地產以88億元、溢價47億（溢價率達114.6%）拿下該項目地塊，這不僅刷新了南京總價地王紀錄，也成為了當時的全國總價地王。
因此，對於此次股權交易，世茂房地產表示，透過出售事項成立合資公司將令嘉興誠融及嘉興安瑞分攤該地塊的開發成本，從而分攤當中的風險及融資。公司的現金流量狀況也將因開發該地塊的資本要求降低而獲益。
簡單來說就是分攤風險，降低成本，對於世茂房地產來說，這一邏輯思路並不罕見，早在2015年該公司把與其他房企的合作作為重點發展的策略之一時，其股權合作的項目就在全國範圍內遍地開花。
如今，再試股權合作操盤，許世壇想必駕輕就熟，但是，值得注意的是，有業內人士表示此次世茂房地產引入的兩個投資公司均為平安旗下基金，這讓這場股權轉讓又增添了更多的故事性。
88億地王算術題
世茂房地產6月21日發公告宣佈，通過訂立協議，公司向嘉興誠融投資合夥企業（有限合夥）及嘉興安瑞投資合夥企業（有限合夥）轉讓南京世茂新領航置業有限公司43.2%的權益。
截至6月21日，南京世茂新領航置業有限公司為世茂房地產間接全資擁有的子公司。轉讓事項完成後，世茂房地產持有南京世茂新領航置業的56.8%權益，而嘉興誠融及嘉興安瑞則合共持有剩餘的43.2%權益。
據觀點地產新媒體瞭解，南京世茂新領航置業持有位於南京建鄴區河西北部江東5號(編號2016G11)的地塊。該地塊現為今年南京總價地王，由世茂房地產於2016年5月13日通過土地拍賣獲得，總價達88億元。
世茂房地產表示，南京世茂新領航置業為一間於2016年6月1日成立的單一目的有限公司，負責收購、持有及開上述地塊。南京世茂新領航置業註冊資本為77億元，其中43.74億元（相當於註冊資本56.8%）已由世茂房地產繳足。
對於此次股權轉讓的原因，世茂房地產表示，透過出售事項成立合資公司將令嘉興誠融及嘉興安瑞分攤該地塊的開發成本，從而分攤當中的風險及融資。公司的現金流量狀況也將因開發該地塊的資本要求降低而獲益。
由此看，對高價地的風險把控或是此次交易的一大誘因。事實上，素以激進收購而聞名的融創董事會主席孫宏斌就曾表示“南京蘇州的地價風險已經非常非常大了”，而這一觀點同樣也是許世壇心中的隱憂。
6月20日，在世茂房地產於香港舉行的股東周年大會上，許世壇分析：“一線城市不存在泡沫，因為需求一直都有，但是部分二線城市房價虛高，會導致房價泡沫。”
此外，他認為，對於地王頻出的一二線城市，最大的風險就是地王。
南京業內資深人士尹霄飛同樣對觀點地產新媒體指出，目前南京拿地成本非常高，不少房企光在南京拿地的資金佔比就達到了百分之四五十，甚至還有更高的。“做為全國性的房企，世茂房地產對於成本管控的意識更強，此次引入合作伙伴肯定是有降低風險的考慮。”
但是尹霄飛也表示，目前在南京房地產行業，聯合開發的趨勢是比較明顯的，公開合作的案例就有保利和朗詩、新城，旭輝和北辰、銀城等等，也有沒有公開合作的，此外，不僅新拿的地塊會尋求其他合作者，曾經拿下的地塊操盤方近期也出現了引入合作方的事件。
該人士還指出：“聯合開發中，合作方之間可以發揮各自的優勢以及成本管控能力，未來此類的合作也會越來越多。”
股權合作操盤路徑
對於世茂房地產來說，此種股權合作操盤模式並非首次。2015年，僅在南京，世茂房地產就先後與招商地產以及明發集團合作，雖然這兩次是以不同的角色參與。
資料顯示，2014年12月17日，世茂房地產以7.2億元拍下南京G72地塊，摺合樓面價為10942元/平方米。兩個多月之後，世茂房地產引入了招商地產，作為合作伙伴共同開發現在的世茂招商語山。
而對於在同一場競拍中失之交臂的南京G77地塊，世茂房地產採取的則是與競得者明發集團聯合打造，定項目案名為明發世茂榮裏。
事實上，這種聯合開發的邏輯思路並非隨意而為。在2015年世茂房地產中期報告中，世茂房地產表示，與其他房地產開發商共同合作開發項目是集團在2015年的重點發展策略之一，“通過與當地國企房地產開發商合作，入股其發展項目，集團將間接以合理價格取得優質的土地，有效降低項目運營的資金需求及成本，減輕集團財務壓力”。
據世茂房地產2015年年度業績報告顯示，當年新增的14宗土地中，就有銀川閱海項目、北京通州項目、上海南京路地塊、銀川閱海項目B和廈門集美5宗地塊採用股權合作，其中，世茂房地產所佔的項目權益分別是51%、50%、45%、51%和67.45%。
細究這些項目的合作方式，我們或許可以一窺世茂房地產的股權合作操盤路徑。
資料顯示，銀川閱海項目和銀川閱海項目B地塊為世茂房地產和海亮地產兩度攜手合作共同競得項目；北京通州項目地塊為富華置地和烏蘭房地產私人有限公司聯合體於2013年10月競得，在該項目中，世茂房地產扮演着投資者的角色。
較為特別的是，廈門集美項目亦為高溢價地塊，並且總地價高達39.22億元，雖然年度報告中顯示世茂房地產項目權益為67.45%，但是該項目並沒有對外宣稱的合作伙伴，對此，廈門業內人士表示，有可能該項目就如此次南京地王項目股權交易一樣，引入了投資方，但是因為該項目商業比重較大，不排除可能另一合作方就是其同出一脈的上海世茂股份。
據瞭解，在過去的一年多里，隨着三四線城市陷入去庫存“魔咒”，曾在這些城市擁有較多土儲的世茂房地產進行了一些列的調整，並且將拿地的目標轉向了一二線城市。
在6月20日的股東周年大會上，許世壇也表示，未來會集中一二線城市周邊拿地，“因為一線城市周邊的區域也是未來一個重點發展趨勢”，但是，他也坦言目前一二線城市土地價格高昂，在這種情況下，除了招拍掛外，公司也會通過併購來獲取項目。
而早前瑞銀髮布的報告表示，世茂房地產今年會經歷調整週期及管理層會集中於改善土地儲備組合及降低庫存，其認為公司毛利率已在2015年見底，但未來毛利率的提升將視乎土地併購情況。
由此看來，在轉戰“新戰場”之後，善於運用股權合作操盤的世茂房地產，在未來會繼續這一發展路徑，而這一模式或許也會為其迎戰新的競爭和應對新的壓力增加戰鬥力。