（2016年5月17日·北京）5月17日，城市觀點論壇以“資產的時代”為主題，走進“一線中的一線城市”北京，並舉辦“商業模式-輕資產風口”為課程的學徒計劃。

在這裏，觀點地產新媒體邀請著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任陳淮，中國人民大學教授、國際貨幣研究所副所長向松祚，中原地產中國大陸區主席黎明楷，首都機場地產集團有限公司董事長李洪，陽光100中國控股有限公司常務副總裁範小衝，億達中國控股有限公司執行董事高煒等嘉賓，與北京及環渤海區域房地產行業精英一同，共同找尋政策下一線城市動力及房地產發展的創新思路。

城市觀點論壇北京行上午全體大會順利閉幕之後，5月17日下午繼續進行的北京行商業模式訓練營閉門課即“觀點地產學徒計劃”，參與學員達到七十多人，通過專業與極具洞見的學習，分享城市觀點論壇北京行最大的智慧紅利。

2016年的房地產政策

著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任陳淮率先在活動上發表了重要演講。

陳淮認為，中國的房地產市場已經出現了分化，分化主要體現在一線城市和三四線城市之間的分化，二線城市內部出現了明顯的分化，以及市場的成交量和開發商土地增量相比較出現的分化。

陳淮指，一線城市從今年一季度和二季度的前半部分，成交量迅速放大，而三四線城市的去庫存進展不理想。同時，如南京、合肥、蘇州、杭州、廈門等城市相對在一線城市之後也比較火爆，但80%的省會級及重要城市並沒有多大的供給。

陳淮表示，今年春節前後一線城市的成交量和價格突然出現了異動，實際上是兩個主要的因素，一是沉寂了幾年的被壓抑的改善性需求突然爆發，二是由此帶出了一種恐慌性的需求。

雖然後來上海、深圳因此出現了政策方面的調整，但這樣的調整還稱不上是“調控”。陳淮續稱：“不管有沒有後來的這些一線城市的調控，實際上二季度末、三季度初這個趨勢肯定會停下來，因為改善性需求在逐步釋放。”

事實上，陳淮認為今年的房地產政策並非從房地產方面進行限制，而是應對國民經濟短期運行的穩定，在貨幣政策、財政政策方面做一些調整。

房地產2016年的政策就是棚戶區改造。陳淮表示，此前棚戶區改造大部分是指國有大型工礦企業農林牧場員工集中居住區的改造，現在也包括了老舊城區進行改造。這樣的棚戶區改造將有利於城市整體改造，有利於市場化參與，還容易為此前十年累積的一些新體制性難題尋找解決途徑。

對於近期國務院出臺的鼓勵購租並舉措施，陳淮表示，去年以來，政策特別明確鼓勵個人和企業，也就是企業法人、機構購買存量房，用於出租或是其他方式獲取收益，也就是持有資產，鼓勵人們在房地產業的投資性需求。這個政策調整不僅連接了投資性的需求，而且更大、更靈活、更多層次地滿足了低端羣體的需求。

陳淮解釋稱，沒有人買第二、第三、第五套房，哪裏來的租賃市場？

“簡單地把租賃市場歸納為投資或者投機性需求加以遏制，顯然是不合時宜、需要改進的。”

北上深房價繼續看漲

最後一場以“北上深的房價還會漲嗎？”為主題的北京行圓桌討論上，參與的房企代表與專家就房價的形勢發表了看法，大家對於一線城市房價將繼續呈上漲趨勢都表示認可。

著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任陳淮雖然表示在一定週期內房價會有漲有跌還是一直漲，是說不太清楚的，但總體來看，隨着城市格局和城鎮化的進程，房價會有越來越明顯的波動週期，這已經是顯而易見的。

陳淮表示，優質城市的資產會越來越貴，這也是符合規律的。

首都機場地產集團有限公司董事長李洪將對房價的判斷分為長期和短期兩種，認為在短期內會受調控政策、貨幣政策等影響，但長期來看市場需求仍是供不應求的。

陽光100中國控股有限公司常務副總裁範小衝稱，房價的趨勢在一線城市還是上漲的，主要是因為人口在增長，資源也在往這些地方集中。

泰禾集團副總裁沈力男以互聯網產業的角度舉例，稱像北京這樣的城市地價基本已佔到房價的6-7成，是不能用互聯網思維的方式來降價的。

而萬科高端事業部運營總監高興雖然並未正面回答北上深的房價問題，但卻以北京成交量越來越多的千萬元頂豪市場舉例，稱從過去兩年頂豪市場的成交量及價格變化情況就可以看出，北京這方面市場是有着強烈需求的。

原因一是現在的家庭結構所決定；二是房地產在當前的投資渠道保值和增值效果是比較好的；三是有更多有品質的人願意為了更高品質的生活花錢買房。

不過，中國人民大學教授、國際貨幣研究所副所長向松祚在現場提出了警惕，表示房地產在過去十多年狂飆突進，是有客觀的必然性和需求的，但很多人總是認為中國經濟增長要永遠依靠房地產，這個想法是非常危險的。

除了一線城市的房地產市場繼續看好之外，中原地產中國大陸區主席黎明楷也提出，未來的房地產機遇不僅是在北上廣，應該是城市羣，比如珠三角、長三角的城市羣，“看城市羣的佈局，不止是核心城市，包括周邊其實都有一些發展機會。”

黎明楷指出，城市羣的發展分為幾個階段，一是人口流入核心城市，二是因城市生活需求較高人口又出現外流，三是慢慢形成城市羣，四是外溢效應。

黎明楷稱，從中國的情況來看，長三角和珠三角正處於第三到第四階段，而成渝片區和中西部還處於第一個階段到第二階段之間。

當城市羣發展進入第三、第四階段時，房地產會出現一些特徵，如新建住宅會減少，交易主要以存量為主，寫字樓和商業的新增供應也是以存量房改造為主。住宅租賃市場更加活躍，商業地產模式也會逐步過渡到持有為主。