觀點地產網 “最後，我公佈一下首創置業在資本市場裏的一項重大計劃。”3月21日，首創置業2015年業績會上，總裁唐軍在業績介紹的最後突然間加重了語氣，彷彿話音落下一秒後就將引起在場記者的一片譁然。
不過，他要說的事情在三天前首創置業就已通過公告進行過相關披露——首創置業公司董事會已經通過了其申報A股IPO一事，首創置業將發行不超過3.7億股A股。
觀點地產新媒體查詢發現，其上一次提出回A計劃是在三年前（2013年），經過粗略的計算，這一次已經是首創置業第7次嘗試回A。
在業內人士看來，首創置業在近幾年都保持着一個不錯的增長態勢，此次回A能否成功將是影響其未來是否能繼續保持增長甚至高速增長的重要因素之一。
業績持續增長
“2015年，公司的經營業績再創新高，約為158億元，較去年增長57.42%；集團及其合營公司、聯營公司實現簽約面積約278.7萬平方米，較去年同期增長11.7%，實現簽約金額約325億元，較去年同期增長30.8%。”在3月21日的業績會上，首創置業高層介紹了2015年的業績情況。
據觀點地產新媒體查詢，2013年，首創置業實現的簽約金額為196億元，同比增長48%；2014年，其實現簽約金額則為248.6億，同比增長26.8%，再加上2015年，首創置業簽約金額至少已經保持了三年的連續增長。
這個成績與同行之間做對比，首創置業似乎也不見遜色。據此前媒體所統計，從包括龍光地產、恒大、中國金茂等在內的13家房企公佈的2015年全年未經審計的銷售數據來看，13家企業平均漲幅達到31%，首創置業僅低於此平均線0.2個百分點。
顯然，銷售成績上看，首創置業表現不差。不過，值得注意的是，其利潤率方面的表現則不太盡如人意。
在業績會上，首創置業財務總監羅俊介紹：“2015年公司的毛利率與淨利率分別下降了12%和18%。”他稱，利潤率下降的主要原因為，核心城市高毛利項目在2015年結算收入階段性地減少，而位於青島、煙臺、鎮江等三四線城市低毛利項目大量結算收入；另外，部分高毛利項目通過股權轉讓進行整售，轉讓的收益沒有包含在利潤表的毛利率當中。
而此前，首創置業方面還曾表示，利潤率下降是如今行業的一個現實，“整個房地產行業普遍性的利潤率都在下降，最新的萬科年報顯示，今年的利潤已經不到10%”。
不管怎麼樣，利潤率的下降讓一些業內人士認為，其業績雖保持高速增長態勢，但這種“高速增長”並不太健康，而未來首創置業應當對其規模增幅和利潤增長做一個平衡。
首創置業似乎已經意識到這一點，管理層表示在2016年將以“有質量的增長”為核心理念，在近日的媒體見面會中，其還隆重推出中高端產品系列“天閱”，稱希望通過產品結構的優化調整升級，加大高品質、高附加值的產品，以此提升利潤空間。
再啓回A計劃
“利潤率的提升將有助於首創置業未來業績的健康增長”。在業內人士看來，如能通過A股進行股權融資，對於首創置業來講，在其努力保持業績高速增長的路途中更是如虎添翼。
三天前，首創置業發佈公告稱，董事會審議通過了其向中國證監會及其相關監管機構提出向合資格投資者發行不超過3.7股A股的申請，表明其再次計劃回A。
回顧首創置業的過往歷史，2004年、2007年、2009年、2010年、2012年及2013年其均有過回A的嘗試，雖然未能成功，但是如此看來，首創置業顯然很明白回A對於其自身發展的重要意義。
首創置業總裁唐軍在21日的業績會上着重回應了回A對於首創置業的意義，“A股IPO將優化公司資本結構，降低負債水平；進一步拓寬淨利融資的渠道，可採取A股可轉債發行、淨利增發、配股等融資方式，融資效率得到提到高；能提升公司市場形象，與境內外投資者擴大合作領域，豐富合作方式”。
無獨有偶，早前有分析師指出，“首創置業回A的意義在於股權融資，因為國企背景的企業在香港增發比較難，發債的話就必須考慮負債率的問題，而如果是在A股股權融資，就不用考慮負債率問題”。
儘管回A之路跌宕起伏，首創置業繼續堅持，其也將此前多次迴歸A股的失敗歸因於“時機不對”等外在因素。此次，首創置業再啓回A計劃，雖然已做過多次“模擬考”，但這一次究竟能否成功，也仍然是個未知數。
關於此次迴歸A股的進展，羅俊在回答觀點地產新媒體提問時提到：“從目前公司的進度來看，預計在2016年的上半年完成A股的申報工作，進入到中國證監會的審核過程，具體的事項需要根據中國相關政府機構審批確定。”
以下為首創置業股份有限公司2015年全年業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：2016年包括未來，有沒有什麼提高利潤率的措施？第二個，公司迴歸A股處於什麼樣的階段，今年有沒有可能完成A股上市？上市之後A股和H股的業務安排方面有什麼計劃？
羅俊：2015年公司的利潤率出現了比較明顯的下滑，但預計在2016年以及未來，公司的利潤率會出現穩步回升的狀態，主要的原因有兩個：第一，公司在2014年、2015年的核心區高毛利項目將在2016、2017、2018年陸續進入結算期，像北京、上海、天津的一批優質土地資源，目前從市場銷售情況來看，預計將給未來的毛利率帶來明顯上漲。
第二，公司在2014、2015年持續加大退出三四線城市，2015年已結算了一大部分三四線城市的項目，2016年開始，該部分低毛利項目會逐漸減少。因此，預計在2016年開始，公司毛利率將有所提升，而到2017、2018年，毛利率會有較大幅度提升。
關於迴歸A股的進展，從目前公司的進度來看，預計在2016年的上半年完成A股的申報工作，進入到中國證監會的審核過程，具體的事項需要根據中國相關政府機構審批確定。
第二，首創置業迴歸A股是同一個法律主體，是A+H的概念，所以在未來不存在A股和H股分工的問題。
現場提問：一線城市房價在上漲，而首創置業在北京有很多地，管理層怎麼看待一線樓市今後的發展狀況，一線城市還會有上漲的空間嗎？存在泡沫嗎？
唐軍：長期來看，房地產市場的發展肯定是看好的，中國經濟長期看好，房地產市場也是穩定發展，這是必然的。
第二，政府對房地產的去庫存政策，包括央行支持首套房貸款可以減少5%，在政策層面上對剛性需求給予了支持，而貸款利率也在下降，這刺激了首套房的提升。
第二，一線城市房價上漲是必然，但從長期來看市場不可能瘋狂地漲，一定會平穩上漲，這是大的趨勢。
從另外一個角度來看，首創置業從2013年開始進行戰略調整，重點回歸五大城市——京津滬、重慶、成都，此外，還加速在三、四線城市去庫存，並加大一、二線城市投資的投資力度，對市場的看好也印證了首創置業的戰略是正確的。
現場提問：現在一二線城市，或者三四線城市樓市分化較為嚴重，會不會對一二線城市項目發展有什麼影響？對2016年樓市的展望是什麼？
唐軍：我們非常看好中國樓市長期持續發展，就從首創置業的項目佈局來看，2013年就開始重點回歸一二線城市，特別是聚焦五大核心城市。另外，公司的業務線也聚焦在了三大業務線，比如剛需產品，首次改善型住宅的需求。
還有奧特萊斯特殊商業模式這個產品線，目前已經開業了四家，新佈局了六家，相信奧萊這個產品線仍然會有快速的增長。
第三條業務線則是，城市核心地段、地鐵上蓋物業相關的城市綜合體，這是我們非常關注的一個方面。
結合中國經濟發展新常態，結合中國經濟增長的長期發展趨勢，也隨着經濟的發展，生活水平的提高，對品牌的需求，對城市綜合體的需求，我們選擇了這三條業務線，這正好契合了整個經濟的發展。
從一個公司來說，除了自身管理水平要提高，產品要做好之外，跟上中國經濟發展的新常態，跟上中國地產發展的新常態是至關重要的，大勢，方向要找準。這段時間地產的發展，經濟的走勢更加印證了首創置業的提前佈局在戰略上有非常積極的意義。所以我們對公司的發展長期看好，而且除了正常的資源之外，首創置業還有核心資源的獲取能力。
樓市一定是新常態，政府已經講得很清楚了，我們非常贊成政府所講的，中國經濟6.5%的增長率已經是非常高的，前兩天李嘉誠先生也表態說6.5%的增長率很高。
另外，隨着中國城市化進程的不斷提升，二胎的放開，人口紅利還會持續。再過很多年以後，房地產這個行業也一定還是經濟發展的重要組成部分，這個行業不會隨着歷史的發展而消失，這是不可能的，只要有人存在，房地產行業就永遠不會消失。
現場提問：2016年公司對京津滬這三個城市的市場份額佔比有沒有一個明確的目標，會不會拓寬這些市場的份額？公司要積極拓展海外業務，悉尼大概佔了13%，提前佈局是不是因為未來有什麼想法？有沒有考慮擴大到其他的海外城市？
唐軍：2016年首創置業仍然把上海、北京作為土地獲取的重要組成部分，也希望京津滬的佔有率能夠得到大幅度提升，但這個還要根據土地資源獲取情況來定，沒有說今年一定要達到什麼比重。
但是從首創置業在這些城市的佈局可以看出，我們在土地拍賣市場方面非常進取，也參與了一些棚戶區改造和土地開發業務，這些業務都會協同公司在二級市場拿到的一些核心資源進行發展，這是非常具有戰略意義的。另外，關於海外，2016年，首創置業有計劃尋找機會進入墨爾本，或者悉尼其他地方。
長遠來看，我們還會進一步關注歐美核心城市，中國的公司現在規模大了，一線公司都會考慮讓一部分業務國際化，首創在這方面也會積極進取。海外業務除了悉尼之外，今年應該會到墨爾本，或者歐洲其他好的城市，現在還在謀劃當中。
羅俊：補充一點，在明年的簽約目標裏，可以看到京津滬所佔公司整個大盤的份額是57%。
現場提問：母公司有其他基建類型的業務，管理層也提到對地鐵上蓋業務會有興趣，未來首創置業跟母公司會不會進行這方面的合作？
李松平：首創集團是首創置業的母公司，現在持有首創置業55%的股權，是第一大控股股東。首創集團成立20年，首創置業成立13年，首創置業這十幾年的發展，品牌積累的價值支撐了集團的品牌價值。到去年年底，集團的總資產達到2300億，置業公司去年的資產也到了1000億，置業的資產佔到整個集團的40%。在利潤貢獻方面，去年集團利潤是50億，置業利潤是19.7億，置業的利潤貢獻也有40%。
這麼多年首創集團打造了四個主業板塊，首創置業為龍頭的地產公司是核心板塊，也是最大的一個板塊。無論從資產、利潤貢獻，或是從社會影響力方面，置業都是最大的公司。
另外，基礎設施板塊方面，首創集團旗下有兩條高速公路，現在有四條運營和即將運營的地鐵線路，在北京和香港鐵路公司以PBE模式合營4號線、14號線、16號線，包括大興線，下一步在地鐵方面還會有更多的線路，支持集團基礎設施板塊的發展。
未來集團在基礎設施板塊將進行鞏固戰略，在北京市要佔有三分之一的份額，到2020年，北京地鐵要突破1000公里運行線路，意味着首創集團旗下的合營公司約有330公里以上的既有路線。
當然我們通過十幾年的培育和發展，還培育了環境板塊，水、大氣、污泥、工業廢棄物、危險品廢棄物，這是首創集團的環境板塊，我們也有兩家上市公司在做這個環境板塊，環境板塊現在是成長最好的，是一個大的發展窗口期。整個中國環境需要治理的空間、深度、廣度都非常大。
而首創集團第四個業務板塊是類金融板塊，證券公司，如首創證券、第一創業證券，還有擔保公司、農業投資公司、創投公司、小額貸款公司，這些都是金融板塊。我們金融板塊現在做得不錯，去年金融板塊人不是很多，資產量也不是很大，但其去年為集團做了13億的利潤貢獻。
剛才介紹的四個板塊都和城市有關係，都是為城市服務。在這幾個板塊的共同發展過程中，首創有很多協同資源，比如說地鐵，現在政府也在鼓勵社會資本進入到軌道交通中，現在地鐵高速發展，是很大比重的投資。通過新的PBE模式，社會資本會佔到70%，比如北京一條地鐵線一公里需要10億，投資比重非常大，投資強度也非常大。
如何使地鐵的運營發展有空間，我們在借鑑港鐵地鐵物業與地鐵上蓋協同發展的模式。目前，在跟政府積極爭取，和合作方也在積極探討。
圍繞軌道交通，我們地鐵上蓋地產的開發是集團基礎設施板塊和房地產板塊合作的一個協同平臺，如果這個運營模式打造出來，政府把這些資源釋放出來，我們就能夠把這個平臺打造好，並將會成為置業後期發展的業務創新。
首創在全國政府溝通、聯絡、合作，在談水務項目等項目時，首創會和對方推薦奧萊項目，以此推進置業奧萊項目的落地，推進置業五年20個奧萊的戰略。
從集團協同發展方面來看還有很多的題材和空間，集團在這方面會不遺餘力的支持首創置業的發展，過往的首創集團是靠置業來支撐大的局面，無論從收入、資產還是利潤貢獻方面來講，未來五年，乃至更長時間置業還會成為首創集團旗下最大的一家公司。