中國成為2015亞太地區第二大境外資本投資熱點區域
上海仍將是中國最活躍的市場
2016年3月1日，上海——全球領先的房地產服務商戴德梁行最新發布的《中國物業投資市場2015年第四季度回顧與展望》報告顯示：繼第三季度創歷史新高之後，大中華區16個城市的第四季度物業投資量環比下降了45%至266億人民幣（42億美元），但單季度交易額仍舊高於2015上半年總和。按全年來看，儘管面臨宏觀經濟放緩、資本外流、股市大幅波動以及人民幣貶值等難題，中國物業投資共錄得1002億人民幣（157億美元），與2014年相比增長了10.4%。
上海仍是中國最活躍的投資市場，全年商業物業成交額高達人民幣584億元，同比增長了50%。中資企業、金融機構和房地產私募基金是成交的主力。本年受市場矚目的成交包括：北京國盛廣場（105億人民幣，17億美元）、第三季度成交的上海企業天地一期和二期（66億人民幣，10億美元）、第四季度成交的李錦記與萬科集團聯合以57億人民幣（8.9億美元）收購的上海企業天地三期和凱雷投資集團斥資14.6億人民幣（2.3億美元）收購的位於上海的萬寶國際廣場寫字樓。
戴德梁行大中華區投資及顧問服務部主管李志榮表示：“儘管近期中國股市經歷了大起大落，人民幣匯率也波動不止，香港和境外投資者卻實際上在上海增持了其在華資產。由於上季度的勢頭太猛，國際媒體濃墨重彩地報道了中國資本外流，儘管如此2015年全年離岸資本在華物業投資高達348億人民幣（55億美元），錄得歷史新高，使中國成為2015年度亞太地區除澳大利亞之外的第二個非境內資本投資的熱點區域。境外資本的持續流入反映了投資者對中國主要城市的信心，這些城市有着大量的核心與超核心投資物業，而這些優質物業的供應量卻在降低。”
2015年第四季度大宗物業交易活動較為平淡，交易額環比下降44.8%，同比下降25.4%至266億人民幣（42億美元）。本季度最大宗的交易是上海繼上季度以超過10億美元成交的企業天地一期與二期後，在本季度以57億人民幣（8.9億美元）成交的企業天地三期（表1）。
港資在物業市場表現活躍，除了李錦記與萬科集團聯合收購了瑞安房地產的企業天地三期，香港的ARA也以30億人民幣（4.7億美元）收購了東亞銀行大廈，為本季度第二大宗物業交易。此外，太盟投資參與了收購仙樂斯廣場。
投資者在本季度仍然顯示出對酒店交易的興趣，繼上季度後，上海再有兩棟酒店物業分別以12.6億人民幣（1.98億美元）和4.6億人民幣（7.2億美元）成交。
本季度土地成交保持了上季度的高增速，環比增長45.9%，同比增長70.7%，土地交易總額達3461億人民幣（542億美元）。從大宗交易的城市分佈來看，北京和上海的土地交易佔16城市總和的一半以上，分別為32%和21%。二線城市中最突出的為南京，佔10%。
根據新的政策法規，中國在2014年底重新對房地產開發商開放國內債券市場。這已經對較大開發商的資金鍊產生了巨大影響，由於良性在岸貸款條件，這些開發商的融資渠道將保持順暢。國內資本的流動性足夠支撐新生國內開發商的債券市場，隨着國內建造業的復甦，證券市場將在2016年繼續保持開放。鑑於國內充沛的資金流，相信國內企業買家、私募股權基金和機構投資者及高淨值人士會在商業地產投資市場繼續表現活躍。
戴德梁行大中華區研究部主管聶安達認為：“當今對於海外基金來說最重要的主題，是“投向高質量資產”。上海仍將是中國最活躍的市場，並在2016年及之後的幾年有穩定的新增供應。我們可以觀察到的一個明顯趨勢是資本傾向於投入一線城市的核心資產，特別是商業物業。他們主要使用的策略是購買核心資產，或者收購非核心資產並對其重新定位或內部升級。展望未來，我們預計在北京、深圳和廣州，市場的主要驅動力將來自企業自用型投資，和資產結構及投資者的不斷多元化。”
然而，總體來說海外投資者在一線城市收購核心增值型資產越來越困難。商業地產的投資收益越發具有吸引力，所以國內企業、機構和私募基金將收購該類資本的門檻提高，而且未來會越來越高。因此，在過去的一年間高增值的投資機會已經越來越難得，而在接下來幾年會更加稀少。而機會型投資策略似乎更適合二線城市，但二線城市更適合於針對專門領域地產的國內投資者，因為他們對當地市場的情況更加敏感。
2016年一線城市的核心增值型投資機會將呈現出更加緊缺的態勢，因此我們預計資本會繼續湧入中國市場，為一線城市經濟彈性投出一張信心票。