卓越100指數週報(北京區域2016年5月2日-5月8日)：本週傳聞已久的通州商住限購終於落地，而在經歷過小長假的爆發，市場成交也趨於回落。
據亞豪君嶽會統計數據顯示，5月2日-5月8日，北京商品住宅（不含保障房與自住房）僅實現成交1875套，成交面積18.42萬平方米，環比之前一週分別減少37%、42%，同時這一成交量也創造了近8周的新低。
隨着5月5日半夜通州商住限購“靴子”的落下，北京市場前四月的火熱被強行終止，受此影響，近期項目入市積極性降低，郭毅認為，預計5月北京住宅成交將難以為繼，環比下滑趨勢已現明朗。
市場觀察
北京商品住宅共有5個項目入市，相比之前一週減少1個。不過在這其中有3個項目為五一假期期間入市，假期之後入市的僅有首開萬科城市之光、天恆金融街·公園懿府兩個項目，其中首開萬科城市之光為5月5日通州限購當晚加推50套房源，週末開盤的僅天恆金融街·公園懿府1個項目。
中原地產數據顯示，通州商住限購政策發佈後，區域商住產品成交應聲下降。上週北京商住公寓市場總成交額17.59億元，環比下跌44%，共成交1066套，環比減少561套。其中LOFT商住公寓成交11.24億元，環比下挫31%，成交均價26391元/平方米，環比上揚8000元/平方米。
平層商住公寓成交6.35億元，環比同樣下跌58%，成交均價29814元/平方米，價格下跌6000元/平方米。
房山項目五和萬科長陽天地僅以總成交額1.67億元，已然在上週北京商住公寓市場奪魁，成交均價21952元/平方米。在通州市場受限後，大興、房山兩地的商住項目是否因此受益？
亞豪機構也認為，在通州限購“落停”之後，以及周邊區域商住項目也將積極入市，接收“被溢出”的市場需求，預計未來商住佔據較大市場份額的狀況仍將持續。
商業地產
近日，北京市場傳聞稱，從國浩中國接盤東直門國盛後，中國信達尋求援手解救最大爛尾。據一位知情人士透露，中國信達希望通過引入第三方公司盤活東直門項目，入局團隊有可能是大悅城，雙方已在洽談。
去年8月，國浩中國以105億元(包括45.63億元現金以及59.37億元項目債權)出售東直門交通樞紐項目國盛中心，資產管理公司中國信達拿下該項目。在不良資產運作上有頗多經驗的中國信達對商業運營一片空白，上述人士稱，中國信達方面希望通過委託管理讓東直門項目重生。大悅城地產正在京尋找輕資產項目，雙方均有意，不過目前還未有結果。
此前，國浩中國對東直門項目定義為綜合性房地產開發項目，規劃總建築面積51萬平方米，包括購物中心、雙塔寫字樓、公寓和酒店。目前，商場被交通樞紐一分為二，原國盛招商中心被佰益匯折扣商場取代。國盛中心的預定軌道為定位“國際、時尚、潮流”，現有的佰益匯折扣商場主要銷售超低折扣的品牌服裝。北京商報記者查閱資料發現，國盛中心項目中包括地下20萬平方米，其中7萬平方米需交由政府運營，涉及項目後續與東城區政府的合作。
土地市場
5月5日，北京土地市場三宗地集體拍賣，最終收金95.35億元。
據瞭解，當日土拍中兩宗“7090”商品房住宅地塊都被招商銘嘉收入囊中。其中，昌平區南邵鎮0302-57地塊由招商銘嘉以31.95億、配建2萬平方米公租房的代價拿下，樓面價為3.38萬元/平方米；而昌平區南邵鎮0302-70地塊的代價則為30億、配建2.2萬平公租房面積競得，樓面價3.52萬元/平方米。
該地規定將配建建築面積不少於3.75萬平方米的“公共租賃住房”，招商銘嘉以配建2萬平方米的公租房取得該地，再加上該地為“7090”地塊，因此，該地最後剩餘約6.76萬平方米商品房住宅和5.75萬平方米公租房，商品房住宅中有4.73萬平方米為中小套型。
而另一宗地——昌平區南邵鎮（昌平新城東區六期（東））0302-70地塊規劃用途為F1住宅混合公建用地，總面積8.37萬平方米，規劃建築面積16.75萬平方米，容積率為2，出讓年限為居住70年、商業40年、辦公50年，出讓起始價20億元，出讓保證金6億元。
該地也要求配建建築面積不少於3.52萬平方米的“公共租賃住房”，因此該地住宅只有約6萬平方米，其中約4.20萬平方米將是90平方米以下的物業。
首創則以33.4億拿下大興區黃村鎮興華大街地塊，溢價率118.3%，中原地產首席分析師張大偉估算此地樓面價為3.47萬元/平方米。
據觀點地產新媒體查詢，大興區黃村鎮興華大街DX00-0202-0307地塊規劃用途為B4綜合性商業金融服務業用地，總面積8.42萬平方米，規劃建築面積13.45萬平方米，容積率為4，出讓年限為商業40年、辦公50年，出讓起始價15.3億元，出讓保證金4.6億元。
政策與市
5月4日，國土部與國家發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃（2015~2020年）》明確：“未來5年，原則上不再安排京津冀地區優化區的新增建設用地，鼓勵將存量建設用地轉化為生態用地。”
《規劃》明確將京津冀地區劃定為減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區四個區位，明確各區土地利用原則和利用導向根據這四個區位來供應土地。
按照初步規劃，減量優化區是指北京四環以內地區；存量挖潛區是指北京四環至北京六環；增量控制區是指北京六環至和河北交界線處、京津冀生態保護地區，比如北京順義東部等13片集中分佈的耕地地區；適度發展區是指燕郊、大廠、香河、固安、涿州、天津武清等地區。
另外，5月5日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會、通州區人民政府聯合發佈《關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》。
據觀點地產新媒體查閱公告，《通知》明確提到，購買通州區商務型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒擁有住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）或單身人士；已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭；在本市沒擁有住房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年（含）以上的非本市戶籍居民家庭。
對於已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，不得購買通州區商務型公寓。
《通知》還指出，通州區新建商業、辦公項目應當按照規劃用途銷售，只能出售給企事業單位、社會組織等，且上述單位購買後再出售時，仍須出售給企事業單位、社會組織等。
《通知》規定，文件發佈次日起，居民家庭購買的通州區商務型公寓，今後在核驗購房資格時計入該家庭的住房套數。5月5日前已由居民家庭或個人購買的通州區商務型公寓和商業、辦公項目，再次出售時可按之前的相關規定執行。同時，通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理其他規定不變。
北京區域房地產項目一週銷售數據(2016年5月2日-5月8日)
數據來源：北京市住建委、觀點數據研究中心