觀點地產網 坐穩綠城第一大股東寶座後，內部地產業務整合走勢則成為中交的下一個攻堅堡壘。

雖早已被各種傳言、猜想裹挾，但在過去近一年時間內，中交方面並未對此給出過詳細官方說法。因此，22日晚一則“涉及重大資產重組”的公告再次點燃此話題。

2月22日，中交旗下的中房地產股份有限公司公告宣佈，公司正在籌劃重大事項，擬收購中國交通建設集團有限公司旗下優質地產項目，該事項可能涉及重大資產重組。

中房地產表示，鑑於該事項目前尚存在不確定性，為避免引起股價異常波動，公司自公告之日開市起停牌，並將在5個交易日（含停牌當日）內披露相關事項並復牌，或者轉入重大資產重組停牌程序。

儘管仍存諸多可能變數，但這消息無疑打開了中交地產A+H平臺計劃的窺視缺口，而這背後隱現的則是其地產霸主路線圖。

正如此前坊間曾有的評論指出，“如果綠城和中房集團合併整合，將誕生中國最大的房地產公司之一。”

重組中房戲碼

作為國內地產上市平臺，中房地產無疑是中交整個重組大計中最為關鍵的棋子之一。

據觀點地產新媒體瞭解，中房地產前身殼為重慶實業，並於1997年4月在深圳證券交易所上市，經營業務為實業投資，利用外資投資，高科技開發等。

2008年，該公司經過資產重組上市，經營範圍變更為從事房地產開發經營業務，實業投資，物業管理，高科技開發，設備租賃等，成為中住地產的控股子公司，中國房地產開發集團公司（中房集團）為公司的實際控制人。

此後，2010年因中房集團和中交集團重組，重慶實業的實際控制人變更為中交集團，並於2013年正式更名為中房地產。

在中交集團全資控股中房地產五年後，2015年7月8日，中住地產100%股權已經無償劃轉至中交房產。劃轉完成後，中住地產成為中交地產的全資子公司。

“股權劃轉完成之後，公司（中房地產）成為中交集團唯一在A股上市的地產平臺，未來整合價值凸顯。”安信證券於去年8月的研報中如是評價。

對此，有相關分析指出，上述提及的“價值”首先體現在中房地產自身的資產內容上。據觀點地產新媒體查閱相關資料，截至去年8月初，中房地產土地儲備接近316萬平方米，且主要集中在二線城市，“穩定性相對較好”。

具體看，中房地產旗下共有9個項目，其中長沙2個項目，佔比46%；重慶4個項目，佔比33%；蘇州一個項目，佔比9%；天津2個項目，佔比12%。

除了“穩定”的土儲外，安信證券分析師另於報告中分析稱，“公司地產業務也相對穩健”。統計數據顯示，2010至2014年，中房地產營收從4.32億增長到7.08億，年化複合增長率達到13.1%。

然而，受制於規模較小，目前中房地產的主力結算項目主要來自中房瑞致，單項目佔比較高，這也加大了其業績不確定性，特別是在市場波動時。

在這種情況下，中房地產2015年上半年營收為3.08億元，同比下滑33.4%。與此同時，淨利潤也波動較大，2014全年為0.67億元，而2015上半年則為0.21億元，同比下降74.1%。

A+H平臺計劃

即便2015全年樓市後半場出現了意外爆熱，但中房地產的業績表現仍為“一般”。安信證券在其三季報點評中稱：“在中交房地產集團成立後，中房地產未來仍需中交集團的豐富資源和加速整合來降低經營性波動。”

觀點地產新媒體查詢數據，截至2015年半年度，中國交建總資產規模達到8047億元，環比上升3.12%；營業收入達到10195.77億元，環比增長37%。

無疑，中交集團不斷增加的資產是中房地產未來做大規模的重要支撐。然而，在業內人士嚴躍進看來，中交集團的心思顯然不止如此簡單，“最終想通過中房地產搭建一個地產A+H雙平臺”。

其實，在名義持有中房地產、中交地產、綠城地產三大地產平臺公司後，去年7月28日，中交房地產集團有限公司（“中房集團”）成立。

“這是中交集團為進一步優化資源配置、提升房地產板塊整體優勢而設立的專業化子集團，是地產板塊改革的初步成果。”中交集團表示。

隨後不久，中交集團方面於公開場合透露稱，未來中房集團將繼續深化整合，進一步做好對綠城的管理和支持，與此同時進一步加快中交地產和中房地產的業務整合。

話音剛落，關於中交地產、中房地產整合猜想立即在地產圈濺起各種水花，其中有一種方案被傳閱甚多。

該方案指出，先是整合中交地產、中房集團和聯合置業，實現A股上市平臺“中房地產”的調整。接下來，將中交投資旗下地產項目和中交子公司地產項目整合到中交地產內。

完成上述步驟後，在H股利用綠城平臺，改為中交綠城，實現中交地產板塊A+H股的同時上市；最後，將中交擁有的儲備土地全部整合到中交地產上。

針對上述內容，觀點地產新媒體致電中交相關人士，但並未得到及時答覆。然而，對比22日的公告內容，不難發現，中交集團此番調整動作恰在一定程度上符合方案中的“第一步”。

不管未來中交的整合大計會否正如大家所測，但A+H平臺計劃則被認為是大概率事件。然而，與萬科、金隅、新城不同，在當前情況下，中交的A股、H股平臺劍指的是兩個不同的資產包，這無疑也給其地產重組增加了幾分複雜性。

擺在中交面前的現實問題是：把綠城作為中交的子公司就要求其擁有綠城中董事會半數以上的表決權。如果通過增持來實現絕對控股，中交難免要發起全面要約收購，這顯然不是最優方案。

因此，在中交入主後綠城的首場業績會上，關鍵詞變成了“整合”，即同時擁有中房地產和綠城中國兩大房地產上市平臺，中交將如何完成地產業務的整合。

去年8月31日，首次以綠城聯席主席身份出席的朱碧新曾對觀點地產新媒體表示，中交與綠城的業務重組並不簡單，重組在考慮之中，還沒有完善的方案，但會加快研究。“總的來說，整合明年將進行。”

而後在公開場合中，綠城首席財務官馮徵也就此事公開表態稱，在以海外地產為主攻方向的前提下，中交就是要把整個地產業務全部注入到綠城中國這個境外的殼中，實現地產業務的整體上市。

然而，招商證券蘇淳德在研報中對上述觀點給出了質疑式批判：“綠城新管理層——中交資產注入計劃短期內較難實現，公司可能需要1-2年的時間，調整其土地結構和房地產開發戰略以提高盈利能力，短期內缺乏催化劑。”