觀點地產網 得益於萬科與深圳地鐵合作的高度聚焦，切入城市地鐵物業大蛋糕已成為近期房地產圈關注的熱點。然而，在萬科與深鐵的合作因為多種因素依然尚未成功之際，身處羊城的越秀集團卻搶在了萬科前頭，與廣州地鐵簽署戰略合作協議，喝上了房企與地鐵聯姻的“頭啖湯”。

4月15日，廣州地鐵集團官網披露，“2016年4月13日，廣州地鐵集團與廣州越秀集團正式簽署企業戰略合作協議，這標誌着廣州市兩家大型國有企業集團正式建立全方位戰略合作伙伴關係。”

對此，有市場分析人士告訴觀點地產新媒體，這兩個大型國企的合作有着廣東國資改革大環境的促進因素，同時雙方聯姻也更多是出於優勢互補共同發展的想法。

不過，對於這在業內人士看來似突然宣佈的合作，“其實很早之前就已經有合作意向了。”越秀集團相關品牌負責人如是透露。

越秀與廣州地鐵聯姻

雖然廣州地鐵因交通業務而被熟知，但據觀點地產新媒體瞭解，除了遍佈廣州的地鐵軌道交通，廣州地鐵集團旗下還有房地產物業開發經營、媒體廣告等地鐵附屬資源、金融貸款、軌道交通培訓、軌道交通裝備製造等多項業務。

其中，主要負責地鐵沿線上蓋物業、地下空間、車輛段上蓋物業等資源的開發經營的廣州地鐵房地產事業總部還是廣州地鐵未來的“核心業務和利潤中心”，以及“地鐵+物業”發展戰略的具體實施平臺。

而據廣州地鐵官網上透露的信息，廣州地鐵集團總經理丁建隆和廣州越秀集團董事長張招興於4月13日簽署的戰略合作協議中提到，未來越秀集團及廣州地鐵將在在資本運作、金融服務、物業開發、雲計算等領域進行全方位的合作。

地產方面的合作則包括雙方旗下相關上市公司及擬上市公司開展戰略層面的股權合作，綜合金融產品及服務，拓展商業、住宅地產的“開發+運營+金融”合作，以及大數據開發下的新型城市綜合服務功能開發。

觀點地產新媒體聯繫越秀集團及廣州地鐵相關負責人瞭解雙方合作的細則，但兩方均表示目前具體的合作模式和細節仍在洽淡中，尚不方便公開。

有業內人士表示，目前廣州地鐵在廣州有不少的房地產項目，未來或許會和越秀在這些項目上開展合作。

據瞭解，廣州地鐵在廣州荔灣區、海珠區、白雲區以及佛山南海均有住宅和商業項目，且基本為地鐵上蓋物業，目前已經開發完成的項目有紫薇花園、貴賢上品、動漫星城地下空間、芳村商業街、五月花廣場、佛山南海金融城、悅江上品、荔勝廣場等。位於廣州白雲區白雲新城的紫薇花園，還是廣州地鐵與保利地產於2008年合作開發的商住小區項目。

同時，廣州地鐵還計劃開發燕塘、北京路、一德路等項目，還有四號線南沙停車場、六號線蘿崗車輛段、八號線白雲湖車輛段等7個車輛段上蓋物業，計劃興建物業面積超過500萬平方米。

此外，廣州地鐵還曾在2010年11月以86億元總價、17276.4元/平方米的樓面價拿下廣州老城區單價地王——位於廣州荔灣黃沙大道的舊南站地塊，並在2014年6月宣佈將這一建築面積近50萬平方米的地塊規劃為大型高檔小區。

有趣的是，當時越秀集團旗下的廣州越秀城建地產也參與了舊南站地塊的競拍，而且還是廣州地鐵的強勁對手。

俗話說三十年河東三十年河西，雖然當時還是競爭對手，但如今已簽署戰略合作協議的廣州地鐵和越秀集團，未來或許將變成共同拿地、開發項目的“同盟軍”。

而且，觀點地產新媒體發現，在爭奪舊南站地塊之後，簽署戰略合作協議之前，越秀集團和廣州地鐵的合作其實早已開始。

在2013年6月的廣州金交會上，越秀集團旗下的越秀融資租賃有限公司就和廣州地鐵下屬的廣州市地下鐵道總公司簽訂了金融服務協議。同年8月，雙方還在廣州地鐵總部正式簽訂了等值兩億美金的融資租賃合同。

所以，也正因為“曾在地鐵境外融資、設備租賃等方面開展了卓有成效的合作”，此次簽署的合作協議將廣州地鐵和越秀集團合作的範圍進一步擴大到了房地產、金融、大交通等多個領域。

“未來廣州地鐵和越秀集團將在地產和金融領域有更深入的合作。”越秀集團品牌負責人表示。

地鐵綜合體利益共享

在萬科與深圳地鐵的合作尚遙遙無期之際，越秀已與同城盟友廣州地鐵順利牽手並展開了合作。如今，隨着國內萬科、越秀這兩大房企在短短一個月內陸續傳出與城市地鐵企業合作的消息，已使得地鐵綜合體開發運營背後的未來前景變得更受行業矚目。

對於為何選擇與地鐵企業開發地鐵上蓋物業，萬科董事會主席王石曾表示，日本及香港不少的大型企業都是因為綜合和交通結合起來的綜合體開發而成為了非常大、有影響力的公司。

代表着城市發展城都的地鐵等軌道交通往往位於城市區域的中心地段，而地鐵沿線的土地無論是位置還是資源、配套等也都較為優質，因而，在地鐵上加蓋物業的話，人流量基本無需擔心。

對地鐵企業來說，尋求房企合作不僅能減少地鐵開發過程中的資金壓力，也能借助房企的專業開發經驗，同時上蓋的商業、住宅物業亦能為其帶來更多收益和人流量，實現企業持續的發展。

於房地產商而言，與地鐵企業合作不僅意味着能夠在地價昂貴的一線城市源源不斷地獲得優質土地儲備，還能將地鐵交通巨大的人流量轉為客流量，這不僅能給住宅和商業項目租售價格帶來巨大上漲刺激，也將幫助企業實現快速大規模的擴張。

而在萬科與越秀之前，其實已有上實城開、京投銀泰等房企分別在上海、北京搶食地鐵上蓋物業開發這一大蛋糕。

其中，上實城開和新鴻基地產合作的TODTOWN天薈商業、住宅、寫字樓綜合體項目就位於上海閔行區地鐵1號線莘莊站上蓋，雖然周邊配套層級不算高，但地鐵密集的人流已足以支撐項目發展。

而京投銀泰的大股東北京基礎設施投資有限公司就是負責北京地鐵開發建設的國企，近水樓臺先得月的京投銀泰因此獲得了多個地鐵上蓋物業，並藉助該類物業的銷售將原本處於虧損的業績扭轉為盈，同時實現規模的不斷擴張。

據觀點地產新媒體瞭解，由於一線城市地價昂貴，在北上廣深等城市，研發建設地鐵上蓋物業已成為節約和高效利用土地的新模式。全國範圍內，包括龍之夢繫列、廣州太古匯、成都來福士等綜合體項目，均被認為是較為成功的軌道交通綜合體項目。

“隨着國內一線城市人口數量持續增長，地鐵上蓋物業模式已成為一種普遍認可的趨勢。”有分析指出，利用地鐵車輛段或地鐵站的交通便利性，在其上方加蓋商業建築，不僅方便乘客和吸引顧客，更能帶動商圈的發展與提升。

優勢互補、共同提高無疑是越來越多房企與地鐵企業牽手合作的主因。不過，在此次越秀集團與廣州地鐵的合作上，也有業內人士向觀點地產新媒體分析表示，在近年國家提出的國資改革大背景下，越秀集團與廣州地鐵這兩大廣州國資委旗下的企業進行合作，其實也存在着國資企業資源整合、調整資本結構的因素。

此前還有研究報告指出，在廣東的國資改革中，已經形成品牌或有一定經營績效的廣州市地方國企，或將受益於改革激勵機制進一步提升經營績效，“越秀地產等有望成為重組整合未上市資產的標的。”