觀點地產網 雖然與融創在不同道路上漸行漸遠，但二者的業績會卻再次意外撞上同一個日子。
3月29日，這邊廂融創發佈會剛在港麗酒店落下帷幕，時隔近三小時後，綠城管理層現身文華東方酒店。
約60分鐘內，時常跳躍在會場的關鍵詞則是“毛利率下跌”“三四線換倉”“債務結構改善”以及“做大代建業務”。
對於上述問題，綠城管理層向觀點地產新媒體拋出了“兩個目標”：一是“希望毛利率維持在20%甚至更多”；二是“到2017年底，完成三四線土地換倉”。
毛利率與淨利
綠城年報顯示，於2015年報告期內，公司實現物業銷售毛利41.94億元，物業銷售毛利率為18.0%，較2014年的23.5%有所下降。
對此，綠城官方給出的解釋是，主要因為本年度交付項目中有一定比例項目位於三四線城市，過去幾年受房地產行業調控政策影響導致項目銷售價格偏低，很大程度上影響了物業銷售毛利率。
據觀點地產新媒體查閱相關數據，過去三年綠城的毛利率分別為28.4%、23.5%及18%，總體呈現一路下滑之勢。
“現在房地產暴利時代已過去了，整個行業的毛利率都在降低，我們的目標是維持在20%甚至更多。”業績會上談及跌破20%的毛利率，綠城執行董事李青岸指出。
毛利率創新低已成事實，綠城接下來該如何改善這一數據則是現場媒體更為關注的問題。對此，李青岸表示，購入合適地塊、加強成本管控、調整投資佈局是解決上述問題的三項“武器”。
“無論是5.5萬元/平的北京朝陽區將臺地塊，還是4.5萬元/平的杭州主城潮鳴艮山宅地，拿地價都是合理的。”李青岸稱，這些“地王”的紅利還存在，未來也可保證產品的溢價。
成本管控上，資金成本的降低無疑是其中重要一環。據綠城首席財務官馮徵介紹，當前綠城一年期債為150億元，一到兩年期為77億元，兩年期以上為220億元。
“關於一年期債務方面，我們已經全部做好融資計劃，包括近期的7.2億美元貸款。”馮徵稱。
早前3月18日，綠城（作為借款人）、公司若干附屬公司（作為擔保人）與多家金融機構（作為貸款人）訂立貸款協議，該等金融機構將提供一筆高達7.2億美元的定期貸款。
綠城表示，該筆貸款將作償還若干其現有的負債及一般營運資金及資本開支需求用途，貸款將於貸款協議日期起計36個月內最終還款日期前分期償還。
除毛利率創新低外，於報告期內，綠城中國淨利潤為12.59億元，較2014年的32.10億元減少60.8%。
“除毛利下降之外，主要是因為銷售及行政開支中，人民幣急速貶值引起淨匯兌損失大幅增加，且人力資源成本和酒店運營成本也有一定幅度的增長所致。”綠城於年報中指出。
當觀點地產新媒體就此追問綠城執行董事兼行政總裁曹舟南時，對方在匆忙行程中間給出這樣一句話：“此前融創降價銷售造成的後遺症”。
三四線的換倉計劃
在毛利率與淨利率引發的大討論外，“三四線換倉”則是曹舟南口中當下綠城勢在必行的大動作。
“最晚在2017年完成三四線庫存的換倉。”在業績會上，曹舟南給所有綠城人勾勒出了一個計劃時間表。
據曹舟南介紹，目前綠城在三四線的庫存（包含土地）為1200億元，從嚴格意義上來說，則是700多億元，而去年719億銷售中有350億來自三四線城市。
綠城2015年報顯示，在其業績區域分佈中，浙江地區（除杭州以外）項目實現物業銷售收入75.88億元，佔比32.5%，位居首位。
杭州地區項目實現物業銷售收入68.98億元，佔比29.6%，位居第二；山東地區項目實現物業銷售收入33.40億元，佔比14.3%，位居第三。
而李青岸則另外補充道，在完成上述換倉前，原則是綠城將不會在三四線新增土儲。其實，在2015年綠城已明確將北上廣深及杭州、天津、南京、武漢、合肥、濟南、鄭州、廈門、福州、成都、重慶15個城市作為聚焦重點。
同時，通過土地公開競拍、項目收購等方式在上述區域新增8個項目，預計新增可售房源貨值約人民幣411億，其中6幅地塊位於北京、杭州、濟南等地。
實際上，“換倉”也就意味着綠城需加快三四線去庫存節奏，而“降價”似乎是多數同行採用的計策。但在業績會上，曹舟南則明確對觀點地產新媒體等強調稱：“降價去庫存不是綠城的首選，而是要增加服務內容。”
翻閱綠城年報，不難發現，因銷售佔比較高的台州寧江明月、青島膠州紫薇廣場、慈谿誠園等較多項目均位於三四線城市，2015年度其交付物業銷售均價為每平方米14481元，較2014年的每平方米15546元減少6.9%。
值得一提的是，綠城在進行“三四線換倉”計劃的同時，也在加快代建項目的品牌和管理輸出，提高公司輕資產業務比重，並形成全產業鏈整合，統一為完整代建品牌。
“因為代建的利潤很高，我們將一直做下去，預計今年的代建管理收入將達到100億元。”綠城管理層在投資者會上透露。
去年8月2日，綠城完成收購綠城鼎益房地產投資管理有限公司及綠城時代城市建設發展有限公司的交易，2015年9月23日，新的綠城代建集團即“綠城管理集團”完成組建。
目前，綠城管理集團下轄項目60個，總建築面積約1921萬平方米，預計代建項目總可售金額約人民幣1363億元，綠城管理集團預計可從中取得代建管理收入約人民幣50億元。於2015年，綠城管理集團實現代建管理收入約人民幣3.36億元，淨利潤約人民幣1.05億元。
以下為綠城中國控股有限公司2015年全年業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：近期不少央企有一些地產業務的重組，比如中海、招商，請問中交和綠城有沒有類似的計劃？另外，最近一些一線城市出臺了限制的政策，這些政策會不會影響到綠城的銷售，會有多大的影響？
李青岸（執行董事）：關於第一個問題，去年一年，確實很多央企進行了地產業務的重組，中交作為一個央企，它進駐綠城時，其實是一個戰略性的合作。從目前來看，中交作為綠城的第一大股東，在綠城整體管控方面是一個比較合理的狀況。
此外，未來綠城中國跟中交的戰略合作肯定是共贏的。一方面，中交依憑它作為央企以及世界500強企業的背景，給綠城帶來資金的輸入和資源的共享，而這在2015年中可以看到相關的動作；另一方面，綠城則把在品牌、運營和人才方面的優勢輸入中交。在一個很強的戰略合作之下，如果合作雙方能夠實現共贏，那麼進一步的重組的動因不是特別的強烈。
至於中交建如何進行地產板塊的重組，那是中交建未來的發展方向，而目前中交旗下的A股上市公司中房地產已經開始停牌重組。未來綠城與中交會不會有更大的資產重組，公司高層也在研究探討，我們也在期待。
關於第二個問題，從今年的兩會以來，地產方面確實有了很多的激勵政策，包括稅收、貨幣政策、財政政策等等，但是前幾天上海突然出臺了一個限制政策，我覺得這不是“剎車”，也不是像過去那樣強行地用“政府的手”來干預市場的發展，而是相當於對一個高速行進的列車進行局部的調整，或者對局部城市的調整。在北京、上海這些地價、房價過快增長的城市，“政府的手”適當干預，我覺得這是正常的。
總體來看，這些限制政策對於綠城的銷售沒有巨大影響，包括我們的銷售額和銷售價格。截至今日，綠城的銷售和回款都突破了130個億，這是創歷史新高的，而今年是最好的一個年份，一般第一季度能夠突破100億元，已經是非常理想的狀態，但今年在兩個月的時間就突破了“雙百”，所以我認為個別城市的調控不會影響到今年房地產整體的發展。
現場提問：前面綠城提到物業銷售毛利率為18%，較之前有所下降，主要有幾個原因，其中一個就是有一定比例的項目位於三四線城市，請問這部分項目現在還剩多少貨值？在你們去年的銷售構成中，三四線的項目又有多少？剩下部分項目的貨值預計什麼時候結束週轉？
曹舟南（執行董事及行政總裁）：對三四線城市來說，比如我們在海南的綠城藍灣小鎮，這也算三四線城市的項目，這個項目毛利率是最高的，因為當時的地價只有30多萬元一畝，而現在的地價已經漲到400多萬元一畝了，但是這個項目也是劃到了三四線城市。
從絕對數來講，公司目前在三四線城市的存量，包括土地存量在內，一共有1200多個億，但是嚴格來界定的話，我認為還有700多億。在綠城去年完成的719億銷售額中，存量是450億左右，其中三四線城市佔到350億，而到明年底必須把目前700多億接近800億元的三四線城市存量全部置換完畢。
現場提問：通過什麼手段去化這部分存量呢？是降價還是其他手段？
曹舟南：從我們在全國已經進入的54個城市的情況來看，從去年年底開始，絕大部分城市項目的銷售非常順暢，到3月20號我們完成了一季度的全部指標，銷售130多億，資金回籠也達到130億，這是綠城歷史上沒有的。
中央政府號召去庫存，這是什麼概念？換句話說，如果我是一個大開發商，那麼我有很大的迴旋餘地，但是當我是一個小開發商，我就只做幾個項目，永遠不會去庫存，因為在虧損去化的同時，企業也就會破產。因此對於怎樣去庫存的問題，我可以明確告訴大家，綠城去庫存的手段中，降價一定不是首選，而是服務品質，增加服務內容，增加分母部分，才能加大服務價值。所以，大家看到在去年綠城面臨一些挑戰，這兩年也將繼續去庫存，到明年肯定會給大家一個比較理想的去庫存戰略結果。但是，從綠城本身角度來講，降價肯定不是首選的策略。
現場提問：公司到底用什麼策略來保證毛利率水平？會不會在二線更多地拿地，具體是怎麼考慮的？
曹舟南：從去年開始，只要在合適的城市投資，那麼綠城的毛利率一定是能夠有保證的。綠城毛利率低的問題，是它的投資戰略在一個較長時間裏出現的問題，當然也有它的合理性。
另外，在產品方面，綠城項目的品質是最好的，不管是在單價較高的北京、上海或者是單價相對較低的杭州、南京，同樣的產品都會採用同樣的機制進行建造，從產品的營造成本投入來看，幾乎是一樣的。
在佈局區域方面，目前綠城已經確定下來，未來就進入中國的12個城市，其它的全部不進入了，比如我們現在公佈的一線城市，加上天津、濟南、南京、合肥、杭州、福州、廈門、武漢、重慶、成都。
現場提問：綠城是退出三四線了嗎？置換是到2017年完成嗎？
曹舟南：對，這個戰略已經確定下來了，只要我們堅守着這樣一個投資戰略，我相信等我們換倉完以後，就能把三四線城市的存量全部置換完畢，置換完以後對綠城非常有幫助，目標是2017年年底完成。
現場提問：上海和深圳的限制政策出臺之後，對豪宅會形成打擊，公司今年會不會相應對產品和拿地佈局做調整？
曹舟南：關於上海和深圳限制政策對於豪宅的影響，據兩個例子，去年綠城在杭州做的項目，82平米的中式別墅，總價200萬元，3天內被客戶搶完了；另外去年楊柳郡項目，1038套房子，當天全部搶完，所以我們對綠城的品牌和對新產品研發投放能力有絕對的信心。
目前上海的新政，關鍵取決於他們對豪宅的定義，不是簡單地認為豪宅面積要大，要做得金碧輝煌，豪宅之所以為豪宅的關鍵，一是它的空間舒適感，二是建築與自然、建築與人的協調性，三是在建築硬件以外有沒有直入到心的服務和軟性價值體系，這一塊我們在杭州也做了很大的調整。換句話說，哪怕是在上海、深圳所謂的豪宅裏面，你賣2000萬一套，一定是有非常強的市場。
現場提問：您的意思就是會多做小戶型？
曹舟南：我認為的豪宅是性價比比較高，客戶受眾面比較廣的，不要老盯着那2%的人，而應把受眾放大到10%、20%，讓受眾都買得起這樣的豪宅。在全國去庫存之時，上海深圳這樣個別城市的調控，一定會越調越高，因為它的供需矛盾已經存在，這是沒有辦法調控的。
現場提問：在上海出臺的嚴控政策中非普通住房首付要七成，比如綠城的房子總售價為1000萬，首付700萬，但是哪裏會有那麼多人有700萬？
曹舟南：2000萬的豪宅現在大家都搶着買，客戶的購買力非常強。我認為上海和深圳這樣的調控政策從需求的角度來講是沒有什麼用的，真正有錢的人一次性刷卡就購買了，而對於控制炒房還是有一定作用的。
現場提問：剛才說公司不考慮做外匯對沖，但是如果不做外匯對沖，就是多發境內債，並且綠城也借美金債，然而現在普遍還是覺得人民幣繼續貶值的可能性比較高，怎麼來防範人民幣繼續貶值的風險？
馮徵（首席財務官）：關於人民幣貶值的問題，我們現在已經在安排發行境內債，這個境外債其實是以境外債來置換境外債。目前公司沒有再大量發境外債。如果用境內債償還境外債就虧損了，並且首先虧損了匯率。
現場提問：現在還掉了就不再借了？
馮徵：境外債的償還，綠城是依靠境外項目的營收來償還，以美金還美金，因而我們的現金流是沒有匯率損失的。今後的融資主要以國內的人民幣為主，但是我們也會做境外的業務，包括收購等等，因而還是會需要外幣，所以要打通外幣市場。對於真正的匯率損失，公司是要防範的。
現場提問：另外公司到底用什麼策略來保證毛利率水平？
李青岸：關於毛利率改善的問題，我的理解是，房地產的暴利時代肯定是過去了，原來毛利率30%多、40%多，綠城也做到了，去年僅僅物業這一塊，不算資產收益，已經佔到18%。雖然我們希望毛利率不停地提升，但是目前國內房企，包括中國的實體經濟，能夠打造15%以上毛利率的企業已經不多了，房地產企業能達到18%，甚至維持在20%，我認為這是一個可投入的行業。
對於綠城，我們認為應該維持在20%甚至更多一點，這是綠城追求的目標。至於綠城毛利率為什麼會從25%降到23%，到目前的18%，這跟綠城2016竣工的項目、銷售的項目是有很大關係。三四線城市項目單價賣7000、8000元，最高賣到12000元/平方米，這個毛利率是沒有提升空間的。而且現在銷售的都是2012年拿的地，而那時候是地價最高的時候，現在房價又上不去，所以公司也在琢磨改善毛利率的問題。
在改善綠城的毛利率要從以下三個方面入手：一是從去年開始，公司陸陸續續拿到一些基本上我們認為還有土地紅利的地塊，比如北京四環的酒仙橋地塊。在公司確定的幾個城市內，我們在拿地方面一定要確保土地溢價的存在。
二是成本控制，在所有的成本控制方面，包括營造成本和財務費用資本化，從去年開始，綠城的財務費用基本降低了10%以上，所以未來財務費用資本化這一塊，資金成本上的降低依然很多；在營造上，我們在成本管控方面做了非常細緻的預算安排，未來不能敞着口去不考慮銷售，不考慮項目的市場定位，無限地做豪宅，肯定要做到匹配，性價比要匹配。
三是在開始投資階段就把毛利率水平提升作為首要任務。